Bất động sản

Trong cách tính truyền thống, khả năng chi trả nhà ở thường được nhìn qua giá bán, giá mỗi m2 hoặc khoản tiền phải trả hàng tháng cho khoản vay. Tuy nhiên, với một hộ gia đình đô thị, chi phí để sở hữu và duy trì cuộc sống tại một nơi ở còn bao gồm nhiều khoản khác như đi lại, gửi xe, nhiên liệu, bảo dưỡng phương tiện và thời gian di chuyển.

Giá mua không phải toàn bộ chi phí của một căn nhà

Đây là yếu tố ngày càng đáng chú ý tại Hà Nội và TP HCM, nơi phương tiện cá nhân vẫn giữ vai trò chủ đạo, bài toán di chuyển trở thành một phần đáng kể trong chi phí sinh hoạt của các hộ gia đình.

Một căn nhà rẻ hơn vài trăm triệu đồng so với khu vực trung tâm có thể giảm áp lực tài chính ban đầu. Nhưng nếu vị trí đó thiếu kết nối, cư dân phải dành thêm hàng giờ mỗi ngày cho việc đi lại, khoản tiền tiết kiệm từ giá nhà có thể dần bị bào mòn.

Vì vậy, cần phân biệt giữa “nhà ở giá thấp” và “nhà ở có chi phí sống thấp”.

Sự phát triển của metro và đường sắt tốc độ cao đang mở ra một cách tiếp cận khác đối với giá trị vị trí. Khi giao thông công cộng được tích hợp với quy hoạch đô thị theo mô hình TOD, khả năng tiếp cận việc làm, giáo dục, thương mại và dịch vụ có thể trở thành một cấu phần quan trọng của giá trị bất động sản.

Tại Hà Nội, thành phố định hướng phát triển mạng lưới đường sắt đô thị khoảng 18 tuyến, dài gần 979 km, cùng hệ thống các trung tâm và điểm TOD ở nhiều cấp độ. Ngoài tuyến Cát Linh - Hà Đông đã vận hành, tuyến Nhổn - Ga Hà Nội dự kiến vận hành toàn tuyến từ tháng 12/2027. Thành phố cũng đã khởi công thêm 5 tuyến metro với tổng chiều dài hơn 300 km, dự kiến cơ bản hoàn thành vào năm 2030.

Tại TP HCM và khu vực mở rộng, mạng lưới metro được định hướng khoảng 28 tuyến, tổng chiều dài khoảng 1.100 km. Tuyến số 1 Bến Thành - Suối Tiên đã vận hành, tuyến số 2 Bến Thành - Tham Lương đã khởi công và dự kiến hoàn thành sau 5 năm. Ngoài ra, 4 dự án metro với tổng chiều dài khoảng 138,8 km nằm trong kế hoạch khởi công từ nay đến cuối năm 2026.

Sự gia tăng quy mô đầu tư cho thấy metro không còn chỉ được nhìn như một công trình giao thông đơn lẻ mà đang dần trở thành một phần của cấu trúc phát triển đô thị, có khả năng tác động tới phân bố dân cư, việc làm và giá trị bất động sản.

Khi đó, khoảng cách địa lý có thể không còn là thước đo duy nhất của lợi thế vị trí. Câu hỏi “cách bao xa” dần chuyển thành “đi mất bao lâu”.

Những khu vực vệ tinh có giá nhà thấp hơn khoảng 25-40% so với trung tâm nhưng được kết nối thuận tiện với metro có thể tạo ra lợi thế kép: giá mua dễ tiếp cận hơn trong khi chi phí và thời gian di chuyển được tiết giảm.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cũng cho thấy trong hai năm qua, các dự án có kết nối thuận tiện tới ga metro ghi nhận mức tăng giá cao hơn khoảng 10-20% so với mức tăng chung của thị trường. Tuy nhiên, do metro tại Việt Nam mới được đưa vào vận hành trong vài năm gần đây, cần thêm thời gian để có dữ liệu dài hạn đánh giá đầy đủ tác động của hạ tầng giao thông công cộng tới giá bất động sản.

