Nhiều chuyên gia cho rằng cơ chế xác định giá đất hiện nay cần tiếp tục được hoàn thiện theo hướng minh bạch, khách quan và tiệm cận giá trị thị trường.
Giá nhà ở liên tục leo thang và ngày càng vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân đang đặt ra yêu cầu phải nhìn nhận lại nhiều chính sách liên quan đến đất đai. Trong đó, cơ chế định giá đất được các chuyên gia đánh giá là một trong những mắt xích quan trọng tác động trực tiếp đến chi phí đầu vào của thị trường bất động sản cũng như khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Vì vậy, cơ chế định giá đất tiếp tục là một trong những nội dung thu hút nhiều ý kiến khi góp ý sửa Luật Đất đai năm 2024. Nhiều chuyên gia cho rằng, để phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai và tạo động lực cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, cần tiếp tục hoàn thiện các quy định về xác định giá đất theo hướng minh bạch, khách quan và phù hợp với nguyên tắc thị trường.
Theo PGS, TS Lưu Quốc Thái, Giảng viên cao cấp Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, giá đất và giá nhà ở tại Việt Nam hiện đang ở mức vượt quá sức chịu đựng của nền kinh tế. Trong khi thu nhập bình quân đầu người chỉ khoảng 7.000 - 8.000 USD mỗi năm, giá nhà tại nhiều đô thị đã dao động từ 80 - 100 triệu đồng/m2, tương đương 3.000 - 3.800 USD/m2. Khoảng cách quá lớn giữa thu nhập và giá nhà khiến việc sở hữu nhà ở trở thành mục tiêu rất khó khăn đối với đa số người dân.
Theo phân tích của chuyên gia, nguyên nhân không chỉ xuất phát từ yếu tố cung - cầu mà còn liên quan đến cơ chế quản lý và định giá đất hiện hành. Hiện nay, Nhà nước vừa là chủ thể giao đất, cho thuê đất, vừa là bên xác định giá đất để tính các nghĩa vụ tài chính. Việc tập trung đồng thời hai vai trò này có thể dẫn tới những lo ngại về tính khách quan của quá trình xác định giá đất, đồng thời khiến giá đất chưa phản ánh đầy đủ tín hiệu thị trường.
Từ thực tế đó, ông Thái đề xuất nghiên cứu bổ sung cơ chế định giá đất tư nhân như một kênh tham chiếu độc lập bên cạnh hệ thống định giá của Nhà nước. Theo ông, việc có thêm các tổ chức định giá độc lập sẽ giúp tăng tính minh bạch, tạo cơ sở đối chiếu khách quan hơn trong quá trình xác định giá đất, qua đó góp phần hạn chế những tranh cãi liên quan đến nghĩa vụ tài chính và bồi thường đất đai.
Đồng quan điểm về yêu cầu nâng cao tính độc lập trong xác định giá đất, TS Nguyễn Trí Cường, Trường Đại học Kinh tế - Luật (Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh) cho rằng kinh nghiệm quốc tế cho thấy nhiều quốc gia đã tách biệt chức năng quản lý đất đai với hoạt động định giá nhằm hạn chế xung đột lợi ích.
Dẫn trường hợp Hàn Quốc, ông cho biết nước này xây dựng hệ thống giá đất công khai dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế được cập nhật thường xuyên. Giá đất chuẩn được xác định bởi đội ngũ chuyên gia độc lập, trong khi việc tính toán bồi thường hoặc nghĩa vụ tài chính vẫn được xem xét trên cơ sở đặc điểm riêng của từng thửa đất thay vì áp dụng cứng nhắc một mức giá hành chính.
Theo các chuyên gia, Luật Đất đai năm 2024 đã có nhiều đổi mới quan trọng khi bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất phải tiệm cận giá thị trường hơn. Tuy nhiên, để các quy định này phát huy hiệu quả trên thực tế, cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống dữ liệu đất đai, nâng cao năng lực của các tổ chức định giá, đồng thời tăng cường cơ chế giám sát độc lập đối với quá trình xác định giá đất.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang đối mặt với áp lực giá cao và nguồn cung nhà ở còn hạn chế, việc xây dựng cơ chế định giá đất minh bạch, khách quan và vận hành theo nguyên tắc thị trường được xem là điều kiện quan trọng để sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai. Về lâu dài, đây không chỉ là giải pháp giúp giảm chi phí đầu vào của dự án bất động sản mà còn góp phần tạo lập mặt bằng giá nhà ở hợp lý hơn, qua đó nâng cao cơ hội an cư cho người dân và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường.
