Chính sách - Quy hoạch

Theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đang được lấy ý kiến, chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc không quá 5% giá bán khi bất động sản đã đáp ứng đầy đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Quy định này được giữ theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Doanh nghiệp muốn nhận cọc sớm hơn

Điểm đáng chú ý trong quá trình góp ý dự thảo là đề xuất thay đổi thời điểm được nhận tiền đặt cọc. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng chủ đầu tư nên được nhận đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đủ điều kiện khởi công. Nếu được chấp thuận, thời điểm nhận cọc sẽ được đẩy lên sớm hơn đáng kể so với quy định hiện hành, khi bất động sản phải đáp ứng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Đây cũng là vấn đề được đại diện Hiệp hội Bất động sản TP HCM đặt ra trong quá trình góp ý, với đề xuất cho phép nhận khoản cọc 5% khi doanh nghiệp đã có quỹ đất hợp pháp và được chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư.

Theo lập luận của các hiệp hội, nhu cầu đặt cọc trên thực tế thường xuất hiện trước thời điểm dự án hoàn tất các điều kiện để đưa sản phẩm vào kinh doanh. Hiệp hội Ngân hàng cũng cho rằng người có nhu cầu mua nhà ở thực có thể muốn đặt cọc sớm để bảo đảm quyền mua, trong khi việc chỉ cho phép nhận cọc khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh có thể làm hạn chế khả năng tiếp cận sản phẩm ngay từ giai đoạn đầu.

Góp ý dự thảo Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi, một doanh nghiệp đề xuất hai phương án cụ thể. Phương án thứ nhất là cho phép chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đã có báo cáo nghiên cứu khả thi được duyệt, tức sớm hơn thời điểm được nhận cọc theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Ở phương án thứ hai, doanh nghiệp đề xuất giữ nguyên thời điểm nhận tiền đặt cọc nhưng bỏ giới hạn tối đa 5%. Theo doanh nghiệp, cách tiếp cận này phù hợp hơn với nguyên tắc giao kết hợp đồng và bản chất của biện pháp đặt cọc theo Bộ luật Dân sự 2015.

Tuy nhiên hiện dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi trình Quốc hội vẫn quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua bất động sản khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc cũng phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua bất động sản.

Đây là quy định được Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đưa vào nhằm kiểm soát hoạt động nhận tiền của khách hàng đối với bất động sản hình thành trong tương lai. Trước đó, pháp luật chưa quy định cụ thể mức tiền đặt cọc trong trường hợp này, trong khi Bộ luật Dân sự cho phép các bên thỏa thuận về giá trị tài sản đặt cọc.

Kiểm soát dòng tiền đặt cọc

Theo quy định hiện hành, bất động sản hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện pháp lý và xây dựng nhất định trước khi được đưa vào kinh doanh. Đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở, một trong những điều kiện quan trọng là chủ đầu tư phải có giấy tờ chứng minh đã nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng phần móng.

Điều này khiến khoảng thời gian từ khi dự án được khởi công đến khi đủ điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh có thể kéo dài nhiều tháng, tùy tiến độ từng dự án. Đây cũng là khoảng thời gian mà doanh nghiệp phải cân đối nguồn vốn để triển khai xây dựng trước khi có thể nhận tiền từ khách hàng dưới hình thức đặt cọc.

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cho rằng nếu cho phép chủ đầu tư nhận tiền khi dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì có thể phát sinh các hình thức huy động vốn trái quy định. Rủi ro không chỉ nằm ở khả năng sử dụng sai mục đích nguồn tiền mà còn liên quan đến quyền lợi của người mua và tính minh bạch của thị trường.

Tại hội thảo góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, Bộ Xây dựng cũng đánh giá quy định giới hạn mức đặt cọc không quá 5% và chỉ cho phép nhận cọc khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh có ý nghĩa ngăn chặn tình trạng huy động vốn trái phép, giảm rủi ro cho khách hàng.

Thực tế, ranh giới giữa đặt cọc và huy động vốn từng là vấn đề gây tranh luận trên thị trường. Các hình thức như đăng ký giữ chỗ, phiếu ưu tiên, thỏa thuận tư vấn... có thể được sử dụng để thu tiền khách hàng trước khi dự án đủ điều kiện. Đại biểu Quốc hội Nguyễn Tiến Hùng từng lưu ý rằng nếu pháp luật chỉ kiểm soát tên gọi "đặt cọc" mà không kiểm soát bản chất của dòng tiền, doanh nghiệp có thể sử dụng các hình thức tương tự để thu tiền trước.

Do đó, nếu mở rộng thời điểm được nhận đặt cọc, vấn đề đặt ra không chỉ là cho phép doanh nghiệp nhận tiền sớm hơn bao lâu mà còn là cơ chế quản lý khoản tiền này.

Một số địa phương đã đề xuất kiểm soát theo hướng này. Sở Xây dựng Khánh Hòa cho rằng 5% tiền đặt cọc hiện chưa có cơ chế quản lý riêng, do đó vẫn tồn tại rủi ro chiếm dụng vốn. Cơ quan này đề xuất khoản tiền đặt cọc được đưa vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng và chỉ giải ngân khi các bên ký hợp đồng mua bán.

Đề xuất này đặt trọng tâm vào kiểm soát dòng tiền thay vì chỉ kiểm soát thời điểm nhận cọc. Trong trường hợp được xem xét, cơ chế tài khoản phong tỏa có thể trở thành một lớp kiểm soát bổ sung nếu pháp luật cho phép doanh nghiệp nhận đặt cọc ở giai đoạn sớm hơn.

Vấn đề này càng đáng chú ý trong bối cảnh dự thảo luật đang được thiết kế theo hướng cắt giảm thủ tục hành chính nhưng vẫn tăng yêu cầu minh bạch và quản lý thị trường. Bộ Xây dựng cho biết dự thảo dự kiến cắt giảm 5 trong tổng số 12 thủ tục hành chính hiện hành và tiếp tục rà soát các điều kiện kinh doanh.

Diệu Hoa