Thị trường

Vượt ra khỏi các thước đo truyền thống như vị trí địa lý, diện tích hay chi phí thuê đơn thuần, chuẩn mực không gian làm việc hiện đại đang được tái định hình bởi sự bùng nổ của các Trung tâm Năng lực Toàn cầu (Global Capability Centres – GCC), trí tuệ nhân tạo (AI), tiến trình số hóa cùng các yêu cầu nghiêm ngặt về phát triển bền vững.

Khi "văn phòng tốt" không còn đồng nghĩa với "vị trí tốt"

Sự thay đổi trong tư duy của doanh nghiệp đang tạo nên sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa văn phòng truyền thống và không gian đáp ứng tiêu chuẩn vận hành toàn cầu.

Theo phân tích từ Savills Việt Nam, các GCC thế hệ mới đang chuyển dịch mạnh mẽ từ vai trò hỗ trợ thuần túy sang các Trung tâm Năng lực Chiến lược (Strategic Capability Centres), đảm nhận những chức năng có giá trị gia tăng cao như công nghệ, nghiên cứu & phát triển (R&D), phân tích dữ liệu và vận hành toàn cầu.

Sự chuyển dịch này kéo theo yêu cầu hoàn toàn khác biệt về mặt không gian. Nếu văn phòng truyền thống thường dao động trong quy mô 100 – 1.000 m², thì các dự án phục vụ GCC lại đòi hỏi quy mô lớn từ 1.000 – 20.000 m², đi kèm khả năng mở rộng linh hoạt và tính ổn định thuê dài hạn. Đồng thời, hạ tầng công nghệ thông tin tiên tiến, hệ thống quản lý tòa nhà thông minh, công cụ giám sát năng lượng theo thời gian thực, không gian linh hoạt, tiện ích chăm sóc sức khỏe và chứng nhận xanh dần trở thành những tiêu chí bắt buộc.

Bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Cho thuê Thương mại tại Savills Việt Nam nhận định: "Sự phát triển của GCC đang tạo ra bước chuyển quan trọng trong nhu cầu văn phòng tại TP HCM. Doanh nghiệp không chỉ tìm kiếm diện tích làm việc thuần túy mà cần những tòa nhà có khả năng hỗ trợ quy mô mở rộng, thu hút nhân tài và đáp ứng các tiêu chuẩn vận hành ngày càng cao. Do đó, chúng tôi ghi nhận sự dịch chuyển rõ nét từ việc chọn văn phòng dựa trên vị trí hay chi phí sang đánh giá toàn diện về chất lượng tòa nhà, nền tảng công nghệ, chuẩn mực ESG và trải nghiệm của người sử dụng."

Nguồn cung Hạng A mở rộng cùng chuẩn mực mới

Tính đến tháng 8/2026, tổng nguồn cung văn phòng tại TP HCM đạt khoảng 2,99 triệu m², trong đó văn phòng Hạng A chiếm khoảng 19% (tương đương hơn 553.000 m²). Thị trường dự kiến sẽ tiếp nhận thêm hơn 87.000 m² nguồn cung mới tính đến năm 2027.

Bên cạnh nguồn cung, sự hoàn thiện của hạ tầng giao thông cũng giúp mở rộng phạm vi lựa chọn vị trí. Theo Savills, các GCC có xu hướng đặt trụ sở ban đầu tại khu vực trung tâm, sau đó chủ động mở rộng sang các khu vực phát triển mới như Phường An Khánh (thuộc Thủ Thiêm cũ và TP Thủ Đức cũ) nhằm tối ưu hóa chi phí, mở rộng quy mô mặt bằng và tiếp cận nguồn nhân lực công nghệ dồi dào.

Đặc biệt, TP HCM sở hữu nền tảng nhân lực ấn tượng phục vụ các trung tâm công nghệ và vận hành toàn cầu, với khoảng 218.000 nhân lực STEM mới và 100.000 sinh viên tốt nghiệp ngành IT/ICT mỗi năm. Quy mô này được dự báo tiếp tục tăng trưởng, hướng tới cột mốc khoảng 1 triệu sinh viên STEM vào năm 2030.

AI biến tòa nhà từ "không gian" thành "hệ thống vận hành"

Nếu GCC làm thay đổi bản chất nhu cầu của doanh nghiệp thì AI và số hóa lại tái định hình phương thức vận hành của tòa nhà.

Sự tích hợp giữa cảm biến Internet kết nối vạn vật (IoT), hệ thống tự động hóa tòa nhà (BAS), phần mềm quản lý bảo trì bằng máy tính (CMMS) và dữ liệu vận hành cho phép giám sát theo thời gian thực mức tiêu thụ năng lượng, chất lượng không khí, hiệu suất sử dụng không gian cũng như tình trạng thiết bị.

Trên nền tảng dữ liệu đó, AI chuyển dịch mô hình quản trị từ "phản ứng khi có sự cố" sang "dự báo và phòng ngừa" thông qua khả năng phát hiện bất thường của thiết bị, tự động tối ưu hóa hệ thống điều hòa, chiếu sáng và theo dõi hiệu suất vận hành toàn diện.

Các số liệu tham chiếu ngành được công bố tại sự kiện chỉ ra rằng: việc ứng dụng AI và số hóa giúp tiết kiệm khoảng 15% chi phí năng lượng và hơn 30% chi phí bảo trì phòng ngừa. Khi được tích hợp ngay từ giai đoạn đầu của vòng đời tài sản, giải pháp số hóa và quản lý vận hành thông minh có thể giúp giảm từ 20 – 30% tổng chi phí vòng đời của tòa nhà.

Văn phòng xanh trở thành tiêu chuẩn bắt buộc

Cùng với làn sóng công nghệ, phát triển bền vững đã trở thành một phần cốt lõi trong chuỗi giá trị của bất động sản văn phòng.

Các công trình đạt chứng nhận xanh ghi nhận mức giảm trung bình 10,5% chi phí vận hành ngay trong năm đầu tiên và giảm 16,9% trong vòng 5 năm. Đáng chú ý, có hơn 85% doanh nghiệp tăng trưởng nhanh tại Việt Nam đã đưa ra cam kết ESG, tạo đòn bẩy mạnh mẽ thúc đẩy nhu cầu thuê các không gian làm việc xanh.

Xu hướng này cũng thể hiện rõ qua tiêu chuẩn LEED v5, khi trọng tâm chuyển từ việc đánh giá chứng nhận tại một thời điểm sang quá trình theo dõi hiệu suất liên tục, bao gồm các chỉ số giảm phát thải carbon, chất lượng môi trường sống và khả năng chống chịu của công trình.

Tựu trung lại, sự hội tụ của ba làn sóng GCC, Công nghệ và Phát triển bền vững đang đưa thị trường văn phòng TP HCM bước vào kỷ nguyên mới – nơi chất lượng vận hành cùng khả năng thích ứng linh hoạt trở thành thước đo quan trọng không kém gì vị trí địa lý của tòa nhà.

Phương Uyên