Chính sách - Quy hoạch

Nhiều quy định gây cách hiểu khác nhau khi áp dụng

Góp ý dự thảo, đại diện Viglacera cho biết doanh nghiệp đã nhiều lần tham gia góp ý đối với dự thảo và tiếp tục kiến nghị làm rõ một số nội dung có thể gây cách hiểu khác nhau khi áp dụng.

Đơn cử khoản 5 Điều 13 quy định chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng kinh doanh bất động sản. Theo doanh nghiệp, cần xác định rõ quy định này có áp dụng đối với việc ủy quyền trong nội bộ doanh nghiệp hay không.

Trong thực tế, nhiều chủ đầu tư hoạt động theo mô hình tập đoàn, tổng công ty với hệ thống công ty con, chi nhánh hoặc đơn vị thành viên. Nếu không có hướng dẫn cụ thể, việc ủy quyền nội bộ có thể bị hiểu là không được phép, dẫn đến ách tắc trong hoạt động kinh doanh dù bản chất không làm thay đổi trách nhiệm của chủ đầu tư.

Không chỉ dừng ở vấn đề ủy quyền, Viglacera cũng đề nghị giữ nguyên quy định hiện hành tại Điều 19 về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.

Theo doanh nghiệp, quy định cơ quan có thẩm quyền có thời hạn 15 ngày để có ý kiến về việc bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh đã được thực hiện ổn định, góp phần bảo đảm tính minh bạch và thống nhất trong quá trình triển khai. Việc thay đổi cơ chế này cần được cân nhắc kỹ để tránh tạo ra khoảng trống pháp lý hoặc cách hiểu không thống nhất giữa các địa phương.

Một nội dung khác được doanh nghiệp đề cập là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Dự thảo quy định hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm bên sau cùng ký hoặc chấp nhận bằng hình thức khác được thể hiện trên hợp đồng.

Theo Viglacera, trong bối cảnh giao dịch điện tử ngày càng phổ biến, cần bổ sung quy định riêng đối với hợp đồng điện tử, xác định thời điểm có hiệu lực là khi chữ ký số cuối cùng được xác lập trên hệ thống. Quy định này sẽ giúp hạn chế tranh chấp và tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho quá trình số hóa giao dịch bất động sản.

Tránh phát sinh thêm thủ tục và chi phí cho thị trường

Bên cạnh yêu cầu làm rõ quy định, nhiều doanh nghiệp cũng đề nghị rà soát các nội dung có nguy cơ làm gia tăng thủ tục hành chính hoặc chi phí tuân thủ.

Đối với quy định về bảo lãnh trong mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Viglacera cho rằng việc bắt buộc mọi dự án đều phải có bảo lãnh ngân hàng trước khi bán sẽ làm tăng đáng kể chi phí tài chính của doanh nghiệp. Cuối cùng, khoản chi phí này nhiều khả năng sẽ được phân bổ vào giá bán sản phẩm.

Theo doanh nghiệp, quy định hiện hành của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 theo hướng chỉ thực hiện bảo lãnh khi người mua có yêu cầu vẫn bảo đảm quyền lựa chọn của khách hàng, đồng thời tránh tạo thêm chi phí không cần thiết đối với các giao dịch mà bên mua không có nhu cầu.

Ở góc độ khác, đại diện Tập đoàn Sun Group cho rằng dự thảo đang bổ sung thêm một thủ tục hành chính mới khi yêu cầu chủ đầu tư phải thông báo với cơ quan quản lý Nhà nước trước khi đưa công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh.

Theo doanh nghiệp, đối với các công trình xây dựng không phải nhà ở, quy định này chưa thực sự cần thiết bởi quá trình thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành chưa phát sinh bất cập hoặc ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng. Do đó, việc bổ sung thêm thủ tục có thể làm kéo dài thời gian triển khai dự án mà chưa tạo thêm giá trị quản lý.

Trong khi đó, đối với nhà ở hình thành trong tương lai, Sun Group cho rằng vẫn nên duy trì cơ chế thông báo nhằm bảo đảm quyền và lợi ích của người mua nhà.

Hoàn thiện quy trình giao dịch và thúc đẩy M&A dự án

Trong xu hướng chuyển đổi số, quy trình giao dịch bất động sản điện tử cũng là nội dung được doanh nghiệp quan tâm.

Đại diện Phục Hưng Holdings đánh giá cao định hướng xây dựng cơ chế giao dịch công khai, minh bạch và từng bước số hóa của dự thảo. Tuy nhiên, doanh nghiệp cho rằng Điều 10 mới chỉ mô tả các bước của quy trình giao dịch mà chưa xác định rõ trình tự, thời điểm thực hiện cũng như mối liên hệ giữa các thủ tục.

Đặc biệt, dự thảo yêu cầu bất động sản phải sử dụng mã định danh điện tử trong suốt quá trình giao dịch nhưng chưa quy định rõ thời điểm cấp mã định danh. Mã này được cấp trước khi đưa bất động sản vào giao dịch, trước khi ký hợp đồng hay chỉ sau khi hoàn tất thủ tục đất đai và cấp Giấy chứng nhận vẫn là câu hỏi chưa có lời giải.

Theo doanh nghiệp, nếu thiếu quy định cụ thể về trình tự và mốc thời gian của từng bước, quá trình triển khai trên thực tế sẽ dễ phát sinh lúng túng giữa các cơ quan quản lý và doanh nghiệp, ảnh hưởng đến tiến độ giao dịch. Do đó, Phục Hưng Holdings kiến nghị Ban soạn thảo thiết kế quy trình đồng bộ hơn, quy định rõ thời hạn thực hiện từng thủ tục và mối liên hệ giữa việc cấp mã định danh điện tử với quá trình giao dịch và cấp Giấy chứng nhận.

Ở lĩnh vực chuyển nhượng dự án, Sun Group cũng đề xuất điều chỉnh điều kiện chuyển nhượng theo hướng linh hoạt hơn. Theo dự thảo, doanh nghiệp phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính trước khi được chuyển nhượng dự án. Tuy nhiên, doanh nghiệp cho rằng nên cho phép các bên được thỏa thuận việc kế thừa và tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ tài chính còn lại sau khi chuyển nhượng.

Theo cách tiếp cận này, trách nhiệm với Nhà nước vẫn được bảo đảm nhưng hoạt động M&A dự án sẽ thuận lợi hơn, giúp khơi thông dòng vốn và thúc đẩy tái cơ cấu các dự án đang gặp khó khăn.

Diệu Hoa