Thị trường

Chia sẻ mới đây tại chương trình “Toàn cảnh Thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026” do Batdongsan.com.vn tổ chức, TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia nhận định thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ phát triển mới sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài từ năm 2022.

Thị trường không thiếu vốn

Thời gian qua Ngân hàng Nhà nước đã triển khai nhiều chính sách hỗ trợ thị trường như không tính tín dụng dành cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp vào hạn mức tăng trưởng tín dụng; nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn lên 40%; đồng thời loại trừ một số siêu dự án khỏi giới hạn tăng trưởng tín dụng để tạo thêm dư địa vốn cho nền kinh tế.

Theo TS Cấn Văn Lực, thị trường bất động sản hiện không thiếu vốn như nhiều người vẫn nhận định. Trong 6 tháng đầu năm 2026, tín dụng bất động sản tăng khoảng 7,5%, gần tương đương mức tăng trưởng tín dụng của toàn nền kinh tế (7,75%). Trong bối cảnh dư nợ tín dụng bất động sản đã lên khoảng 5 triệu tỷ đồng, chiếm 25% tổng dư nợ, ngân hàng khó có thể tiếp tục dồn thêm vốn vào lĩnh vực này mà phải phân bổ cho các ngành sản xuất, kinh doanh khác để bảo đảm an toàn hệ thống.

Ở kênh thị trường vốn, lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng 220.000 tỷ đồng. Dù doanh nghiệp bất động sản vẫn chịu áp lực đáo hạn trái phiếu, tình hình đã cải thiện đáng kể so với năm 2023.

Tuy nhiên, theo TS Cấn Văn Lực, điểm nghẽn lớn nhất của thị trường hiện nay không nằm ở tín dụng mà ở cơ cấu sản phẩm.

Ông cho biết, giá nhà hiện tương đương khoảng 30 năm thu nhập bình quân của người dân, mức được đánh giá là rất cao so với nhiều quốc gia. Trong khi đó, nguồn cung vẫn mất cân đối khi thị trường dư thừa sản phẩm cao cấp nhưng thiếu nghiêm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có mức giá phù hợp với nhu cầu của số đông. Bên cạnh đó, chi phí vật liệu xây dựng, nhân công và phát triển dự án liên tục gia tăng cũng tạo thêm áp lực lên doanh nghiệp, khiến việc giảm giá bán trở nên khó khăn.

Trong bối cảnh đó, ông cho rằng doanh nghiệp không thể tiếp tục phụ thuộc hoàn toàn vào tín dụng ngân hàng mà cần đa dạng hóa nguồn vốn thông qua trái phiếu, thị trường chứng khoán, quỹ đầu tư bất động sản (REITs), thậm chí hướng tới xu hướng mã hóa tài sản bất động sản trong tương lai.

Lợi thế danh mục sản phẩm theo nhu cầu ở thực

Theo TS Cấn Văn Lực, bức tranh thị trường hiện nay có thể được mô tả bằng mô hình phục hồi theo "chữ K", khi một nhóm doanh nghiệp nhanh chóng tận dụng cơ hội để mở rộng hoạt động, trong khi nhóm còn lại tiếp tục gặp khó khăn, thậm chí phải rời khỏi thị trường.

Dẫn số liệu của Cục thống kê, ông Lực cho biết trong khoảng 110.000 - 120.000 doanh nghiệp thành lập mới của cả nền kinh tế, lĩnh vực bất động sản có khoảng 6.000 doanh nghiệp mới nhưng cũng ghi nhận khoảng 4.000 doanh nghiệp giải thể hoặc ngừng hoạt động.

Theo vị chuyên gia đây là quá trình thanh lọc cần thiết sau giai đoạn tăng trưởng nóng, góp phần giúp thị trường phát triển lành mạnh và bền vững hơn.

Mặc dù trải qua nhiều biến động, bất động sản vẫn giữ vai trò quan trọng đối với nền kinh tế. Hoạt động kinh doanh bất động sản hiện đóng góp khoảng 3,5% GDP, trong khi lĩnh vực xây dựng đóng góp trên 6%. Tổng cộng hai lĩnh vực này chiếm khoảng 10% GDP, chưa kể tác động lan tỏa tới nhiều ngành như vật liệu xây dựng, ngân hàng, tài chính, logistics và lao động.

Theo TS Cấn Văn Lực, sự phát triển của thị trường phụ thuộc vào sáu yếu tố cốt lõi gồm thu nhập của người dân, pháp lý, quy hoạch và hạ tầng, nguồn vốn, quan hệ cung - cầu, cùng công nghệ và dữ liệu. Trong đó ông Lực đặc biệt nhấn mạnh vai trò của dữ liệu. Thị trường đã bước qua giai đoạn đầu tư theo cảm tính, trong khi minh bạch thông tin về quy hoạch, giá cả và giao dịch sẽ trở thành yếu tố quan trọng giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư giảm thiểu rủi ro.

Đánh giá triển vọng thị trường, TS Cấn Văn Lực cho rằng bất động sản đang có thêm nhiều động lực phục hồi khi Chính phủ tập trung tháo gỡ vướng mắc cho khoảng 3.300 dự án tồn đọng trên cả nước, với quy mô vốn đầu tư khoảng 3,3 triệu tỷ đồng. Nếu mỗi năm xử lý được khoảng 20% số dự án này, tương đương gần 700.000 tỷ đồng vốn được khơi thông, sẽ tạo thêm động lực cho tăng trưởng kinh tế. Cùng với đó, việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất và giá bất động sản đang được đẩy nhanh nhằm nâng cao tính minh bạch của thị trường.

Theo ông Lực, trong chu kỳ tăng trưởng mới, lợi thế cạnh tranh sẽ không còn nằm ở việc sở hữu nhiều quỹ đất hay sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Thay vào đó, doanh nghiệp muốn phát triển bền vững cần tái cơ cấu danh mục sản phẩm theo nhu cầu ở thực, kiểm soát tốt dòng tiền, đa dạng hóa nguồn vốn và nâng cao năng lực quản trị.

"Thị trường hiện không thiếu cơ hội, cũng không thiếu chính sách hỗ trợ. Vấn đề là doanh nghiệp có đủ năng lực để thích ứng với cuộc chơi mới hay không", TS Cấn Văn Lực nhận định.

Diệu Hoa