Thị trường

Nguồn cung văn phòng Hà Nội đang phân bổ lại rõ nét. Phần lớn diện tích mới không còn tập trung tại khu vực lõi đô thị mà hướng về Tây Hồ Tây, phía Tây và những khu vực còn dư địa phát triển dự án quy mô lớn.

Dịch chuyển nguồn cung

Theo CBRE, riêng quý II/2026, Hà Nội ghi nhận thêm hai tòa văn phòng hạng A với hơn 73.000 m² diện tích cho thuê thuần. Nguồn cung mới góp phần hình thành rõ hơn cụm văn phòng tại Tây Hồ Tây, mở rộng lựa chọn cho doanh nghiệp cần mặt bằng lớn và chất lượng cao.

Savills Việt Nam cũng ghi nhận xu hướng tương tự. Trong quý I/2026, tổng nguồn cung văn phòng Hà Nội đạt khoảng 2,3 triệu m² sàn. Từ nay đến năm 2028, thị trường dự kiến bổ sung khoảng 403.000 m², tập trung chủ yếu tại Tây Hồ Tây, phía Tây và Đông Nam Hà Nội.

Trong khi các khu vực mới tiếp tục mở rộng nguồn cung, số lượng dự án hạng A mới tại Hoàn Kiếm, Ba Đình khá hạn chế. Cơ cấu này đang từng bước định hình thị trường văn phòng Hà Nội theo hướng đa cực, với sự phân hóa rõ hơn về nguồn cung và nhóm khách thuê.

Dư địa quỹ đất cùng sự phát triển của hạ tầng đang đưa phía Tây trở thành khu vực đón nguồn cung văn phòng mới đáng kể. Đây cũng là nơi có điều kiện phát triển các tòa nhà quy mô lớn, đáp ứng nhu cầu thuê diện tích lớn và yêu cầu ngày càng cao về chất lượng không gian làm việc.

Sự mở rộng nguồn cung diễn ra trong bối cảnh nhu cầu thuê vẫn duy trì. Theo CBRE, tổng diện tích hấp thụ thuần trong nửa đầu năm 2026 vượt 37.000 m². Trong các giao dịch thuê lớn, nhu cầu mở rộng văn phòng chiếm 39% diện tích, tập trung đáng kể ở nhóm doanh nghiệp công nghệ thông tin, tài chính, ngân hàng và bảo hiểm.

Nguồn cung mới cùng nhu cầu mở rộng diện tích đang làm rõ hơn sự phân hóa của thị trường. Các khu vực mới có lợi thế về khả năng cung cấp mặt bằng lớn, tòa nhà hiện đại và nhiều lựa chọn hơn về diện tích. Điều này cũng gia tăng sức ép cạnh tranh đối với nguồn cung hiện hữu.

Theo CBRE, bên cạnh vị trí và chi phí, chất lượng tòa nhà ngày càng có vai trò lớn hơn trong quyết định thuê. Những dự án có chất lượng vận hành tốt, đáp ứng yêu cầu về hiệu quả sử dụng và môi trường làm việc có lợi thế hơn trong thu hút khách thuê.

Sức ép này sẽ rõ hơn khi nguồn cung tiếp tục gia tăng trong những năm tới. Với các tòa nhà đã vận hành lâu năm, duy trì khả năng cạnh tranh gắn nhiều hơn với chất lượng tài sản, dịch vụ và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế của doanh nghiệp.

Khu vực trung tâm giữ sức hút

Nguồn cung dịch chuyển ra ngoài trung tâm chưa làm giảm nhu cầu đối với văn phòng hạng A tại CBD.

Theo Savills Việt Nam, công suất thuê văn phòng hạng A tại Hoàn Kiếm và Ba Đình đạt khoảng 95% trong quý II/2026, cao hơn mức 81% tại khu vực ngoài CBD. Trong khi đó, khả năng bổ sung nguồn cung hạng A mới tại khu vực này tiếp tục hạn chế.

Ông William Gramond - Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội nhận định, các khu thương mại mới đang mở rộng thị trường hơn là cạnh tranh trực tiếp với trung tâm thành phố. Doanh nghiệp cần mặt bằng lớn thường tìm đến các khu vực mới, trong khi CBD tiếp tục thu hút nhóm khách thuê chú trọng vị trí, khả năng kết nối và hình ảnh doanh nghiệp.

Hoàn Kiếm, Ba Đình vẫn có lợi thế từ hệ sinh thái thương mại, dịch vụ và khả năng kết nối đã được hình thành trong thời gian dài. Đây cũng là nhóm khu vực khó bổ sung lượng lớn nguồn cung mới do hạn chế về quỹ đất và mật độ phát triển hiện hữu.

Ở chiều ngược lại, Tây Hồ Tây và phía Tây có dư địa lớn hơn cho những dự án quy mô lớn, tạo thêm lựa chọn cho doanh nghiệp trong quá trình mở rộng hoặc dịch chuyển văn phòng.

Hai xu hướng đang diễn ra song song: nguồn cung mới mở rộng ra ngoài lõi đô thị, trong khi văn phòng hạng A tại CBD tiếp tục duy trì công suất thuê cao. Thay vì cạnh tranh trực tiếp, các khu vực đang hình thành những nhóm sản phẩm phục vụ nhu cầu khác nhau.

Khi nguồn cung mới tiếp tục gia tăng, lợi thế cạnh tranh của thị trường văn phòng Hà Nội sẽ không còn được quyết định riêng bởi địa chỉ. Vị trí, chất lượng tài sản, hiệu quả vận hành và khả năng đáp ứng nhu cầu của khách thuê sẽ là những yếu tố phân hóa rõ hơn giữa các tòa nhà.

Mẫn Nhi