Nghị định 339/2026/NĐ-CP tăng mức phạt với môi giới bất động sản vi phạm, tuy nhiên việc “tắc nghẽn” trong tổ chức thi chứng chỉ khiến doanh nghiệp thiếu nhân lực đạt chuẩn.
Nghị định 339/2026/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý, phát triển nhà và kinh doanh bất động sản đã có hiệu lực từ ngày 26/8/2026. Đáng chú ý, hoạt động môi giới bất động sản được quy định riêng tại Điều 73 với nhiều mức xử phạt mới, hướng tới kiểm soát chặt hơn điều kiện hành nghề và trách nhiệm của doanh nghiệp môi giới.
Theo đó, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản nhưng không có chứng chỉ có thể bị phạt từ 40-60 triệu đồng. Mức phạt tương tự cũng áp dụng với trường hợp cá nhân hành nghề nhưng không làm việc trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, hoặc không tuân thủ quy chế hoạt động của đơn vị nơi mình làm việc.
Đối với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, mức phạt từ 60-80 triệu đồng được áp dụng nếu không thực hiện chế độ báo cáo, không có quy chế hoạt động, không có tối thiểu một cá nhân có chứng chỉ hành nghề hoặc không đáp ứng đủ điều kiện về cơ sở vật chất, kỹ thuật.
Ở mức độ nghiêm trọng hơn, tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nhưng không thành lập doanh nghiệp theo quy định có thể bị phạt từ 120-160 triệu đồng. Mức phạt này cũng áp dụng với trường hợp doanh nghiệp hoặc cá nhân môi giới không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc không trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản được môi giới.
Việc quy định cụ thể và nâng chế tài cho thấy yêu cầu đưa hoạt động môi giới vào khuôn khổ đang được đặt rõ hơn. Tuy nhiên, hiệu quả của quy định không chỉ phụ thuộc vào mức phạt mà còn nằm ở khả năng xác định, quản lý và truy trách nhiệm đối với người hành nghề.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường hiện có khoảng 300.000 người tham gia hoạt động môi giới bất động sản dưới nhiều hình thức. Trong khi đó, số người được cấp chứng chỉ hành nghề mới chỉ hơn 40.000, tương đương hơn 10% tổng số người đang tham gia môi giới.
Thị trường hiện cũng có khoảng 2.000 doanh nghiệp và sàn giao dịch bất động sản hoạt động, tập trung chủ yếu tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Khánh Hòa, Cần Thơ và một số địa phương có thị trường phát triển mạnh. Tuy nhiên, tỷ lệ môi giới có chứng chỉ vẫn ở mức khá thấp.
Khoảng cách giữa số người tham gia môi giới và số người có chứng chỉ cho thấy một bộ phận rất lớn lực lượng này chưa đáp ứng đầy đủ yêu cầu về điều kiện hành nghề. Đây cũng là khoảng trống đáng lưu ý trong quản lý thị trường, bởi người mua không phải lúc nào cũng có thể xác định người đang tư vấn cho mình có đủ điều kiện hoạt động hay không.
Thực tế, với một chiếc điện thoại, một tài khoản mạng xã hội và những thông tin được sao chép từ nhiều nguồn, một cá nhân có thể dễ dàng đăng tin mua bán nhà đất và tự nhận mình là môi giới.
Những quảng cáo mang tính thúc ép như “giá sốc”, “suất nội bộ”, “chốt hôm nay”, “hàng ngộp” vẫn xuất hiện trên thị trường. Đáng lo hơn, một số trường hợp còn đưa thông tin thiếu chính xác về pháp lý, quy hoạch hoặc tiến độ dự án, khiến người mua thiếu kinh nghiệm dễ trở thành nạn nhân của thông tin chưa được kiểm chứng.
Trong giai đoạn thị trường khó khăn, cạnh tranh giữa các môi giới càng gay gắt. Một bộ phận có thể sử dụng các phương thức như thổi giá, tạo giao dịch ảo, dựng tình trạng khan hiếm giả tạo hoặc giảm sâu hoa hồng để giành khách. Những cách làm này không chỉ làm nhiễu thông tin mà còn ảnh hưởng đến niềm tin của người mua đối với lực lượng môi giới.
