Nghiên cứu - Trao đổi

Luật Đất đai hiện hành quy định việc cho thuê, chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, theo định hướng sửa đổi Luật Đất đai đang được trình Quốc hội, Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai (Dự thảo) không còn quy định bắt buộc công chứng, chứng thực đối với hợp đồng và các văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Thể hiện quan điểm về vấn đề này, Giám đốc Sở Tư pháp TP.HCM Nguyễn Thị Hồng Hạnh đề nghị giữ quy định về công chứng, chứng thực như Luật Đất đai hiện hành.

Theo bà Hạnh, hồ sơ Dự thảo chưa đánh giá đầy đủ những bất cập của quy định công chứng hiện hành để làm rõ lý do cần bãi bỏ. Do đó, nội dung này cần được xem xét thận trọng, nhất là về tác động xã hội và mức độ an toàn pháp lý trong giao dịch của người dân.

“Việc đẩy mạnh chuyển đổi số và xây dựng cơ sở dữ liệu tập trung, thống nhất là rất cần thiết, nhưng không có nghĩa là các cơ sở dữ liệu này có thể thay thế được hoạt động công chứng”, bà Hạnh nói.

Theo bà, dữ liệu có thể xác thực thông tin về tài sản, chủ thể, nhưng không thể phản ánh đầy đủ việc các bên có thực sự tự nguyện giao kết hay không. Chẳng hạn, dữ liệu không thể cho biết việc cha mẹ tặng tài sản cho con là hoàn toàn tự nguyện hay có sự ép buộc. Trong khi đó, Luật Công chứng quy định một giao dịch phải công chứng là giao dịch quan trọng, đòi hỏi mức độ an toàn pháp lý cao và phải được quy định tại luật chuyên ngành, hoặc luật giao chính phủ quy định.

ĐBQH Lê Thị Thanh Lam, Đoàn ĐBQH TP Cần Thơ cũng cho rằng việc bãi bỏ công chứng, chứng thực đối với giao dịch về quyền sử dụng đất cần được đánh giá đầy đủ về tác động pháp lý và kinh tế.

Theo đại biểu, giảm công chứng, chứng thực trong những trường hợp phù hợp có thể giúp giảm thời gian, chi phí cho người dân và doanh nghiệp. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất là loại tài sản có giá trị lớn, liên quan đến nhiều chủ thể. Một sai sót trong giao dịch không chỉ ảnh hưởng đến các bên mà còn có thể kéo theo tranh chấp đối với những giao dịch tiếp theo.

“Vấn đề không chỉ là giữ hay bỏ một thủ tục, mà phải xác định chính xác những khâu kiểm soát nào thực sự cần thiết đối với giao dịch đất đai và tổ chức lại các khâu đó theo hướng hiệu quả hơn”, đại biểu Lê Thị Thanh Lam nêu quan điểm.

Theo đó, nếu công chứng được nhìn đơn thuần như một thủ tục hành chính thì việc cắt giảm là có cơ sở. Nhưng xét ở góc độ phòng ngừa tranh chấp, bảo vệ quyền tài sản và bảo đảm tính hợp pháp của giao dịch, công chứng còn là một cơ chế kiểm soát rủi ro.

Đại biểu đề nghị thay vì bỏ đồng loạt, cần đổi mới cách thức thực hiện thông qua số hóa, quy trình liên thông, công chứng điện tử và kết nối dữ liệu. Các tổ chức hành nghề công chứng cần được kết nối với cơ sở dữ liệu đất đai, dân cư, thuế, doanh nghiệp theo thẩm quyền. Khi đó, dữ liệu có thể hỗ trợ xác thực thông tin, hạn chế việc người dân phải cung cấp nhiều lần những thông tin cơ quan nhà nước đã có, đồng thời góp phần phòng ngừa gian lận và nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Phân tích về nội dung này, đại biểu Hoàng Thị Thu Trang, Đoàn ĐBQH tỉnh Nghệ An cũng bày tỏ quan ngại về việc bỏ quy định bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Theo đại biểu, việc sửa đổi có thể xuất phát từ kỳ vọng rằng khi cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư và đất đai hoàn thiện, công chứng sẽ trở thành một khâu trung gian không còn cần thiết. Tuy nhiên, dưới góc độ an toàn pháp lý, công chứng vẫn có những chức năng mà cơ sở dữ liệu không thể thay thế.

Thứ nhất, công chứng là cơ chế kiểm soát ý chí và năng lực hành vi của các bên. Công chứng viên không chỉ kiểm tra giấy tờ mà còn đánh giá tính tự nguyện, năng lực giao kết và tính hợp pháp của giao dịch, qua đó góp phần ngăn ngừa giao dịch giả tạo, nhầm lẫn hoặc bị cưỡng ép.

Thứ hai, theo đại biểu, công chứng không phải là điểm nghẽn chính về thời gian trong quy trình giao dịch đất đai. Thời gian thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng thường ngắn so với tổng thời gian đăng ký biến động và cấp giấy chứng nhận. Vì vậy, bỏ công chứng chưa chắc giải quyết được nguyên nhân khiến thủ tục đất đai kéo dài.

Thứ ba, công chứng cần được nhìn nhận như một bộ phận của hệ sinh thái dữ liệu pháp lý. Dữ liệu đất đai phản ánh tình trạng pháp lý của tài sản, trong khi dữ liệu công chứng có thể phản ánh lịch sử giao dịch và việc xác lập quyền của các chủ thể. Hai nguồn dữ liệu này bổ trợ cho nhau thay vì thay thế nhau.

Từ đó, đại biểu Hoàng Thị Thu Trang đề nghị không bãi bỏ công chứng bắt buộc một cách đồng loạt. Có thể nghiên cứu cơ chế linh hoạt đối với các giao dịch rủi ro thấp, dễ xác minh, nhưng những giao dịch định đoạt quan trọng như chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, thế chấp, phân chia thừa kế hoặc xử lý tài sản chung vợ chồng cần tiếp tục được kiểm soát chặt chẽ.

Bài: Yến Nhung - Ảnh: Quốc Tuấn