Chứng khoán
Đầu tư cổ phiếu bất động sản: Chiến lược nào cho những tháng cuối năm?
Với nhiều doanh nghiệp đạt lợi nhuận cao, nhà đầu tư cần chọn lọc cổ phiếu ngành bất động sản thế nào để được hưởng lợi từ các định hướng chính sách trong giai đoạn tới?
Nghị quyết 21-NQ/TW nêu rõ mục tiêu tổng quát là: Quản lý đất đai chặt chẽ, minh bạch, công bằng, hiệu quả, bền vững, đưa đất đai thực sự trở thành nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển đất nước trong giai đoạn mới, góp phần nâng cao đời sống của Nhân dân, tăng cường niềm tin của Nhân dân đối với Đảng và Nhà nước. Hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý và sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; bảo đảm công bằng và ổn định xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu. Thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả
Theo điểm 2.2 Mục III Nghị quyết 21-NQ/TW, đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, tiếp tục thực hiện giao đất lâu dài và ưu tiên chủ yếu phát triển nhà chung cư.
Đối với chung cư xây dựng mới, Nghị quyết định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng của công trình.
Khi hết thời hạn, quyền tài sản của chủ sở hữu phải được bảo đảm và chủ sở hữu căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư theo quy định.
Nghị quyết cũng yêu cầu hạn chế tối đa việc phân lô, bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn.
Theo MBS, định hướng quy định thời hạn sử dụng chung cư là một trong những nội dung đáng chú ý đối với phân khúc bất động sản căn hộ trong thời gian tới.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM, các quy định theo văn bản cụ thể tới đây đề xuất không hồi tố đối với các chung cư xây dựng từ trước Nghị quyết 21 và những căn hộ xây dựng trong thời điểm đó vẫn được cấp quyền sở hữu lâu dài. Trong trường hợp dự án đã xuống cấp hoặc phải sửa chữa, định hướng giải quyết có thể đến từ việc người dân đóng góp hoặc hợp tác với chủ đầu tư nhằm xây dựng lại dự án.
Đối với những dự án chung cư có quyền sở hữu 50 năm, MBS cho rằng sau thời gian đó chủ đầu tư và người dân có thể đóng bổ sung tiền sử dụng đất và chi phí xây dựng nhằm tiếp tục khai thác dự án.
Đối với thị trường Bất động sản ở Việt Nam, tham khảo các thông lệ quốc tế, MBS cho rằng với định hướng sửa đổi Luật Đất đai khi quy định thời hạn sử dụng chung cư như hiện nay, các dự án chung cư theo Luật mới có thể có thời hạn 50 – 99 năm và sau khi hết thời hạn, nhà đầu tư có thể được ưu tiên nộp phí bổ sung nhằm cải tạo và tái phát triển dự án.
Cũng theo đó, MBS cho rằng tới đây, các dự án chung cư đã có quy hoạch 1/500, hoàn thành tiền sử dụng đất hay có giấy phép bán hàng có thể sẽ thu hút dòng tiền đầu tư trong thời gian tới và sẽ có tỷ lệ hấp thụ cao hơn do tâm lý ưa thích các sản phẩm có quyền sử dụng lâu dài của người dân và giá cả vừa tầm trong bối cảnh lãi suất cao như hiện nay.
Các dự án chung đã có quy hoạch và mở bán của các doanh nghiệp niêm yết như The Prive (DXG), Mizuki giai đoạn 3 (NLG), Gladia Heights (KDH), Eco Smart City (PDR) có thể được hưởng lợi, tuy nhiên đối với NLG và KDH, tỷ lệ đóng góp từ các dự án này lên định giá doanh nghiệp tương đối nhỏ. Do đó, MBS đánh giá PDR, DXG có thể được hưởng lợi nhờ mở bán các dự án chung cư trước thời điểm Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực.
Đối với thời điểm đầu tư vào cổ phiếu Bất động sản, MBS cho rằng chỉ phù hợp khi nhà đầu tư tích lũy và nắm giữ cổ phiếu cho mục tiêu tích luỹ và trung hạn, bởi ngành BĐS đang bị tác động tiêu cực bởi lãi suất cao…