Theo các chuyên gia, vấn đề hiện nay không đơn thuần là tăng mức xử phạt mà quan trọng hơn là chuẩn hóa nghề môi giới.
Theo TS Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS, hiện tình trạng “nghẽn cơ chế” đang ảnh hưởng không chỉ đến người hành nghề mà còn đến toàn bộ hệ sinh thái môi giới bất động sản. Dù chính sách đã được quy định, việc tổ chức thi và cấp chứng chỉ tại một số địa phương vẫn chậm khiến doanh nghiệp thiếu nhân lực đạt chuẩn trong khi người hành nghề không biết học và thi ở đâu.
Ông cho biết gần 90% lực lượng môi giới chưa có chứng chỉ hành nghề hợp pháp hoặc đã hết hạn. Trong khi đó, hàng chục nghìn học viên đã hoàn thành chương trình đào tạo nhưng vẫn chưa thể tham gia sát hạch do vướng khâu tổ chức. 416 sàn môi giới cũng báo cáo tình trạng thiếu nhân sự đạt chuẩn.
Từ thực tế này, TS Nguyễn Văn Đính đề nghị cần làm rõ nguyên nhân và trách nhiệm giữa các cơ quan, đơn vị liên quan, đồng thời nghiên cứu cơ chế phối hợp tổ chức thi. Một trong những giải pháp được đưa ra là cho phép thi liên tỉnh hoặc tổ chức thi trực tuyến nhằm giảm tải cho địa phương và tạo thuận lợi hơn cho người hành nghề.
Trong khi đó, theo bà Võ Nhật Liễu - Tổng giám đốc Học viện Công nghệ tài chính bất động sản Propiin, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định cá nhân môi giới phải có chứng chỉ và không được hành nghề tự do mà phải hoạt động trong doanh nghiệp môi giới hoặc sàn giao dịch bất động sản.
Sau khi Nghị định 339/2026/NĐ-CP tiếp tục bổ sung chế tài, vấn đề quan trọng là phải xây dựng được cơ chế quản lý đủ hiệu quả để các quy định này đi vào thực tế. Theo bà Liễu, có thể quản lý hoạt động môi giới từ ba đầu mối là giao dịch, doanh nghiệp và công nghệ.
Với giao dịch có sự tham gia của môi giới, có thể nghiên cứu việc khai báo thông tin hoặc mã số môi giới khi công chứng. Qua đó, vai trò của người môi giới được ghi nhận đồng thời tạo cơ sở truy xuất trách nhiệm nếu phát sinh tranh chấp.
Ở cấp doanh nghiệp, đơn vị nơi môi giới làm việc cần chịu trách nhiệm xác thực và quản lý hoạt động nghề nghiệp của nhân sự thuộc hệ thống. Trong khi đó, công nghệ có thể được sử dụng để xây dựng mã định danh nghề nghiệp duy nhất cho từng môi giới, liên kết với chứng chỉ, doanh nghiệp và tình trạng hành nghề. Khách hàng có thể tra cứu bằng mã hoặc quét mã QR để biết người đang tư vấn có đủ điều kiện hành nghề hay không.
Bên cạnh đó cần tạo điều kiện để những người muốn hành nghề hợp pháp có thể hoàn tất các yêu cầu về chứng chỉ.
Theo bà Võ Nhật Liễu, hệ thống đào tạo cần được chuẩn hóa và mở rộng, các cơ sở được phép đào tạo phải có giấy phép và công khai thông tin để người học dễ dàng nhận diện. Các kỳ thi sát hạch cũng cần được tổ chức thường xuyên hơn thay vì để người học hoàn thành chương trình nhưng phải chờ đợi trong thời gian dài.
Toàn bộ quy trình từ học, đăng ký, thi, cấp chứng chỉ đến định danh và tra cứu cũng có thể được số hóa. Sau khi đạt yêu cầu, người hành nghề được cấp mã định danh điện tử để doanh nghiệp, khách hàng và cơ quan quản lý cùng kiểm tra.
.jpg "Môi giới bất động sản gồng mình trước áp lực thanh khoản")
