Chính sách - Quy hoạch
Làm rõ quy định "người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài" là người sử dụng đất
Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đề nghị bổ sung quy định “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài còn giữ quốc tịch Việt Nam” là “người sử dụng đất” tại Điều 6 dự thảo Luật Đất đai.
Theo HoREA, cần sửa đổi khoản 6 Điều 6 dự thảo Luật Đất đai theo hướng quy định “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” là “người sử dụng đất” với điều kiện người đó “còn giữ quốc tịch Việt Nam”.
Lý do đề xuất bởi Khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai 2024 và khoản 6 Điều 5 “dự thảo Luật Đất đai” đều quy định “người sử dụng đất” là “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài”, nhưng quy định này chưa thật chặt chẽ và có thể đã chưa quán triệt thật đầy đủ quan điểm của Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng xác định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; tuyệt đối không được tư nhân hoá về đất đai, không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức, trừ trường hợp là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài”.
Hiệp hội nhận thấy, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng chủ trương (cho phép) “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” được “nhận chuyển nhượng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất” nhưng không có nghĩa là toàn bộ “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” là “người sử dụng đất”, bởi lẽ theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam 2025 giải thích “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài” nên có 02 trường hợp xảy ra là “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” còn giữ quốc tịch Việt Nam hoặc “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” không còn giữ quốc tịch Việt Nam mà chỉ có quốc tịch nước ngoài, như sau:
Trường hợp 1: “Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” còn giữ quốc tịch Việt Nam thì mới là “người sử dụng đất”, tương tự như trường hợp “người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam” là “người sử dụng đất” quy định tại khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai 2024 và khoản 3 Điều 5 “dự thảo Luật Đất đai”.
Trường hợp 2: “Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” không còn giữ quốc tịch Việt Nam mà chỉ có quốc tịch nước ngoài, có nghĩa là về “địa vị pháp lý” thì “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” trong trường hợp này là “người nước ngoài” thì “không được nhận chuyển nhượng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức” theo đúng quan điểm của Nghị quyết 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng nên trường hợp này không phải là “người sử dụng đất”.
Hiệp hội nhận thấy, cần phân biệt rõ chính sách về việc xác định “người sử dụng đất” theo quy định tại khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai 2024 với “chính sách đại đoàn kết dân tộc” của Đảng và Nhà nước ta đối với “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” quy định tại Điều 7 Luật Quốc tịch Việt Nam 2025.
Hơn nữa, với quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam 2025 thì “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” bao gồm cả “con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài” có thể đã qua nhiều thế hệ (nhiều đời) thì không nên quy định toàn bộ “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” là “người sử dụng đất” mà cần phải trừ trường hợp “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” không còn giữ quốc tịch Việt Nam và chỉ có quốc tịch nước ngoài thì không phải là “người sử dụng đất”.
Do vậy, việc quy định toàn bộ “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” đều là “người sử dụng đất” thì chưa thật hợp lý mà chỉ nên áp dụng đối với trường hợp “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” còn giữ quốc tịch Việt Nam, còn đối với trường hợp “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” không còn giữ quốc tịch Việt Nam thì họ là “người nước ngoài” thì không nên quy định là “người sử dụng đất”, để thực hiện đúng quan điểm của Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng chủ trương “tuyệt đối không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức”.
Hiệp hội đề nghị Chính phủ xem xét, báo cáo cấp có thẩm quyền để giải thích rõ quan điểm tuyệt đối không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức, bao gồm “trường hợp là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” không còn giữ quốc tịch Việt Nam mà chỉ có quốc tịch nước ngoài, thực chất trong trường hợp này là “người nước ngoài” để hoàn thiện quy phạm pháp luật về “người sử dụng đất” của Luật Đất đai.