Cafe địa ốc

Thị trường bất động sản sẽ diễn biến theo chiều hướng tích cực hơn hay khó vẫn hoàn khó? Không có câu trả lời đúng cho câu hỏi này, bởi thị trường phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó có cả những biến số khó lường nằm ngoài tầm kiểm soát của doanh nghiệp.

Áp lực nguồn cung

Xét về nguồn cung, các chủ đầu tư sẽ vẫn chịu áp lực ra hàng với nỗ lực kéo doanh thu, bù lại phần giao dịch bị chậm trong các quý vừa qua.

Trong bối cảnh chi phí đầu vào tiếp tục tăng do giá đền bù, tiền sử dụng đất, chi phí pháp lý, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí bán hàng... tiếp tục ở mức cao, giá bán trở thành một trong những bài toán lớn mà chủ đầu tư phải cân nhắc cẩn trọng để gia tăng hiệu quả bán hàng.

Thị trường đang diễn ra cuộc đua khốc liệt trong việc giành thị phần khách hàng khi lợi thế đang nghiêng về các chủ đầu tư lớn, có tên tuổi, có nguồn lực mạnh và quy mô sản phẩm lớn, qua đó có khả năng hút hệ thống phân phối về phía mình.

Hơn bao giờ hết, doanh nghiệp cảm nhận sâu sắc về một cuộc chiến không cân sức khi khoảng cách ngày càng xa giữa những thương hiệu hàng đầu và các chủ đầu tư quy mô vừa và nhỏ còn lại.

Nguồn lực phát triển dự án đang trở thành nút thắt lớn, đòi hỏi doanh nghiệp phải tìm giải pháp đa dạng hóa các kênh huy động vốn an toàn và hiệu quả.

Trong dài hạn, thị trường có thể sẽ phát triển đồng bộ, chất lượng và minh bạch hơn. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, doanh nghiệp buộc phải tìm mọi giải pháp thích ứng với tình hình rất thách thức hiện nay, với những lựa chọn khác nhau. Đó có thể là tái cấu trúc, cắt giảm chi phí và thu hẹp hoặc chậm nhịp triển khai dự án. Cũng có thể là tiếp tục duy trì hoạt động với chi phí tối ưu và giảm kỳ vọng về doanh thu, lợi nhuận. Với những doanh nghiệp có tiềm lực hơn, lựa chọn có thể là tiếp tục đầu tư, đa dạng hóa kênh huy động vốn, duy trì nhịp bán hàng, làm nền tảng chuẩn bị cho giai đoạn tiếp theo.

Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc khắt khe các chủ đầu tư có khả năng vượt qua giai đoạn thách thức hiện nay. M&A dự án cũng là diễn biến tất yếu đối với những chủ đầu tư đang phải gánh chịu khoản vay lớn và không còn đủ nguồn lực để tiếp tục duy trì, phát triển dự án.

Người mua thận trọng, môi giới chịu sức ép

Về phía cầu, thị trường đang gặp rào cản lớn về mặt tâm lý của người mua khi chịu nhiều yếu tố tác động dồn dập cùng một lúc.

Mặt bằng lãi suất vẫn tiếp tục neo cao liên tiếp trong nhiều quý, gây áp lực rất lớn đến các khoản vay mua nhà của người dân. Những khách hàng đang vay phải lao đao xoay sở để gồng gánh lãi suất thả nổi lên đến hai con số, khoảng 12-16%. Khi áp lực tài chính gia tăng, hành vi bán ra, cắt lỗ, chấp nhận giảm giá không còn là cá biệt.

Vì vậy, nếu không có chính sách tài trợ lãi suất và giãn tiến độ thanh toán từ chủ đầu tư mang tính đột phá, khách hàng sẽ rất thận trọng khi quyết định mua mới, sở hữu thêm tài sản trong giai đoạn này. Chủ đầu tư uy tín, sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, có hệ sinh thái đầy đủ và khả năng khai thác dòng tiền, dư địa tăng trưởng bền vững sẽ được khách hàng ưu tiên lựa chọn và sở hữu dài hạn.

Bên cạnh đó, việc Chính phủ đang điều chỉnh các luật liên quan đến bất động sản cũng tiếp tục tác động đến tâm lý chờ đợi của người dân và doanh nghiệp. Chưa kể, các chính sách thuế đánh lên tài sản sở hữu và giao dịch chuyển nhượng cũng gây nên sự lo lắng, cẩn trọng đối với nhà đầu tư.

Lực lượng môi giới bất động sản là nhóm có khả năng đo được độ nhạy của thị trường tốt nhất khi đứng giữa, làm cầu nối giải quyết nhu cầu mua bán của hai bên. Nhiều công ty môi giới hiện nay bị nợ phí, giao dịch giảm mạnh, ảnh hưởng đến dòng tiền nên phải cân đối lại nguồn lực để duy trì hoạt động, vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay.

Các công ty môi giới cũng bắt đầu phải đánh giá lại nguồn lực để có thể điều chỉnh, thích nghi trong giai đoạn mới. Việc lựa chọn chủ đầu tư uy tín, sản phẩm đúng và có thanh khoản để bán trở thành giải pháp sống còn của doanh nghiệp. Do đó, doanh nghiệp cần xác định năng lực lõi để đảm bảo tính tập trung và hiệu quả trong bán hàng.

Nhịp chuyển tiếp cho giai đoạn mới

Có thể xem 2026 là một nhịp chuyển tiếp để định hình cho chặng đường tiếp theo của các doanh nghiệp với nhiều thách thức và không kém phần khắc nghiệt. Điều này đòi hỏi doanh nghiệp phải có khả năng thích ứng với những thay đổi lớn, có tầm nhìn dài hạn, kiên định với chiến lược kinh doanh cốt lõi, chuẩn bị đủ nội lực để có thể duy trì bộ máy qua những thời điểm khó khăn và sẵn sàng đáp ứng cho giai đoạn phát triển mạnh mẽ tiếp theo.

Ở góc độ vĩ mô, nền kinh tế Việt Nam vẫn đang có những tín hiệu tích cực. GDP 6 tháng đầu năm 2026 tăng 8,18%. Tính đến hết tháng 8/2026, giải ngân đầu tư công đạt khoảng 510.000 tỷ đồng. Tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký trong 8 tháng đạt 40,63 tỷ USD. Cùng với đó, kinh tế Việt Nam vẫn đang được kỳ vọng duy trì mức tăng trưởng cao, trong khi hạ tầng được triển khai với tốc độ mạnh hơn và hàng loạt công trình trọng điểm tiếp tục được khởi công. Đây sẽ là những yếu tố góp phần nâng tầm vị thế quốc gia và thay đổi diện mạo đô thị Việt Nam trong tương lai.

Tuy nhiên, trước khi chờ đợi những động lực dài hạn này tạo ra tác động rõ nét hơn, doanh nghiệp bất động sản vẫn phải giải bài toán trước mắt là thanh khoản, dòng tiền và khả năng duy trì hoạt động.

Vì vậy, những tháng cuối năm 2026 sẽ tiếp tục là giai đoạn thử thách khả năng thích ứng của doanh nghiệp. Đây cũng là thời điểm để thị trường sàng lọc, xác định những doanh nghiệp có đủ nội lực để đi qua giai đoạn khó khăn và chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển mới.

Nguyễn Hương - Tổng Giám đốc Eras Land.