Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất bỏ quy định về giá đất cụ thể thay vào đó xác định theo bảng giá và hệ số điều chỉnh.
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi vừa được Bộ Nông nghiệp và Môi trường đăng tải để tham vấn ý kiến đến hết ngày 10/8.
Tại tờ trình, Bộ cho biết sau gần hai năm thực thi Luật Đất đai 2024 còn một số hạn chế nên cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện chính sách để khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội.
Theo dự thảo, Bộ đề xuất bỏ quy định về giá đất cụ thể. Giá đất do Nhà nước quyết định. Việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc trung thực, khách quan, công khai, minh bạch. Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất và dựa trên dữ liệu đầy đủ. Đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Căn cứ định giá đất được xác định dựa trên mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào để định giá đất, yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất và quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất.
Đối với bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng đối với các trường hợp tính các khoản thu ngân sách từ đất đai theo quy định của Luật Đất đai và tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
Bảng giá đất được xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí. Hệ số điều chỉnh giá đất là tỉ lệ tăng, giảm giá đất của các loại đất tương ứng với khu vực, vị trí đã quy định trong bảng giá đất. UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cấp tỉnh quyết định, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất.
Bộ cũng đề xuất bổ sung các chính sách tài chính về đất đai, thuế để điều tiết địa tô chênh lệch. Quản lý, điều tiết hợp lý giá trị tăng thêm từ đất do quy hoạch, đầu tư hạ tầng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, mở rộng không gian đô thị để chống lợi ích nhóm, chống tham nhũng, tiêu cực.
Ông Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng, bỏ quy định về giá đất cụ thể là đề xuất hợp lý trong ngắn hạn, thể hiện sự thấu đáo và tinh thần cầu thị của các nhà làm chính sách.
Theo ông Lượng, trong bối cảnh hạ tầng dữ liệu đất đai còn "khoảng trống", việc gượng ép áp dụng ngay nguyên tắc giá thị trường sẽ khiến các định giá viên gặp rủi ro pháp lý lớn dẫn đến tâm lý e ngại từ đó làm ách tắc hàng loạt dự án. Sự điều chỉnh này giúp giải tỏa điểm nghẽn ngắn hạn và giữ ổn định cho thị trường.
Trong dài hạn định giá, nguyên tắc giá thị trường là tối ưu cần dữ liệu minh bạch và chuẩn xác. Khi thông tin giao dịch đầu vào chưa đủ tin cậy, phương án kinh doanh của chủ đầu tư còn biến động thì mọi kết quả định giá đều dễ bị lệch chuẩn. Do đó, việc chưa áp dụng lúc này không phải là bước lùi mà là một "khoảng dừng kỹ thuật" cần thiết. Với cơ quan quản lý Nhà nước thì cần coi đây là khoảng thời gian "vàng" để tập trung xây dựng Cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia và Bộ chỉ số giá đất.
Ông Ngô Gia Cường - Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và giám định Việt Nam cho rằng, các đề xuất sửa đổi Luật Đất đai 2024 theo hướng bỏ quy định về định giá đất cụ thể sẽ giúp giải quyết triệt để rủi ro trong việc xác định giá đất hiện hành. Công tác định giá đất vì thế sẽ được "khơi thông", tiến độ định giá đất sẽ được thực hiện nhanh gọn, giúp các dự án sớm hoàn thiện các thủ tục pháp lý về giá đất.
Không chỉ vậy, với quy định như dự thảo, doanh nghiệp có thể chủ động ước tính chi phí về giá đất, chi phí đầu tư, giá thành, giá bán hay giá cho thuê sản phẩm sau đầu tư. Từ đó đưa ra quyết định rót vốn phù hợp với từng giai đoạn.
