Nghiên cứu - Trao đổi
Để niên hạn chung cư không thành điểm nghẽn cải tạo
Quy định rõ niên hạn chung cư được kỳ vọng tháo gỡ điểm nghẽn cải tạo, nhưng cần phân định rạch ròi giữa tuổi thọ công trình và quyền sở hữu của người dân.
Theo Nghị quyết 278/NQ-CP ngày 18/9/2026, Chính phủ giao Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm phù hợp, thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng.
Nghị quyết đồng thời yêu cầu quy định cụ thể việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, trong đó làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, bao gồm quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư và nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới khi công trình hết thời hạn.
Yêu cầu mới tại Nghị quyết 278/NQ-CP được đặt trong tổng thể nhiệm vụ hoàn thiện đồng bộ Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi). Chính phủ yêu cầu xử lý đầy đủ các nội dung chuyển tiếp, giao thoa và chồng chéo để các quy định mới có thể nhanh chóng đi vào cuộc sống sau khi được thông qua.
Luật sư Trần Thị Thanh Thảo, Giám đốc Công ty Luật TNHH Thảo Trần cho rằng, những yêu cầu được nêu tại Nghị quyết 278/NQ-CP là bước đi quan trọng trong quá trình hoàn thiện, đồng bộ hệ thống pháp luật, qua đó góp phần tháo gỡ những vướng mắc đã tồn tại nhiều năm trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, đồng thời bảo đảm tốt hơn quyền và lợi ích chính đáng của người dân.
Theo luật sư, để các định hướng này được thể chế hóa đồng bộ và khả thi, trước hết cần minh bạch cách xác định niên hạn và cơ chế công bố thông tin. Thời hạn sử dụng công trình nên được thể hiện rõ trong hồ sơ thiết kế, đồng thời được cung cấp cho người mua ngay từ thời điểm giao dịch để người dân phân biệt được niên hạn của công trình với quyền sở hữu căn hộ. Đối với những công trình đã hết niên hạn thiết kế nhưng qua kiểm định vẫn bảo đảm an toàn, cần nghiên cứu cơ chế cho phép tiếp tục sử dụng theo từng giai đoạn, trên cơ sở kiểm định định kỳ.
“Niên hạn thiết kế không nên trở thành một mốc thời gian cứng, cứ đến hạn là công trình phải chấm dứt sử dụng nếu thực tế vẫn bảo đảm an toàn. Điều quan trọng là phải có cơ chế kiểm định, đánh giá định kỳ và quy định rõ điều kiện để được tiếp tục sử dụng”, Luật sư Thảo nhận định.
Bên cạnh đó, theo luật sư, cơ chế tài chính khi xây dựng lại chung cư cần được thiết kế minh bạch và có khả năng dự liệu. Cần làm rõ nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu, cách xử lý các khoản liên quan đến đất, cũng như cơ chế tái định cư tại chỗ để người dân có thể biết trước trách nhiệm và quyền lợi của mình. Đồng thời, quyền sử dụng đất chung gắn với nhà chung cư cũng cần được quy định rõ trong trường hợp công trình bị phá dỡ để xây dựng lại, tránh khoảng trống pháp lý giữa quyền sở hữu căn hộ cũ và công trình mới.
Luật sư Thảo cũng cho rằng cần có cơ chế phù hợp để hình thành sự đồng thuận của cư dân, nhất là đối với những chung cư đã xuống cấp hoặc không còn bảo đảm an toàn. Việc lựa chọn chủ đầu tư, phương án xây dựng lại và nguồn vốn cần có quy trình minh bạch, tránh để yêu cầu đồng thuận tuyệt đối trở thành điểm nghẽn khiến dự án kéo dài.
Cùng với mô hình doanh nghiệp đầu tư, Luật sư Thảo đề xuất nghiên cứu thêm cơ chế để cư dân có thể chủ động tổ chức xây dựng lại nhà chung cư trong những trường hợp đáp ứng đủ điều kiện pháp luật. Theo bà, đa dạng hóa phương thức đầu tư sẽ giúp mở thêm kênh huy động nguồn lực và tăng tính chủ động của người dân đối với tài sản của mình.
Về lâu dài, luật sư kiến nghị bổ sung cách tiếp cận quản lý công trình theo toàn bộ vòng đời, thay vì chỉ xử lý khi chung cư đã hết niên hạn. Cơ chế kiểm định, bảo trì dài hạn và nguồn kinh phí bảo trì cần được tính toán từ sớm, qua đó kéo dài thời gian khai thác an toàn và hạn chế tình trạng công trình xuống cấp nhanh, đồng thời giảm áp lực phải cải tạo, xây dựng lại trong thời gian ngắn.
Về vấn đề này, Luật sư Lê Thị Thúy Kiều, Đoàn Luật sư TP Đà Nẵng cho rằng việc xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình là cần thiết, bởi mọi công trình đều có tuổi thọ kỹ thuật nhất định. Tuy nhiên, cần phân biệt rõ niên hạn sử dụng của tòa nhà với thời hạn sở hữu căn hộ. Khi hết thời hạn thiết kế, công trình cần được kiểm định để đánh giá an toàn, chứ không đồng nghĩa quyền sở hữu của người dân tự động chấm dứt hay phải lập tức di dời. Chỉ khi công trình không còn bảo đảm an toàn hoặc thuộc trường hợp phải phá dỡ thì mới thực hiện việc phá dỡ.
Theo luật sư, cần minh bạch hồ sơ về niên hạn thiết kế, quá trình bảo trì và kết quả kiểm định để cư dân có thể theo dõi tình trạng công trình. Hoạt động kiểm định cũng cần độc lập, khách quan, trong đó kết luận phải làm rõ công trình có thể tiếp tục sử dụng hay phải sửa chữa, gia cố hoặc phá dỡ. Trường hợp buộc phải phá dỡ, người dân cần được thông tin trước về phương án di dời, tạm cư, tái định cư và nghĩa vụ tài chính.