Nhà chung cư là một tài sản đặc biệt vì vậy cách tiếp cận phù hợp không phải là lựa chọn giữa “quyền sở hữu” và “an toàn công trình”, mà là xây dựng một cơ chế để hai mục tiêu này cùng được bảo đảm.
Ngày 28/7/2026, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Đây không chỉ là một định hướng nhằm tiếp tục hoàn thiện cơ chế khai thác nguồn lực đất đai, mà còn thể hiện một cách tiếp cận mới: đất đai phải được sử dụng hiệu quả hơn, nhưng quá trình đó phải gắn với yêu cầu minh bạch, công bằng và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người dân.
Trong toàn bộ nội dung Nghị quyết, vấn đề nhận được sự quan tâm đặc biệt là định hướng xác định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư xây dựng mới theo niên hạn công trình. Đây là một nội dung có tính chất rất nhạy cảm, bởi nó nằm tại “giao điểm” của nhiều vấn đề lớn: an toàn công trình, quyền tài sản, khả năng tích lũy của hộ gia đình, hoạt động tín dụng ngân hàng và tâm lý sở hữu nhà ở lâu dài của người Việt.
Theo VARS IRE, mục tiêu quản lý vòng đời công trình và thúc đẩy tái thiết đô thị mà Nghị quyết đặt ra là cần thiết và phù hợp với xu hướng phát triển hiện đại. Tuy nhiên, trong quá trình thể chế hóa, cần nhận thức rõ một nguyên tắc quan trọng: Công trình có vòng đời hữu hạn về mặt kỹ thuật, nhưng quyền tài sản hợp pháp của người dân thì không bị chấm dứt một cách cơ học chỉ bởi một mốc thời gian.
Vấn đề cốt lõi không phải là có nên quản lý thời hạn sử dụng chung cư hay không, mà là xây dựng một cơ chế đủ rõ ràng để vừa bảo đảm an toàn công trình, vừa bảo vệ quyền lợi của người sở hữu.
Không đánh đồng niên hạn công trình với thời hạn quyền tài sản
Trong quá trình thảo luận về chính sách mới, cụm từ dễ gây hiểu nhầm nhất là “chung cư có thời hạn”. Nếu không được giải thích đầy đủ, người dân có thể hiểu rằng sau một khoảng thời gian nhất định, quyền sở hữu căn hộ sẽ mặc nhiên chấm dứt. Cách hiểu này chưa phản ánh đúng bản chất của vấn đề.
Cần phân biệt rõ hai khái niệm:
Thứ nhất, vòng đời kỹ thuật của công trình. Một tòa nhà có thời hạn sử dụng nhất định, được xác định trên cơ sở hồ sơ thiết kế, chất lượng xây dựng, điều kiện khai thác, bảo trì và kết quả kiểm định thực tế.
Thứ hai, quyền tài sản hợp pháp của chủ sở hữu. Quyền sở hữu căn hộ, quyền sử dụng phần đất chung và các quyền lợi phát sinh liên quan là những quyền được pháp luật bảo vệ và không thể tự động mất đi chỉ vì công trình đến một mốc thời gian kỹ thuật.
Tinh thần này cũng được thể hiện trong chính sách hiện hành. Luật Nhà ở năm 2023 (Điều 58) quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế; thời gian sử dụng thực tế căn cứ vào kết luận kiểm định. Việc hết niên hạn sử dụng không đồng nghĩa với việc công trình mặc nhiên bị phá dỡ. Chỉ khi công trình không còn bảo đảm an toàn hoặc cần phá dỡ để thực hiện cải tạo, xây dựng lại theo quy hoạch thì mới đặt ra yêu cầu xử lý tiếp theo.
Vì vậy, khi hoàn thiện cơ chế mới, điều quan trọng là phải tránh cách hiểu rằng niên hạn công trình là một “chiếc đồng hồ đếm ngược” đối với quyền tài sản.
Cách tiếp cận phù hợp hơn là xác định niên hạn thiết kế như một mốc quản lý và kiểm định bắt buộc. Khi đến thời điểm đó, công trình cần được đánh giá lại về mức độ an toàn. Nếu vẫn đáp ứng yêu cầu kỹ thuật, công trình có thể tiếp tục được sử dụng theo kết luận chuyên môn và kế hoạch bảo trì phù hợp. Nếu buộc phải phá dỡ, quyền lợi của chủ sở hữu cần được chuyển hóa thành các quyền và lợi ích trong quá trình tái thiết.
Từ góc độ này, cần thiết phải xác lập rõ ba lớp quyền
Một là, quyền sử dụng đất chung của các chủ sở hữu căn hộ. Đây là nền tảng pháp lý gắn với khu đất xây dựng công trình.
Hai là, quyền sở hữu căn hộ và phần sở hữu chung trong thời gian công trình còn bảo đảm an toàn. Đây là quyền tài sản trực tiếp mà người dân đã hình thành thông qua giao dịch mua bán hợp pháp.
Ba là, quyền sau khi công trình phải phá dỡ, xây dựng lại. Bao gồm quyền tham gia vào quá trình tái thiết, quyền nhận căn hộ mới hoặc giá trị tương ứng, cùng các quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp theo quy định.
Chỉ khi ba lớp quyền này được xác định rõ ràng, chính sách quản lý vòng đời chung cư mới có thể tạo được sự đồng thuận xã hội.
Sáu “chốt an toàn” khi thể chế hóa
Theo VARS IRE, có sáu nhóm vấn đề cần được đặc biệt lưu ý.
