Tờ trình định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở đề xuất mô hình chung cư có thời hạn, gắn với thời hạn sử dụng công trình. Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục làm rõ khái niệm và cách áp dụng.
Sáng 19/8, thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh trình Quốc hội tờ trình định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở, trong đó đề xuất nhiều chính sách mới về phát triển và quản lý nhà ở.
.png)
Đáng chú ý, Dự thảo lần đầu đưa vào quy định về “chung cư có thời hạn”, gắn với thời hạn sử dụng công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Theo đó, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn.
Theo Bộ trưởng Trần Hồng Minh, quy định này nhằm cụ thể hóa quan điểm của Đảng tại Nghị quyết số 21-NQ/TW.
Liên quan đến quy định mới, Ủy ban Pháp luật - Tư pháp của Quốc hội cho rằng Dự thảo luật đã đưa ra khái niệm “chung cư có thời hạn”, nhưng các điều khoản còn lại không sử dụng thuật ngữ này mà chủ yếu quy định về “thời hạn sử dụng nhà chung cư”.
Theo cơ quan thẩm tra, khái niệm về “thời hạn sử dụng nhà chung cư” cùng các chính sách về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại Chương VII của Dự thảo về cơ bản kế thừa quy định tại Luật Nhà ở năm 2023. Do đó, Ủy ban Pháp luật - Tư pháp đề nghị cân nhắc việc bổ sung khái niệm “chung cư có thời hạn” trong Dự thảo để tránh cách hiểu khác nhau liên quan đến thời hạn sử dụng nhà chung cư.
Đây cũng là vấn đề được đặt ra trong bối cảnh thời hạn thiết kế của công trình và thời gian sử dụng thực tế có thể có sự khác biệt.
Góp ý về nội dung trên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho biết Nghị quyết 21-NQ/TW năm 2026 đã thống nhất phương án sử dụng nhà chung cư có thời hạn theo niên hạn xây dựng công trình.
Trong khi đó, Quy chuẩn xây dựng phân loại công trình cấp 1 có tuổi thọ thiết kế từ 50 đến 100 năm, cấp đặc biệt trên 100 năm và cấp 2 từ 30 đến 50 năm. Tuy nhiên, ông Châu lưu ý cần phân biệt giữa tuổi thọ thiết kế và tuổi thọ thực tế của công trình.
Minh chứng được ông đưa ra là chung cư tại số 518 Võ Văn Kiệt bị nghiêng nghiêm trọng và phải di dời khẩn cấp sau 19 năm sử dụng, dù công trình được thiết kế ban đầu thuộc cấp 1.
Thực tế này cho thấy thời hạn sử dụng của một chung cư không chỉ phụ thuộc vào tuổi thọ thiết kế mà còn liên quan đến chất lượng xây dựng, quá trình vận hành, bảo trì và kết quả kiểm định trong quá trình sử dụng.
Còn theo Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, mọi công trình xây dựng đều có tuổi thọ kỹ thuật và phải được kiểm định định kỳ để bảo đảm an toàn. Khi công trình xuống cấp nghiêm trọng, việc sửa chữa, cải tạo hoặc phá dỡ là yêu cầu tất yếu nhằm bảo vệ tính mạng và tài sản của cộng đồng.
Theo luật sư Tú, nếu mô hình chung cư có thời hạn được luật hóa, pháp luật cần quy định rõ các trường hợp công trình hết thời hạn sử dụng, trình tự kiểm định, quyết định cải tạo hoặc phá dỡ cũng như phương án xây dựng lại.
“Điều pháp luật cần giải quyết là quyền đó sẽ được chuyển tiếp, bồi hoàn hoặc tái thiết như thế nào, chứ không phải chỉ dừng lại ở việc công trình hết tuổi thọ”, ông Tú nói.
Theo Luật sư Trương Anh Tú, nếu sau này xuất hiện thêm mô hình chung cư có thời hạn, pháp luật cần đồng thời làm rõ nhiều vấn đề liên quan đến thời điểm kết thúc thời hạn sử dụng.
.jpg)
Trong đó, cần xác định rõ khi công trình hết thời hạn thì có được gia hạn hay không, điều kiện nào để tiếp tục sử dụng, trường hợp nào phải cải tạo hoặc phá dỡ và người dân tham gia vào quá trình xây dựng lại như thế nào. Đây là những vấn đề cần được thiết kế đồng bộ ngay từ khi xác lập mô hình chung cư có thời hạn, thay vì chỉ xác định một mốc thời gian sử dụng trên hồ sơ.
Ông Tú cho rằng việc nghiên cứu bổ sung chung cư có thời hạn có thể mở thêm lựa chọn cho thị trường nhà ở. Tuy nhiên, để mô hình này vận hành, người mua cần được cung cấp đầy đủ thông tin ngay từ đầu về loại hình căn hộ, thời hạn sử dụng công trình và cơ chế xử lý khi hết thời hạn. “Thêm lựa chọn không có nghĩa là giảm quyền. Người dân chỉ thực sự có thêm lựa chọn khi biết rõ mình đang mua quyền gì và mức giá mình trả tương ứng với quyền đó”, ông Tú nói.
Theo Luật sư Trương Anh Tú, mục tiêu của việc nghiên cứu chung cư có thời hạn không nên chỉ là tạo thêm một loại sản phẩm mới, mà phải mở ra cơ hội tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý hơn cho người dân. Nếu Nhà nước điều chỉnh chính sách đất đai để giảm chi phí đầu vào nhưng phần lợi ích đó không được phản ánh vào giá bán, người mua sẽ khó cảm nhận được giá trị của mô hình mới.
“Điều thị trường cần không phải là một tên gọi mới, mà là một lựa chọn mới thực sự. Muốn vậy, quyền phải rõ ràng, giá phải tương xứng và lợi ích từ chính sách phải đến được với người mua.”
Theo ông, đây cũng là điều kiện để tránh tình trạng người dân vừa phải trả mức giá gần tương đương căn hộ sở hữu lâu dài, vừa chỉ nhận được một quyền có thời hạn.
Theo vị chuyên gia, việc nghiên cứu thêm một mô hình chung cư có thời hạn là hướng đi có thể cân nhắc nếu được thiết kế đồng bộ từ chế độ đất đai, cơ chế tài chính, phương pháp hình thành giá đến việc bảo vệ quyền của người mua trong toàn bộ vòng đời của tài sản.
Ông cho rằng tranh luận về “50 năm hay lâu dài” chỉ là phần nổi của vấn đề. Điều người dân thực sự quan tâm là mình được hưởng quyền gì, phải trả bao nhiêu tiền và quyền đó được pháp luật bảo vệ đến đâu. “Một thị trường có thể có nhiều loại quyền sở hữu khác nhau, nhưng không thể có một mức giá cho những quyền hoàn toàn khác nhau. Khi quyền thay đổi thì giá cũng phải thay đổi tương xứng.”
Đó không chỉ là câu chuyện của một mô hình chung cư mới, mà còn là nguyên tắc để mọi chính sách về nhà ở hướng đến đúng mục tiêu: mở rộng lựa chọn, bảo đảm công bằng và bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người mua nhà.
.jpg "Rút đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn: Còn điều gì băn khoăn?")