Thị trường

Tham luận tại Talkshow Bất động sản quý 3/2026 với chủ đề "Bất động sản TP HCM – Toàn cảnh và Triển vọng", PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Việt Kinh tế Việt Nam đã đưa ra những phân tích sâu sắc về bối cảnh vĩ mô, cấu trúc kinh tế nhị nguyên cũng như tầm nhìn chiến lược để TP HCM vươn mình trở thành một siêu đô thị mang tầm vóc quốc tế.

Khởi đầu từ tinh thần lạc quan và niềm tin vững chắc vào thị trường, PGS.TS Trần Đình Thiên nhấn mạnh vai trò không thể thay thế của TP HCM với tư cách là trung tâm kinh tế lớn nhất, đóng vai trò dẫn dắt sự phát triển chung của cả nước. Nền tảng cho sự cất cánh này đến từ "bộ đôi" thể chế và quy hoạch đặc biệt, trong đó Luật Phát triển Đô thị đóng vai trò là tuyên ngôn cởi trói, giải phóng năng lực thực thi, kết hợp cùng bản quy hoạch chung chất lượng cao tạo thành sức mạnh cộng hưởng thúc đẩy Thành phố bứt phá.

Dù sở hữu tiềm năng lớn, nhưng PGS.TS Trần Đình Thiên cho rằng, nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng vẫn đang đối mặt với những thách thức từ cấu trúc nhị nguyên rõ rệt. Tăng trưởng chung ở mức cao nhưng thành quả chủ yếu tập trung tại khu vực đầu tư nước ngoài và xuất khẩu, trong khi khu vực kinh tế nội địa cùng các doanh nghiệp trong nước đang chịu áp lực chồng chất. Sức mua và tổng mức bán lẻ chậm lại, kết hợp với đà suy giảm của đầu tư tư nhân, đặt ra bài toán lớn về việc khơi thông nội lực để đảm bảo sự phát triển bền vững.

Tuy nhiên, chuyên gia cũng cho rằng, nhìn lại chu kỳ dài hạn gần 40 năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam luôn duy trì xu hướng tăng trưởng nhanh với mức lợi nhuận hàng đầu. Khi nền kinh tế bước vào chu kỳ tăng trưởng bứt phá cùng tầm vóc hội nhập cao hơn, bất động sản sẽ bước sang một phân khúc và đẳng cấp phát triển hoàn toàn mới.

Không gian phát triển của đô thị cũng đang được mở rộng vượt ra ngoài giới hạn mặt đất truyền thống để vươn tới không gian biển, tầng ngầm, bầu trời, không gian số và văn hóa. Cấu trúc siêu đô thị (Mega-city) hình thành thông qua việc tích hợp các vùng phụ cận với tổ hợp ba trung tâm động lực gồm hạt nhân dịch vụ tài chính - đổi mới sáng tạo tại TP HCM (cũ), chuỗi đô thị thông minh tại Bình Dương (cũ) và thế lực cảng biển - logistics tại Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) kết hợp Cần Giờ. Đặc biệt, tầm nhìn về tuyến hàng hải phía Bắc cùng quyết tâm chiến lược phát triển từ 600 km đến hơn 1.000 km đường sắt đô thị Metro trong 15 năm tới sẽ tạo ra cuộc cách mạng lớn về hạ tầng giao thông kết nối.

Cũng theo PGS.TS Trần Đình Thiên, sự gia tăng quy mô dân số dự kiến đạt 15 triệu người vào năm 2030 và từ 22 - 25 triệu người vào năm 2050, cùng lượng dân số quy đổi bổ sung khoảng 20% đến 25% đang tạo ra nhu cầu khổng lồ về nhà ở và hạ tầng dịch vụ cao cấp. Trong bối cảnh đó, thứ tự ưu tiên trong quyết định đầu tư bất động sản đã có sự dịch chuyển căn bản khi yếu tố pháp lý trở thành ưu tiên số một, thay thế cho quan niệm truyền thống về vị trí, theo sau là nguồn vốn tín dụng và biến động dân số cùng sức mua thực tế.

Thị trường đang chứng kiến sự mở rộng mạnh mẽ của không gian đô thị kết hợp với bất động sản công nghiệp, nơi giá trị ở thực được đặt lên hàng đầu và xu hướng dịch chuyển ra các vùng phụ cận giúp giải tỏa áp lực cho khu vực lõi. Các tọa độ đột phá như cụm sân bay Long Thành và Tân Sơn Nhất, các khu thương mại tự do hay trung tâm tài chính quốc tế sẽ là động lực tăng trưởng cốt lõi. Đáng chú ý, tư duy quy hoạch hiện đại đã chuyển đổi từ việc đo lường bằng khoảng cách không gian sang thời gian di chuyển thông qua mô hình thành phố 15 phút và đô thị 30 phút.

Bên cạnh những cơ hội lớn từ sự tương tác giữa thể chế và vị thế quốc tế, chuyên gia cũng đưa ra hai cảnh báo chiến lược quan trọng cho chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản TP HCM.

Thứ nhất, Thành phố cần đặc biệt chú trọng bảo vệ nền đô thị trước nguy cơ biến đổi khí hậu và sụt lún, không thể chỉ tập trung vào tốc độ tăng trưởng mà lơ là hạ tầng bên dưới. Thứ hai, dù chuyển dịch sang mô hình tăng trưởng dựa trên công nghệ, nhu cầu vốn thực tế trong 10 đến 15 năm tới vẫn rất lớn, đòi hỏi phương thức huy động và tiếp cận vốn của thị trường bất động sản phải có sự thay đổi căn bản để đáp ứng yêu cầu phát triển của siêu đô thị trong tương lai.

Đình Đại