Nghiên cứu - Trao đổi
Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Gỡ chồng chéo để khơi thông dự án
Theo chuyên gia, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần tiếp tục hoàn thiện các quy định nhằm bảo đảm thống nhất với Luật Đầu tư và Luật Đất đai để tháo gỡ điểm nghẽn cho thị trường.
Trong quá trình lấy ý kiến hoàn thiện Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), nhiều chuyên gia pháp lý cho rằng việc sửa đổi lần này cần hướng đến mục tiêu giải quyết tận gốc những vướng mắc về thủ tục đầu tư, tiếp cận đất đai và cơ chế chuyển nhượng dự án. Theo các chuyên gia, chỉ khi bảo đảm sự thống nhất giữa các đạo luật liên quan, đồng thời tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và cắt giảm thủ tục hành chính thì mới có thể khơi thông nguồn lực, tạo môi trường đầu tư minh bạch và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.
Luật sư Phạm Thị Thu Trang, Đoàn Luật sư TP HCM cho rằng việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở cần tập trung xử lý ba nhóm "điểm nghẽn" lớn đang cản trở hoạt động đầu tư, kinh doanh, gồm trình tự, thủ tục đầu tư và triển khai dự án; tiếp cận, sử dụng đất; cùng các quy định liên quan đến chuyển nhượng dự án và bảo đảm tính minh bạch của thị trường.
Theo Luật sư Thu Trang, nhiều khó khăn hiện nay không xuất phát từ việc thiếu quy định pháp luật mà chủ yếu do sự chồng chéo giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư và Luật Xây dựng. Sự thiếu đồng bộ này khiến nhiều dự án dù đã hoàn thành một số thủ tục vẫn không thể tiếp tục triển khai vì vướng mắc về đất đai hoặc nghĩa vụ tài chính, kéo theo thời gian thực hiện dự án bị kéo dài, chi phí đầu tư gia tăng và làm giảm hiệu quả huy động nguồn lực xã hội.
Từ thực tiễn đó, bà Trang kiến nghị việc hoàn thiện các dự thảo luật cần được thực hiện theo hướng đồng bộ giữa các đạo luật có liên quan; tiếp tục cắt giảm thủ tục hành chính; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền; nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường và giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp. Theo bà, đây là giải pháp quan trọng để vừa tháo gỡ khó khăn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh, vừa nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, tạo nền tảng cho thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững trong thời gian tới.
Đưa ra góp ý chi tiết, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, Chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã có nhiều đổi mới quan trọng nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường, tăng cường phân cấp, phân quyền và hoàn thiện cơ chế phát triển thị trường bất động sản. Tuy nhiên, để bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, cần tiếp tục hoàn thiện các quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản.
Theo ông Tuấn, khoản 1 Điều 31 của Luật Kinh doanh bất động sản hiện chưa thống nhất với Luật Đầu tư năm 2025 về phạm vi các dự án thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo pháp luật đầu tư. Trong khi Luật Đầu tư quy định đầy đủ các trường hợp dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh chủ trương đầu tư hoặc được cấp, điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản lại sử dụng cách liệt kê khác, có thể dẫn đến cách hiểu và áp dụng không thống nhất đối với một số dự án, đặc biệt là các dự án lựa chọn nhà đầu tư theo cơ chế đặc biệt hoặc theo pháp luật về đấu thầu.
Bên cạnh đó, chuyên gia cũng chỉ ra sự chưa đồng bộ về thẩm quyền quyết định chuyển nhượng dự án. Theo Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, thẩm quyền thuộc UBND cấp tỉnh, trong khi Luật Đầu tư năm 2025 và Nghị định số 96/2026/NĐ-CP đã phân quyền cho Chủ tịch UBND cấp tỉnh thực hiện một số thủ tục liên quan đến chấp thuận chủ trương đầu tư và chuyển nhượng dự án. Điều này có thể dẫn đến tình trạng cùng một dự án do Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư nhưng khi chuyển nhượng lại phải do tập thể UBND cấp tỉnh quyết định, chưa phù hợp với chủ trương đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và cá thể hóa trách nhiệm.
Để khắc phục, ông Tuấn đề xuất ưu tiên quy định theo nguyên tắc các dự án bất động sản không thuộc trường hợp chuyển nhượng theo Luật Đầu tư thì sẽ thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản. Trường hợp vẫn lựa chọn phương án liệt kê, cần bổ sung đầy đủ các trường hợp chuyển nhượng theo quy định của Luật Đầu tư năm 2025 nhằm bảo đảm thống nhất giữa hai luật. Đồng thời, ông kiến nghị sửa đổi khoản 3 và khoản 4 Điều 31 theo hướng giao thẩm quyền quyết định cho Chủ tịch UBND cấp tỉnh thay vì UBND cấp tỉnh, qua đó đồng bộ với quy định của Luật Đầu tư, tăng tính minh bạch, rõ trách nhiệm và phù hợp với định hướng cải cách thủ tục hành chính.