Kiến nghị

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa ban hành văn bản 124/2026/CV HoREA, góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), trong đó tập trung kiến nghị tháo gỡ nhiều bất cập lớn liên quan đến điều kiện công nhận người sử dụng đất, quyền thế chấp hợp đồng thuê đất, nguyên tắc bồi thường hoán đổi đất tái định cư, cơ chế định giá đất và quy định tiền nộp bổ sung.

Một là, siết chặt điều kiện sử dụng đất với người gốc Việt định cư ở nước ngoài. Nhằm quán triệt tinh thần Nghị quyết 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về việc tuyệt đối không tư nhân hóa đất đai và không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức, HoREA đề xuất sửa đổi khoản 6 Điều 6 dự thảo Luật Đất đai.

Theo đó, quy định "người sử dụng đất" đối với khối ngoại cần được bổ sung cụ thể thành "người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam". Việc điều chỉnh này giúp đồng bộ với điều kiện nhận quyền sử dụng đất ở các điều khoản khác, tránh sơ hở pháp lý đối với những trường hợp đã mất quốc tịch Việt Nam.

Bên cạnh đó, Hiệp hội cũng kiến nghị bổ sung "hộ gia đình theo quy định của pháp luật về dân sự" vào danh mục chủ thể sử dụng đất để bảo đảm cơ sở pháp lý thống nhất khi thực hiện các giao dịch dân sự.

Hai là, cho phép thế chấp quyền thuê đất trả tiền hàng năm. Một điểm nghẽn lớn trong cơ chế tài chính đất đai hiện nay là người sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm được quyền bán, cho thuê tài sản và quyền thuê, nhưng lại không được thế chấp quyền thuê trong hợp đồng.

HoREA kiến nghị bổ sung quy định cho phép người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền hàng năm được thế chấp cả tài sản gắn liền với đất và "quyền thuê trong hợp đồng thuê đất" tại các tổ chức tín dụng. Điều này tạo sự nhất quán nội tại giữa các khoản của Điều 26, giúp doanh nghiệp tối ưu hóa nguồn lực tài chính và khơi thông dòng vốn.

Ba là, mở cơ chế bồi thường: Hoán đổi đất liền kề để tái định cư tại chỗ. Đối với công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, HoREA đề xuất bổ sung nguyên tắc linh hoạt: Trường hợp người bị thu hồi đất có thửa đất khác liền kề thì được hoán đổi diện tích đất tương đương và cho phép chuyển mục đích sử dụng sang loại đất bị thu hồi mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

"Sửa đổi này giúp người dân được tái định cư tại chỗ, giữ vững sinh kế mà Nhà nước cũng không phải tốn ngân sách bồi thường bằng tiền”, HoREA nhấn mạnh.

HoREA nêu ví dụ, nếu hộ dân bị thu hồi 200 m2 đất ở nhưng còn 2.000 m2 đất nông nghiệp liền kề, việc cho phép chuyển 200 m2 đất nông nghiệp đó thành đất ở (miễn nghĩa vụ tài chính phần hoán đổi) sẽ giúp người dân sớm ổn định cuộc sống mà không gây áp lực quỹ đất tái định cư cho địa phương.

Bốn là, cởi trói cho nông dân chuyển đổi cơ cấu cây trồng. Ở nhóm đất nông nghiệp, HoREA kiến nghị không bắt buộc phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi chuyển đất trồng lúa sang trồng cây ngắn ngày, cây lâu năm hoặc nuôi trồng thủy sản. Quy định hiện hành quá "cứng nhắc" vô hình trung gây khó cho nông dân tại các khu vực bị xâm nhập mặn, đất thoái hóa không còn phù hợp trồng lúa. Việc chủ động chuyển đổi sang làm vườn hay nuôi tôm sẽ giúp bảo đảm sinh kế thực tế cho người dân, tránh tình trạng xử phạt vi phạm hành chính đối với các trường hợp tự ý "lên liếp làm vườn" do nhu cầu kinh tế cấp thiết.

Năm là, tháo gỡ nút thắt dự án BT và khoản tiền nộp bổ sung. Trong mảng dự án đầu tư và tài chính đất đai, HoREA tập trung kiến nghị hai nội dung trọng tâm:

Thứ nhất, không truy thu khoản tiền nộp bổ sung nếu doanh nghiệp không vi phạm: HoREA đề xuất đối với các trường hợp chậm xác định giá đất mà người sử dụng đất không có lỗi (không vi phạm pháp luật đất đai) thì không áp dụng khoản tiền phải nộp bổ sung cho thời gian chưa tính tiền sử dụng đất. Việc tính tiền nộp bổ sung (áp dụng trở về trước) gây rủi ro bất lợi bất ngờ, làm gia tăng chi phí và mất cân bằng tài chính của doanh nghiệp.

Thứ hai, gỡ vướng cho dự án BT: Đề xuất quy định rõ thời điểm xác định giá đất đối với quỹ đất thanh toán cho hợp đồng BT là thời điểm ký (ký tắt) hợp đồng BT hoặc thời điểm bàn giao công trình. Đồng thời, bổ sung trường hợp Nhà nước thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán dự án BT nhằm bảo đảm tính đồng bộ hệ thống pháp luật.

Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị miễn tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp được đầu tư bằng nguồn vốn tư nhân; bổ sung trường hợp thu hồi, hủy Giấy chứng nhận đối với diện tích đất bị tiêu hủy do thiên tai, sạt lở sông bãi; và đề xuất giao Chính phủ quy định chi tiết hệ số điều chỉnh giá đất để tránh tình trạng giá đất tăng vọt 2 - 3 lần làm đẩy giá nhà vượt khả năng chi trả của thị trường.

Những đề xuất, góp ý chi tiết và sát thực tiễn của HoREA đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không chỉ phản ánh kịp thời tâm tư, nguyện vọng của cộng đồng doanh nghiệp bất động sản mà còn bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân và nông dân. Việc xem xét tháo gỡ các "nút thắt" pháp lý về định giá đất, cơ chế bồi thường, chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay thế chấp quyền thuê đất sẽ là chìa khóa then chốt giúp tối ưu hóa nguồn lực đất đai, khơi thông dòng vốn và tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội bền vững trong giai đoạn mới.

Đình Đại