Thị trường
Bất động sản trước áp lực thanh khoản
Thanh khoản chậm lại đang kéo giá bất động sản thứ cấp hạ nhiệt, trong khi dòng tiền tập trung nhiều hơn vào những tài sản có giá trị sử dụng rõ ràng.
Theo Báo cáo công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2026 của Bộ Xây dựng, giá giao dịch thứ cấp tại nhiều phân khúc đã điều chỉnh so với quý trước, cùng với sự suy giảm của thanh khoản.
Mặt bằng giá vẫn cao
Trong quý II, cả nước ghi nhận khoảng 100.005 giao dịch bất động sản thành công, bằng 71,5% quý I và 63,7% cùng kỳ năm 2025. Riêng đất nền có 73.438 giao dịch, bằng 67,4% quý trước và 59,9% cùng kỳ.
Thanh khoản đi xuống kéo theo sự điều chỉnh về giá. Đất nền dự án trên thị trường thứ cấp giảm khoảng 2-3% so với quý I, sau giai đoạn tăng kéo dài. Giá rao bán bình quân trên cả nước giảm khoảng 2,5%, xuống khoảng 40 triệu đồng/m2. Tại TP HCM, mức giảm gần 3%, còn khoảng 66 triệu đồng/m2. Ở nhiều dự án, giá chuyển nhượng giảm phổ biến 3-6%, tập trung ở những sản phẩm có giá trị lớn hoặc chịu áp lực bán ra.
Dù đã hạ nhiệt, mức giá tuyệt đối tại nhiều khu vực vẫn cao. Tại Hà Nội, đất nền Khu đô thị Cienco 5 Mê Linh được ghi nhận khoảng 40-56 triệu đồng/m2, trong khi Khu đô thị mới Đại Kim - Định Công dao động 105-160 triệu đồng/m2. Tại TP HCM, một số dự án có mức giá khoảng 58-150 triệu đồng/m2.
Biệt thự và nhà liền kề cũng ghi nhận diễn biến tương tự. Giá tại một số dự án giảm so với quý trước khi giao dịch chậm lại, song mặt bằng chung vẫn ở mức cao. Tại Hà Nội, một số dự án được ghi nhận khoảng 285-380 triệu đồng/m2. Tại TP HCM, mức giá tại một số khu đô thị dao động khoảng 220-371 triệu đồng/m2.
Báo cáo quý II của VARS IRE cũng ghi nhận sự phân hóa ngày càng rõ sau giai đoạn giá tăng mạnh. Những khu vực có hạ tầng thực tế, nhu cầu sử dụng ổn định và khả năng khai thác rõ ràng duy trì thanh khoản tốt hơn, trong khi các sản phẩm từng tăng nhanh theo kỳ vọng gặp nhiều khó khăn hơn khi tìm đầu ra.
Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng VARS IRE nhận định, nguồn cung nhà ở tiếp tục được cải thiện khi nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc và đưa trở lại thị trường. Tuy nhiên, thanh khoản chưa tăng tương ứng khi dòng tiền ngày càng chọn lọc.
Trong quý II, khoảng 19.600 giao dịch được ghi nhận trên nguồn cung mở bán mới, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%. Giao dịch tập trung nhiều hơn vào các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ bảo đảm và khả năng khai thác thực tế.
Với đất nền và bất động sản thấp tầng, VARS IRE ghi nhận những sản phẩm tăng giá chủ yếu theo thông tin quy hoạch hoặc chưa hình thành khả năng sử dụng thực tế tiếp tục khó thanh khoản dù giá đã điều chỉnh. Ngược lại, những khu đô thị có pháp lý rõ ràng, hạ tầng và tiện ích đã hình thành giữ sức mua tốt hơn.
Dòng tiền chọn lọc
Sự phân hóa còn thể hiện ở khả năng hấp thụ giữa các nhóm dự án. Theo VARS IRE, nhóm chủ đầu tư lớn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khoảng 70%, gần gấp đôi mức 38% của nhóm doanh nghiệp còn lại. Giao dịch chủ yếu tập trung tại những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ bảo đảm và khả năng vận hành thực tế.
Ở chiều giá bán, khoảng cách giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp cũng rõ hơn. Giá căn hộ sơ cấp bình quân quý II được VARS IRE ghi nhận khoảng 80 triệu đồng/m2, tăng khoảng 10% so với năm 2025. Trong khi đó, tại thị trường thứ cấp, một số dự án từng tăng mạnh đã xuất hiện điều chỉnh khi người sở hữu hạ kỳ vọng lợi nhuận để tăng khả năng chuyển nhượng.
Mặt bằng giá cao khiến dòng tiền không còn phân bổ rộng như giai đoạn thị trường tăng nóng. Những tài sản có pháp lý rõ ràng, mức giá phù hợp, hạ tầng đã hình thành và khả năng khai thác thực tế tiếp tục có lợi thế hơn về thanh khoản.
Diễn biến quý II cho thấy mức điều chỉnh chưa diễn ra đồng đều trên toàn thị trường. Áp lực giảm giá tập trung nhiều hơn ở những tài sản thứ cấp có giá trị lớn, từng tăng nhanh hoặc chịu sức ép chuyển nhượng, trong khi sản phẩm đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế vẫn duy trì sức mua tốt hơn.