Cafe địa ốc

Sửa Luật Đất đai 2024: Bổ sung quy định bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất

Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA • 19/09/2025 01:16

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý cho dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 với nhiều đề xuất, kiến nghị nhằm "cởi trói" thị trường bất động sản.

Góp ý dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, HoREA đề nghị bổ sung khoản 5a sau khoản 5 Điều 1“dự thảo Luật” sửa đổi, bổ sung khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai 2024 quy định “việc bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có) thực hiện theo quy định của Chính phủ” đối với trường hợp “hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất”.

le hoang chau — Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA

Hiệp hội nhận thấy, khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai 2024 quy định “hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại” không phù hợp với quy định tại khoản 3 Điều 51 Hiến pháp 2013 quy định “3. (...) Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức đầu tư, sản xuất, kinh doanh được pháp luật bảo hộ và không bị quốc hữu hóa”.

Đồng thời, Bộ Luật Dân sự 2015 về “bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản” tại khoản 1 Điều 163 quy định “không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái luật quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản” và tại khoản 3 Điều 150 quy định “3. Thời hiệu khởi kiện là thời hạn mà chủ thể được quyền khởi kiện để yêu cầu tòa án giải quyết vụ án dân sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm; nếu thời hạn đó kết thúc thì mất quyền khởi kiện”; đồng thời, tại khoản 3 Điều 5 Luật Doanh nghiệp 2020 cũng quy định “tài sản và vốn đầu tư hợp pháp của doanh nghiệp và chủ sở hữu doanh nghiệp không bị quốc hữu hóa, không bị tịch thu bằng biện pháp hành chính”.

HoREA nhận thấy, Điều 81 Luật Đất đai 2024 quy định “các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai”, trong đó từ khoản 1 đến khoản 7 Điều 81 Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể “các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai” như “sử dụng đất không đúng mục đích” (khoản 1), “người sử dụng đất hủy hoại đất” (khoản 2), “đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền” (khoản 3), “đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà người được giao đất, cho thuê đất không được chuyển nhượng, tặng cho” (khoản 4), “đất được Nhà nước giao quản lý mà để bị lấn đất, chiếm đất” (khoản 5), “người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước” (khoản 6), “đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản không được sử dụng trong thời gian 12 tháng liên tục, đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời gian 18 tháng liên tục, đất trồng rừng không được sử dụng trong thời gian 24 tháng liên tục và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không đưa đất vào sử dụng theo thời hạn ghi trong quyết định xử phạt vi phạm hành chính” (khoản 7), nhất là tại khoản 7 đã quy định rõ trường hợp người sử dụng đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng “đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không đưa đất vào sử dụng theo thời hạn ghi trong quyết định xử phạt vi phạm hành chính”, nên việc Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp trên đây là thỏa đáng.

Nhưng, tại khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai 2024 lại chưa quy định điều kiện người sử dụng đất “đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không đưa đất vào sử dụng theo thời hạn ghi trong quyết định xử phạt vi phạm hành chính” (tương tự như khoản 7 Điều 81) đối với trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nên chưa thể xác định trường hợp này, người sử dụng đất đã “vi phạm pháp luật về đất đai”.

Việc thực hiện “quyền thu hồi đất” của Nhà nước đối với các trường hợp người sử dụng đất đã “vi phạm pháp luật về đất đai” phải đi đôi với việc bảo đảm tài sản hợp pháp của tổ chức đầu tư.

Đối với tài sản gắn liền với đất sau khi Nhà nước thu hồi đất và giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất quản lý để tổ chức đấu giá thì Tổ chức phát triển quỹ đất có nhiệm vụ tổ chức thực hiện việc xác định giá trị tài sản gắn liền với đất để đưa giá trị tài sản vào phương án đấu giá để đấu giá. Sau khi có kết quả trúng đấu giá thì phần giá trị tài sản gắn liền với đất (trị giá bằng tiền) được dùng để trừ vào các chi phí thực hiện quyết định thu hồi đất, chi phí tổ chức đấu giá theo quy định, thanh toán nghĩa vụ tài chính người sử dụng đất đang nợ (nếu có); số tiền còn lại được hoàn trả cho người có đất bị thu hồi và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất bị thu hồi cần được xử lý tương tự như thu hồi đất theo khoản 6 Điều 81 Luật Đất đai 2024 để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.

Hơn nữa, việc thực hiện “quyền thu hồi đất” của Nhà nước đối với các trường hợp người sử dụng đất đã “vi phạm pháp luật về đất đai” phải đi đôi với việc bảo đảm “tài sản hợp pháp của tổ chức đầu tư, sản xuất, kinh doanh được pháp luật bảo hộ và không bị quốc hữu hóa” và “không bị tước đoạt trái luật” theo quy định của Hiến pháp 2013, Bộ Luật Dân sự 2015 và Luật Doanh nghiệp 2020.

Do vậy, căn cứ các quy định của Hiến pháp 2013, Bộ Luật Dân sự 2015 và Luật Doanh nghiệp 2020 thì rất cần thiết xem xét sửa đổi khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai 2024 theo hướng không quy định “Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại” đối với trường hợp “hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất” và việc “bồi thường về tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có)” thì “thực hiện theo quy định của Chính phủ” là phù hợp.