Một trong những điểm cần lưu ý là không phải bất động sản nào nằm gần metro cũng mặc nhiên được hưởng lợi từ TOD. Một dự án cách ga 500 m nhưng đường đi bộ bất tiện, thiếu vỉa hè, khó sang đường hoặc kết nối kém với xe buýt vẫn có thể không tạo ra giá trị sử dụng tương xứng với lợi thế khoảng cách.

Bản chất của TOD không chỉ là xây nhà cạnh ga metro mà là hình thành khả năng kết nối thuận tiện giữa nơi ở với nơi làm việc, trường học, thương mại và các dịch vụ thiết yếu. Do đó, người mua không nên chỉ hỏi một dự án cách ga bao nhiêu mét, mà cần quan tâm từ căn nhà đó có thể đi đến đâu, mất bao lâu và chi phí bao nhiêu.

Hai dự án cùng cách ga 500 m nhưng có chất lượng kết nối khác nhau hoàn toàn có thể có giá trị sử dụng và giá trị thị trường khác nhau. Một dự án có đường đi bộ thuận tiện, kết nối xe buýt tốt, dịch vụ xung quanh đầy đủ và dễ tiếp cận các trung tâm việc làm bằng metro sẽ có lợi thế lớn hơn dự án chỉ sở hữu vị trí gần ga trên bản đồ.

Nói cách khác, khoảng cách tới ga chỉ là chỉ báo ban đầu, còn khả năng tiếp cận thực tế mới quyết định mức độ hưởng lợi từ metro và TOD.

Đừng trả trước cho kỳ vọng hạ tầng

Sự phát triển của metro có thể làm thay đổi bài toán đánh đổi giữa giá nhà và khoảng cách. Một căn hộ giá 4,5 tỷ đồng cách ga metro 3 km có thể rẻ hơn đáng kể so với căn hộ 5 tỷ đồng cách ga 500 m. Nhưng nếu khu vực vùng ven có hệ thống kết nối hiệu quả, người dân vẫn có thể tiếp cận các trung tâm việc làm và dịch vụ với chi phí hợp lý hơn so với việc phụ thuộc hoàn toàn vào phương tiện cá nhân.

Có thể hình dung bài toán này thông qua chi phí đi lại. Giả sử một gia đình tiết kiệm được 4 triệu đồng mỗi tháng nhờ giảm chi phí nhiên liệu, gửi xe, bảo dưỡng và các khoản liên quan, số tiền này tương đương 480 triệu đồng sau 10 năm và 960 triệu đồng sau 20 năm.

Đó mới chỉ là phần chi phí có thể tính bằng tiền. Nếu giảm được thời gian di chuyển mỗi ngày, giá trị tiết kiệm còn lớn hơn bởi thời gian dành cho công việc, gia đình hoặc nghỉ ngơi cũng là một dạng chi phí cơ hội.

Với người mua nhà lần đầu hoặc có ngân sách hạn chế, các khu vực vệ tinh có giá thấp hơn trung tâm nhưng kết nối tốt với metro vì thế có thể trở thành lựa chọn đáng cân nhắc. Người mua vừa giảm áp lực về giá nhà, vừa có cơ hội giảm chi phí đi lại khi giao thông công cộng vận hành hiệu quả.

Tuy nhiên, lợi thế này chỉ thực sự phát huy nếu tuyến metro được triển khai đúng tiến độ, kết nối thuận tiện và phù hợp với hành trình thực tế của gia đình.

Metro có thể tạo ra lớp giá trị mới cho bất động sản, nhưng cũng đặt ra yêu cầu thận trọng với người mua. Một dự án nằm trong quy hoạch metro không đồng nghĩa với việc giá trị sẽ tăng tương ứng.

Ngoài khoảng cách tới ga, mức độ hưởng lợi còn phụ thuộc vào khả năng tiếp cận thực tế, kết nối xe buýt, mật độ việc làm và dịch vụ xung quanh, chất lượng không gian đô thị và sự thuận tiện của hành trình hàng ngày.

Vì vậy, người mua không nên chỉ dựa vào những thông tin như “gần metro”, “đón đầu TOD” hoặc kỳ vọng giá tăng khi hạ tầng hoàn thành. Đặc biệt với các tuyến còn ở giai đoạn quy hoạch hoặc chưa hoàn thành, việc cộng trước toàn bộ giá trị tương lai của hạ tầng vào giá bất động sản hiện tại có thể tạo ra rủi ro.

Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng VARS IRE