Thị trường
Bất động sản vào chu kỳ chọn lọc: Từ tăng trưởng đến giá trị
Thị trường bất động sản đang phân hóa theo chất lượng tài sản, khi hiệu quả vận hành và khả năng đáp ứng nhu cầu thực ngày càng quyết định sức cạnh tranh của dự án.
Ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho biết, các nhà đầu tư đang ưu tiên cải thiện thu nhập hoạt động ròng (NOI), giảm đòn bẩy tài chính và tăng hợp tác liên doanh thay vì mua lại toàn bộ tài sản. Đây là sự dịch chuyển tư duy đầu tư từ mở rộng quy mô sang tập trung vào giá trị.
Nâng chuẩn cạnh tranh
Sự thay đổi diễn ra trong bối cảnh biến động địa chính trị và đà tăng trưởng kinh tế thế giới chậm lại tiếp tục tạo áp lực lên thị trường bất động sản châu Á - Thái Bình Dương, trong đó có Việt Nam. Chi phí xây dựng tăng, lãi suất cao hơn và gián đoạn chuỗi cung ứng kéo dài đã đẩy chi phí vốn lên, làm chậm nhiều hoạt động đầu tư.
Dù vậy, các nền tảng từ sản xuất xuất khẩu, tầng lớp trung lưu gia tăng, đô thị hóa và cơ cấu dân số thuận lợi vẫn duy trì nhu cầu đối với các phân khúc bất động sản chủ đạo, tạo dư địa cho thị trường trong dài hạn.
Sự dịch chuyển từ quy mô sang giá trị thể hiện khá rõ tại bất động sản công nghiệp. Trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng số khu công nghiệp khởi công trên cả nước gấp đôi cùng kỳ năm 2025, phản ánh nguồn vốn tư nhân tăng tốc sau giai đoạn điều chỉnh quy hoạch và phê duyệt chủ trương đầu tư mới.
Cùng với tốc độ mở rộng nguồn cung, yêu cầu đối với chất lượng dự án cũng tăng lên. Phần lớn nguồn cung tương lai được đầu tư theo hướng thông minh, bền vững và tuân thủ tiêu chuẩn ESG. Các nhà phát triển ngày càng chú trọng chất lượng hạ tầng và dịch vụ giá trị gia tăng nhằm nâng khả năng lấp đầy, thu hút khách thuê chất lượng cao.
Điều này cũng làm thay đổi tiêu chí cạnh tranh giữa các khu công nghiệp. Ông Vũ Minh Chí - Giám đốc Dịch vụ Khu công nghiệp nhận định, sự cạnh tranh giữa các khu công nghiệp không còn phụ thuộc vào giá thuê. Hiệu quả vận hành và khả năng đáp ứng những yêu cầu chi tiết hơn của thế hệ nhà đầu tư mới là yếu tố tạo nên sự khác biệt.
Xu hướng này diễn ra khi Việt Nam nỗ lực chuyển đổi sang các ngành sản xuất có hàm lượng công nghệ và giá trị cao. Theo đó, các khu công nghiệp mới được quản lý bài bản sẽ có lợi thế để đón đầu làn sóng đầu tư nước ngoài tiếp theo.
Khôi phục niềm tin
Nếu bất động sản công nghiệp đang nâng chuẩn cạnh tranh bằng năng lực vận hành, thị trường nhà ở cũng ghi nhận sự thay đổi rõ hơn từ phía người mua.
Sau giai đoạn giảm tốc, thị trường đang trong quá trình điều chỉnh nhằm khôi phục niềm tin và cải thiện tỷ lệ hấp thụ. Thay vì giảm giá trực tiếp, nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách thanh toán linh hoạt hơn để kích cầu. Trên thị trường thứ cấp, chi phí vay tăng cũng buộc nhà đầu tư điều chỉnh giảm giá bán kỳ vọng nhằm đẩy nhanh giao dịch.
Cùng với đó, tiêu chí lựa chọn sản phẩm ngày càng đa dạng hơn. Nhu cầu nhà ở tại Việt Nam vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ, nhưng bên cạnh giá bán, vị trí và tiềm năng tăng giá, người mua ở thực ngày càng chú trọng pháp lý, chất lượng sống, kết nối hạ tầng, không gian xanh và hệ thống tiện ích.
Những chủ đầu tư bàn giao dự án đúng tiến độ, công bố pháp lý rõ ràng và có khả năng tạo lập cộng đồng cư dân hoàn chỉnh vì vậy có lợi thế rõ hơn trong việc thu hút khách hàng.
Trong thời gian tới, căn hộ trung cấp, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội được dự báo sẽ là những phân khúc chủ lực, khi nhu cầu ở thực và tích sản dài hạn trở thành hai nền tảng phục hồi chính của thị trường nhà ở.
Từ bất động sản công nghiệp đến nhà ở, quá trình chọn lọc đang diễn ra rõ hơn theo chất lượng tài sản và khả năng khai thác thực tế. Hiệu quả vận hành, pháp lý, tiến độ và khả năng đáp ứng nhu cầu thực vì vậy sẽ ngày càng ảnh hưởng đến sức cạnh tranh của dự án trong chu kỳ tiếp theo.