Quy hoạch TOD quanh các tuyến đường sắt đang mở thêm dư địa phát triển nhà ở, thương mại và dịch vụ, đồng thời đặt lại giá trị vị trí trên thị trường bất động sản TP HCM.
Ngày 22/9, HĐND TP HCM khóa XI tại kỳ họp thứ năm đã thông qua 38 nghị quyết, trong đó có 24 nghị quyết để triển khai Luật Phát triển đô thị, kịp thời, đồng bộ với thời điểm Luật chính thức có hiệu lực từ ngày 1/10/2026.
Trong nhóm nghị quyết về phát triển không gian ngầm và TOD, HĐND Thành phố thông qua Nghị quyết quy định việc lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh phương án tuyến công trình, vị trí công trình trên tuyến đường sắt địa phương, quy hoạch khu vực TOD và chỉ tiêu sử dụng đất, chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch, yêu cầu về tổ chức không gian trong khu vực TOD trên địa bàn TP HCM. Nghị quyết triển khai điểm b, điểm c khoản 1 Điều 13 Luật Phát triển đô thị.
Trước đó, ngày 19/6/2026, HĐND TP HCM ban hành Nghị quyết số 21/2026/NQ-HĐND quy định việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch khu vực TOD đối với đường sắt quốc gia, đường sắt địa phương; phương án tuyến công trình, vị trí công trình, tổng mặt bằng tuyến đối với đường sắt địa phương trên địa bàn TP HCM. Nghị quyết có hiệu lực thi hành từ ngày 19/6/2026 và thay thế Nghị quyết số 38/2025/NQ-HĐND ngày 28/8/2025.
TP HCM cũng đã bắt đầu cụ thể hóa TOD tại một số tuyến. Tháng 6/2026, Thành phố phê duyệt ranh giới lập quy hoạch các khu vực TOD quanh tuyến Metro số 2 Bến Thành - Tham Lương, với tổng diện tích khoảng 939 ha.
Theo bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, TOD không đơn thuần là xây dựng khu dân cư gần ga tàu hay trạm xe buýt, mà hướng tới các đô thị nén, thân thiện với người đi bộ và có tính kết nối cao.
Theo bà Trang, một dự án TOD thành công cần dựa trên bốn trụ cột gồm kết nối, giao thông phi cơ giới, tiện ích và phát triển bất động sản phức hợp. Phần lớn các khu TOD đang được lên kế hoạch tại TP HCM và Hà Nội cũng nằm tại khu vực ngoại ô, nơi còn quỹ đất để hình thành các khu đô thị quy mô lớn, mật độ cao và đa chức năng.
Do đó, lợi thế không đơn thuần nằm ở việc dự án “gần metro”, mà còn phụ thuộc vào khả năng kết nối nhà ga với nhà ở, thương mại, văn phòng, dịch vụ và không gian công cộng.
Ở góc độ thị trường, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bất động sản Nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng phần lớn dự án mang định hướng TOD tại TP HCM hiện mới ở bước lập kế hoạch và bắt đầu đi vào triển khai thực tế. Tuy nhiên, sự dịch chuyển trong tư duy phát triển đã diễn ra rõ rệt.
Theo ông Kiệt, sự xuất hiện của các trục TOD sẽ tạo ra phân hóa về công năng đất đô thị. Khu vực lõi tiếp tục tập trung dịch vụ, thương mại, văn phòng, trong khi quỹ đất nhà ở có xu hướng mở rộng ra khu vực ngoại vi gắn với các trạm trung chuyển giao thông khối lượng lớn.
Khi thời gian di chuyển được rút ngắn, phạm vi lựa chọn nhà ở cũng có thể mở rộng ra ngoài Khu trung tâm, tạo thêm dư địa phát triển nguồn cung tại những khu vực còn quỹ đất.
Bà Trang cũng nhận định, khi nguồn cung bất động sản TOD được quy hoạch và đưa ra thị trường với quy mô đủ lớn, thị trường sẽ có thêm nguồn hàng, qua đó góp phần bình ổn giá nhà trong dài hạn và hạn chế những đợt tăng giá quá nóng do khan hiếm nguồn cung.
