Thị trường
Thị trường bất động sản định hình chu kỳ phát triển mới
Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và TP HCM nói riêng đang định hình lại chu kỳ phát triển mới, từ sóng ảo đến giá trị thực.
Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn bản lề của sự chuyển dịch cấu trúc sâu sắc, nơi các yếu tố về giá bán, dòng vốn, hành lang pháp lý và tư duy đầu tư đều được định hình lại theo hướng minh bạch và bền vững hơn.
Những phân tích toàn cảnh từ các chuyên gia hàng đầu tại Talkshow Bất động sản quý 3/2026 với chủ đề: "Bất động sản TP HCM – Toàn cảnh và Triển vọng” do SALEPRO.COM phối hợp với hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tổ chức tại TP HCM đã phác họa rõ nét bức tranh kinh tế vĩ mô cùng xu hướng vận động của thị trường trong chu kỳ mới.
Khẩu vị dòng tiền thay đổi rõ nét
Ông Phạm Xuân Hiếu – Chủ tịch HĐQT May Homes, CEO SALEPRO.COM cho biết, dữ liệu từ hệ thống theo dõi các dự án lớn cho thấy xu hướng điều chỉnh giảm giá bán và gia tăng các chương trình ưu đãi chiết khấu mạnh tay từ chủ đầu tư. Đơn cử tại một số dự án lớn, mức giá thanh toán sớm trong hợp đồng hoặc các gói voucher ưu đãi đã kéo giá trị thực mà khách hàng phải chi trả giảm sâu đáng kể so với mức niêm yết ban đầu. Xu hướng này tuy tạo áp lực điều chỉnh mặt bằng giá chung nhưng lại mở ra cơ hội lớn cho nhà đầu tư dài hạn và người có nhu cầu ở thực sở hữu các sản phẩm hoàn thiện hạ tầng với chi phí hợp lý.
Bên cạnh đó, khẩu vị của dòng tiền cũng ghi nhận sự dịch chuyển rõ nét. Nếu giai đoạn trước chứng kiến sự trỗi dậy mạnh mẽ của phân khúc cao tầng thì nửa sau năm 2025 đến nay, tâm điểm quan tâm và giao dịch thực tế đã quay trở lại với phân khúc thấp tầng. Đáng chú ý, hành vi của người mua nhà cũng thay đổi khi tỷ lệ giao dịch do lực lượng môi giới địa phương thực hiện đạt mức rất cao, phản ánh xu hướng nhà đầu tư thu hẹp phạm vi đầu cơ xa và tập trung vào các thị trường gần nơi sinh sống. Sự phát triển của các nền tảng công nghệ phân tích dữ liệu bất động sản cũng đang trở thành công cụ đắc lực hỗ trợ cho cả nhà đầu tư lẫn các đơn vị phân phối chuyên nghiệp.
Dưới góc nhìn vĩ mô, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa - Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia nhận định bất động sản là thị trường tài sản thật với quy mô vốn hóa lớn gấp khoảng ba lần GDP toàn cầu và tại Việt Nam. Khác với thị trường tài chính chứa nhiều yếu tố biến động, bất động sản gắn liền với giá trị vật chất thiết yếu và đóng vai trò là tài sản đảm bảo chiến lược cho hệ thống ngân hàng. Tuy nhiên, thị trường thời gian qua đối mặt với áp lực thanh khoản suy giảm chủ yếu do mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao.
Theo chuyên gia, áp lực này xuất phát từ kỳ vọng lạm phát toàn cầu, các biến động từ thị trường tài chính quốc tế như chính sách tiền tệ tại Nhật Bản hay Mỹ, cũng như hiện tượng dòng tiền có thời điểm dịch chuyển do các yếu tố quản lý thuế và thâm hụt thương mại. Dẫu vậy, với nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định và dự báo các công cụ điều tiết tiền tệ quốc tế hạ nhiệt trong thời gian tới, bất động sản Việt Nam vẫn giữ vững vị thế là ngành kinh tế mũi nhọn trong trung và dài hạn.
Mở rộng không gian đô thị theo mô hình đa cực
Đối với thị trường đô thị trọng điểm như TP HCM, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiêm Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, chỉ ra rằng không gian đô thị đang được mở rộng theo mô hình đa cực, đa trung tâm nhằm giải quyết áp lực vùng lõi. Dù các điểm nghẽn pháp lý từng bước được tháo gỡ giúp nguồn cung cải thiện tích cực, mức giá bình quân tại TP HCM vẫn duy trì ở mức cao, tạo sức ép lên khả năng chi trả của người mua và làm chậm nhịp độ hấp thụ chung của thị trường.
Điểm sáng lớn nhất trong chu kỳ này là sự thay đổi triệt để trong tư duy của thị trường. Thay vì chạy theo các đợt "đón sóng" hay lướt sóng ngắn hạn mang tính rủi ro cao như giai đoạn trước, dòng tiền hiện nay đã chuyển hẳn sang xu hướng "đón giá trị thực". Khách hàng ngày càng khắt khe hơn, ưu tiên chọn lọc các sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, dòng tiền khai thác tốt, đáp ứng nhu cầu ở thực và đến từ các chủ đầu tư uy tín.
“Sự siết chặt của hành lang pháp lý mới cùng các quy định định danh mã hóa giao dịch, quản lý chặt chẽ hoạt động hành nghề môi giới đang góp phần loại bỏ các hiện tượng thổi giá, tạo sóng ảo. Qua đó, thị trường bất động sản đang chính thức bước vào kỷ nguyên vận hành minh bạch, chuyên nghiệp và phát triển bền vững dựa trên nền tảng giá trị thực tế”, TS Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.