Thứ nhất, niên hạn công trình phải được hiểu là mốc quản lý, không phải thời điểm tự động chấm dứt quyền sở hữu
Không nên tiếp cận niên hạn công trình bằng việc áp dụng một con số cứng cho mọi chung cư. Thời gian sử dụng thực tế cần được xác định trên cơ sở hồ sơ thiết kế, chất lượng xây dựng, lịch sử bảo trì, điều kiện khai thác và kết quả kiểm định độc lập.
Cùng với đó, cần có cơ chế phản biện, kiểm định lại và khiếu nại đối với các quyết định liên quan đến việc buộc di dời, phá dỡ, nhằm bảo đảm tính khách quan và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân.
Thứ hai, cần định danh đầy đủ quyền của chủ sở hữu trong quá trình chuyển đổi sau phá dỡ
Một trong những yêu cầu quan trọng nhất là không để người dân rơi vào khoảng trống pháp lý giữa thời điểm công trình cũ bị phá dỡ và thời điểm hoàn thành công trình tái thiết.
Các quyền liên quan như phần quyền sử dụng đất chung, quyền tham gia dự án tái thiết, nguyên tắc nhận căn hộ mới hoặc giá trị tương ứng, khả năng chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp cần được xác định rõ trong hồ sơ pháp lý và cơ sở dữ liệu quản lý.
Chỉ khi quyền lợi được định danh đầy đủ, người dân mới có thể yên tâm tham gia vào quá trình tái thiết.
Thứ ba, cần xây dựng cơ chế tài chính tái thiết minh bạch và có khả năng thực hiện
Tái thiết chung cư không chỉ là bài toán kỹ thuật mà trước hết là bài toán tài chính. Vì vậy, cơ chế huy động và phân bổ nguồn lực cần được xác lập ngay từ đầu.
Nguyên tắc chung cần hướng tới việc khai thác hợp lý giá trị quyền sử dụng đất, phần giá trị gia tăng từ điều chỉnh quy hoạch, nguồn thu từ diện tích thương mại và diện tích phát triển thêm; đồng thời kết hợp với các nguồn lực khác như quỹ tích lũy, tín dụng dài hạn và sự tham gia phù hợp của chủ sở hữu.
Cùng với đó, cần nghiên cứu cơ chế tài chính dài hạn cho tái thiết, có thể thông qua một tài khoản tích lũy riêng, được quản lý minh bạch, công khai và sử dụng đúng mục đích. Cần tránh tình trạng dồn toàn bộ nghĩa vụ tài chính vào thời điểm công trình đã xuống cấp, khi khả năng đóng góp của cư dân thường bị hạn chế nhất.
Thứ tư, cần có cơ chế bảo vệ nhóm yếu thế trong quá trình tái thiết
Một chính sách tốt không chỉ giải quyết bài toán của đa số, mà còn phải bảo vệ những nhóm dễ bị tổn thương.
Người cao tuổi, hộ thu nhập thấp, gia đình chính sách hoặc những người chỉ có duy nhất một căn nhà không thể bị đặt vào tình trạng mất chỗ ở chỉ vì không đủ khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính tại một thời điểm.
Do đó, cần nghiên cứu nhiều cơ chế hỗ trợ linh hoạt như trả góp dài hạn, tín dụng ưu đãi, thuê mua, bố trí căn hộ phù hợp hoặc cơ chế giãn nghĩa vụ tài chính trong một số trường hợp đặc biệt.
Thứ năm, cần xây dựng cơ sở dữ liệu quản trị vòng đời công trình
Quản trị một tài sản đô thị hiện đại không thể thiếu dữ liệu.
Mỗi chung cư cần từng bước được quản lý thông qua một “hộ chiếu công trình số”, trong đó cập nhật đầy đủ các thông tin như: thời điểm nghiệm thu, hồ sơ thiết kế, niên hạn công trình, lịch sử kiểm định, tình trạng kết cấu, an toàn phòng cháy chữa cháy, việc sử dụng quỹ bảo trì, phần quyền sử dụng đất chung và phương án tái thiết khi cần thiết.
Hệ thống dữ liệu này cần được kết nối với cơ sở dữ liệu đất đai, công chứng, ngân hàng, bảo hiểm và hệ thống thông tin thị trường bất động sản.
Trên nền tảng đó, các thông tin về tình trạng công trình, thời gian sử dụng còn lại và quyền lợi liên quan sau khi hết vòng đời công trình cũng cần được xem xét bổ sung vào nhóm thông tin phải công khai khi giao dịch.
Thứ sáu, cần làm tốt công tác truyền thông để tạo sự đồng thuận xã hội
Quản lý vòng đời công trình là một cách tiếp cận mới, tác động trực tiếp đến nhận thức của người dân về quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy, nếu thông tin không được truyền tải đầy đủ, chính sách rất dễ bị hiểu sai theo hướng làm giảm quyền lợi của người sở hữu.
Cần khẳng định rõ rằng mục tiêu của việc xác định thời hạn sử dụng công trình không phải là giới hạn quyền sở hữu, mà là bảo đảm an toàn tính mạng, tài sản và nâng cao chất lượng không gian sống.
Song song với đó, quyền sử dụng đất, quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu và cơ chế xử lý khi công trình hết vòng đời phải được quy định minh bạch, có lộ trình và có giải pháp hỗ trợ phù hợp đối với những trường hợp khó khăn.
