Doanh nghiệp - dự án

Từ việc coi TOD là một hướng phát triển sản phẩm đến trực tiếp đề xuất lập quy hoạch các khu TOD, doanh nghiệp cũng đặt ra những vấn đề liên quan đến giá đất, cơ cấu sản phẩm và cơ chế phát triển.

TOD thay đổi cách phát triển dự án

Mới đây, Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh có văn bản gửi UBND TP HCM đề xuất được nghiên cứu, lập quy hoạch ba khu vực TOD dọc các tuyến đường sắt đô thị và quanh ga Thủ Thiêm, với tổng diện tích hơn 660 ha.

Ba khu vực được đề xuất gồm khu TOD quanh ga Thủ Thiêm rộng 246,5 ha; ô phố I/82A tại phường Tây Thạnh rộng 148,9 ha; khu vực Trung tâm Triển lãm và Thể dục thể thao quận Tân Bình cũ, nay thuộc phường Tân Sơn Nhất, rộng 265 ha.

Theo đề xuất của Đại Quang Minh, việc nghiên cứu phát triển các khu TOD đồng thời với quá trình xây dựng đường sắt nhằm bảo đảm sự đồng bộ giữa hạ tầng giao thông và không gian đô thị. Doanh nghiệp cũng đề xuất nghiên cứu khu vực ga Thủ Thiêm gắn với hệ thống nhà ga, depot và không gian đô thị xung quanh.

Cũng tại TP HCM, Liên danh Tập đoàn Đại Dũng, Tổng công ty Xây dựng số 1 (CC1) và Tập đoàn Hòa Phát (gọi tắt là Liên danh DCH) đề xuất dự án tuyến metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương), tuyến đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành và tuyến Thành phố mới Bình Dương - Suối Tiên.

Công ty cổ phần Đầu tư Tập đoàn Trường Hải (THACO) cũng có đề xuất đầu tư tuyến metro số 2 và tuyến Thủ Thiêm - Long Thành. Trong khi đó, Vingroup đã được UBND TP HCM chấp thuận nghiên cứu tuyến metro nối trung tâm Thành phố với Cần Giờ dài 48,5 km.

Tại Đồng Nai, Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng DonaCoop và Tập đoàn VinaCapital cũng đã đề nghị tỉnh Đồng Nai cho phép lập báo cáo đầu tư dự án metro từ Suối Tiên (TP HCM) đến sân bay Long Thành và phát triển mô hình đô thị thông minh TOD dọc tuyến.

Tại Hà Nội, liên danh nhà đầu tư gồm 4 doanh nghiệp Nhật Bản là Tribe Holdings Japan, Infroneer Group, Sojitz Corporation, RS Holdings và Công ty cổ phần Tập đoàn T&T vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ đề xuất đầu tư dự án Tổ hợp ga Ngọc Hồi và khu đô thị lân cận theo mô hình TOD.

Giá đất đặt ra bài toán sản phẩm

Tuy nhiên, khi hạ tầng giao thông được đưa vào phát triển, vấn đề giá trị bất động sản quanh các nhà ga cũng được doanh nghiệp đặt ra.

Tại tọa đàm về TOD diễn ra mới đây, bà Trần Thị Mai Phương - Giám đốc cấp cao Sơn Kim Land cho rằng giá trị bất động sản luôn gắn với vị trí. Khi Nhà nước đầu tư giải phóng mặt bằng và hạ tầng giao thông, giá đất và nhà ở quanh khu TOD tăng là hệ quả tự nhiên. Tuy nhiên, theo bà Phương, điều này cũng khiến doanh nghiệp gặp khó khăn nếu muốn phát triển các dự án chung cư bình dân chỉ dựa trên bài toán lợi nhuận.

Vấn đề này dẫn đến yêu cầu về cơ cấu sản phẩm trong các khu vực phát triển TOD. Theo bà Đỗ Thị Thu Giang - Giám đốc Toàn quốc Bộ phận Tư vấn và Định giá Savills Việt Nam, kinh nghiệm quốc tế cho thấy cơ cấu nhà ở trong các dự án TOD thường được cân bằng theo công thức “1-3-6”, gồm 10% siêu cao cấp, 30% cao cấp và 60% nhà ở vừa túi tiền hoặc nhà ở xã hội. Theo bà Giang, tỷ lệ này có thể điều chỉnh tùy từng khu vực, nhưng chỉ tiêu về cơ cấu loại hình nhà ở cần được xác lập ngay từ giai đoạn quy hoạch.

Bà cũng cho rằng nếu chỉ yêu cầu doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội mà không có cơ chế bù đắp phù hợp, dự án TOD sẽ khó đạt hiệu quả tài chính. Một cơ chế được bà đề cập là thưởng hệ số sử dụng đất, theo đó chủ đầu tư được tăng chiều cao công trình hoặc diện tích sàn nếu cam kết dành một tỷ lệ nhất định cho nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền hoặc nhà cho thuê.

Theo chuyên gia, cùng với việc phát triển các khu đô thị gắn với nhà ga, vấn đề được đặt ra là cơ cấu sản phẩm cần được tính toán ngay từ khâu quy hoạch, thay vì chỉ được xác định trong quá trình doanh nghiệp triển khai dự án.

Từ thực tế triển khai và bài toán giá đất, doanh nghiệp cho rằng cần có cơ chế rõ ràng hơn để TOD không chỉ tập trung vào những phân khúc có khả năng tạo lợi nhuận cao.

Đại diện Sơn Kim Land đề nghị Nhà nước có cơ chế đặc thù và khung quy hoạch rõ ràng để khuyến khích chủ đầu tư đa dạng hóa phân khúc sản phẩm, hướng tới mục tiêu “TOD cho tất cả mọi người”.

Diệu Hoa