Chứng khoán
Đón đầu cổ phiếu bất động sản
Dù mặt bằng lãi suất cao đã và đang tác động tiêu cực tới nhiều cổ phiếu bất động sản nhưng về dài hạn, nhóm cổ phiếu này vẫn còn tiềm năng tăng giá.
Mặc dù vậy, các nhà đầu tư cần sàng lọc cơ hội đầu tư đối với các doanh nghiệp có nền tảng tốt, triển vọng tích cực, nhất là khi lãi suất giảm trở lại.
Mặt bằng lãi suất neo cao
Tại Báo cáo nghiên cứu thị trường công bố mới đây, Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho biết, lãi suất vay mua BĐS trong 6 tháng đầu năm nay phổ biến ở mức 12-14%/năm. Đặc biệt, một số ngân hàng đã áp dụng lãi vay thả nổi lên đến 15-16,5%/năm.
Có thể nói, mặt bằng lãi suất tăng cao đã và đang tác động tiêu cực tới nhu cầu mua BĐS. Điều này đã trở thành gánh nặng đối với các nhà đầu tư cũng như các chủ đầu tư. Nhiều chủ đầu tư thực hiện chiến lược triển khai dự án hiện hữu thay vì tìm kiếm mở rộng thêm quỹ đất mới.
Trước bối cảnh trên, nhiều chủ đầu tư BĐS đã phối hợp với các ngân hàng triển khai các chính sách kích cầu như hỗ trợ lãi suất cố định thấp hơn thị trường và ân hạn nợ gốc nhằm giải tỏa áp lực tài chính cho người mua nhà. Tuy nhiên, thanh khoản BĐS vẫn chưa cải thiện do lãi suất cao.
Theo dự báo của nhiều chuyên gia, mặt bằng lãi cao có thể duy trì sang năm 2027 trong bối cảnh FED dự kiến tăng lãi suất trước cuối năm nay nhằm kiểm soát lạm phát. Với đà này, thị trường BĐS có thể sẽ tiếp tục trầm lắng.
Nhiều doanh nghiệp niêm yết “co cụm”
Đối với các doanh nghiệp BĐS niêm yết, ngoại trừ VHM tập trung mở bán tại các siêu đô thị như Green Paradise, Hạ Long Xanh, Hai Van Bay với khoảng 5.000 căn liền kề trong năm 2026, thì các doanh nghiệp niêm yết có quy mô nhỏ hơn như KDH, NLG, DXG tập trung chủ yếu khai thác các dự án từ quỹ đất hiện hữu.
Chẳng hạn, KDH triển khai phân khu cao tầng và thấp tầng tại Gladia (Thủ Đức) và Solina (Bình Chánh). NLG dự kiến mở bán phân khu thấp tầng tiếp theo tại Waterpoint (Tây Ninh), Izumi (Đồng Nai) và căn hộ tại Mizuki Park. Trong khi đó, DXG tập trung mở bán giai đoạn 3 tại chung cư Prive và dự án GSW (Đồng Nai)…
Có thể nói, trong bối cảnh lãi suất tăng cao, tỷ suất cho thuê thấp, hoạt động đầu cơ khó khăn hơn do thanh khoản thấp, các doanh nghiệp BĐS niêm yết “co cụm”, chỉ triển khai dự án trên quỹ đất sẵn có để đợi cơ hội lớn vào cuối năm nay.
Xem xét cổ phiếu nào?
Theo MBS, hầu hết định giá P/B của các cổ phiếu ngành BĐS đang thấp hơn trung vị 5 năm. Tuy nhiên, về dài hạn, cổ phiếu BĐS có thể tăng giá khi chu kỳ lãi suất giảm trở lại.
MBS cho rằng, với các nhà đầu tư có sẵn tiền mặt, có thể xem xét các doanh nghiệp BĐS đầu ngành thực hiện các dự án được thanh toán bằng đất theo PPP giai đoạn 2026-2027; doanh nghiệp có phân khúc sản phẩm hướng tới nhu cầu ở thực, duy trì tỷ lệ hấp thụ cao; và các doanh nghiệp có kết quả kinh doanh đột biến nhờ bàn giao dự án như CII, VRE, VHM, DXG, VPI, KDH…
Với cổ phiếu VRE, thay vì chỉ hoạt động cho thuê mặt bằng truyền thống, VRE đang có kế hoạch sẽ mở rộng hệ sinh thái của mình với Vincom Plaza Đan Phượng trong năm 2026 và 2 trung tâm thương mại (TTTM) trong năm 2027. Bên cạnh đó, VRE dự kiến sẽ mở thêm 3 - 5 TTTM tại tổ hợp dự án Global Gate (Hà Nội và Quảng Ninh) và Green Paradise trong năm 2028. MBS khuyến nghị nhà đầu tư tham khảo vùng mua đối với cổ phiếu VRE ở mức 21.000 đồng/cp.
Đối với cổ phiếu CII, đây là doanh nghiệp thực hiện xây lắp PPP có thể được hưởng lợi trong bối cảnh đầu tư hạ tầng tăng mạnh, bên cạnh mảng BOT tăng trưởng ở mức 10% so với cùng kỳ. TP HCM vừa ban hành kế hoạch tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với 8 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh. Nhiều khả năng CII được hưởng lợi trong bối cảnh trúng thầu tại dự án xây lắp giúp backlog tăng trưởng. Việc đấu giá lại quỹ đất tại phường An Khánh có thể giúp doanh nghiệp được định giá lại nhờ tích lũy quỹ đất giá rẻ. MBS khuyến nghị nhà đầu tư tham khảo vùng mua đối với cổ phiếu CII ở mức 12.000 đồng/cp.
Một cổ phiếu BĐS khác được SSI khuyến nghị là VPI. Doanh nghiệp này sở hữu nhiều dự án như Vlasta Thuỷ Nguyên, Vlasta Premier Phú Thuận và Vlasta Premier Phú Hội. Đây là các dự án trọng điểm của VPI trong năm 2026 - 2027. Bên cạnh đó, dự án BT đoạn kết nối từ đường Phạm Văn Đồng đến nút giao Gò Dưa (Vành đai 2 TP HCM) do Công ty Cổ phần Văn Phú - Bắc Ái, thành viên của VPI thực hiện, đã cơ bản được tháo gỡ các nút thắt pháp lý quan trọng.
Ngoài ra, VPL đang làm thủ tục để nhận bàn giao 3 lô đất tại TP HCM. Đặc biệt, dòng vốn đầu tư BĐS đang có xu hướng dịch chuyển vào khu vực phía Nam. Do đó, VPI có nhiều tiềm năng phát triển nhờ sở hữu những quỹ đất lớn tại TP HCM và các tỉnh lân cận. SSI khuyến nghị nhà đầu tư có thể giải ngân cổ phiếu VPI quanh vùng giá 58.000 - 60.000 đồng/cp.