Gửi bình luận
Góp ý sửa Luật Đất đai 2024, Hội Thẩm định giá Việt Nam nhấn mạnh việc giữ ổn định những nguyên tắc cốt lõi về giá đất, đồng thời bổ sung hướng dẫn chi tiết nhằm bảo đảm tính khả thi trong thực tiễn.
Theo đó, sau khi nghiên cứu các nội dung dự kiến sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2024, Hội Thẩm định giá Việt Nam đã đưa ra ba nhóm kiến nghị lớn.
Thứ nhất, Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng, các Điều 158, 159, 160, 162 tại Mục 2 về giá đất trong Luật Đất đai hiện hành cơ bản đã đáp ứng được yêu cầu của lý luận và thực tiễn. Cụ thể, những quy định này tương thích với lý luận về giá đất, hướng dẫn của Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế - mà ngành Giá Việt Nam là một thành viên của tổ chức này, phù hợp với thị trường đất đai Việt Nam và đã tuân thủ được chỉ đạo của Bộ Chính trị tại Nghị quyết 18-NQ/TW và Nghị quyết 69-NQ/TW.
Do đó, Hội Thẩm định giá Việt Nam đề xuất giữ nguyên nội dung các Điều trên, chỉ rà soát để sửa đổi, bổ sung các hướng dẫn cụ thể của Chính phủ hướng dẫn nội dung các Điều, Khoản trên của Luật nhằm đáp ứng tốt hơn nữa yêu cầu của thực tiễn đặt ra sau một năm thi hành Luật.
Thứ hai, Hội Thẩm định giá Việt Nam nhấn mạnh cần khẳng định rõ Nhà nước có thẩm quyền trực tiếp định giá đất và có quyền điều tiết giá đất tại thị trường thứ cấp và tổng thể thị trường nói chung bằng những biện pháp thích hợp như điều hòa cung – cầu, tài chính tiền tệ… Đây là thẩm quyền của Nhà nước đã được đảm bảo từ khi nền kinh tế nước ta vận hành theo cơ chế kế hoạch hóa tập trung, sau đó chuyển sang cơ chế kinh tế thị trường cho đến nay chứ không phải vừa qua buông vai trò định giá của Nhà nước mà bây giờ mới đặt ra.
Đặc biệt, Hội kiến nghị cần nhất quán nguyên tắc Nhà nước định giá đất theo cơ chế thị trường. Đây là yêu cầu khách quan, bởi từ Đại hội toàn quốc lần thứ VI của Đảng, nền kinh tế nước ta được xác định hướng đi là hình thành nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, vận động theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước và sau đó tiến tới xác định hướng đi hoàn chỉnh là nền kinh tế vận hành theo cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Khi quyền sử dụng đất được coi là hàng hóa đặc biệt, đương nhiên giá đất phải hình thành theo quy luật thị trường, nhất là cung – cầu, lưu thông tiền tệ và cạnh tranh. Trong bối cảnh đó, việc Nhà nước – với tư cách đại diện chủ sở hữu – quyết định giá đất trên cơ sở tôn trọng tín hiệu thị trường hoàn toàn không mâu thuẫn với bản chất kinh tế của Nhà nước trong cơ chế kinh tế ấy. Ngược lại, nếu lo ngại tác động của cơ chế thị trường mà quay về cách định giá phi thị trường, sẽ biến giá trở thành giá bao cấp tồn tại song song với giá thực tế trên thị trường, đẩy thị trường vào tình trạng hoạt động ngầm không minh bạch; cơ chế xin cho, đặc quyền, đặc lợi có những mảnh đất màu mỡ để tồn tại…
Đáng nói, theo Hội Thẩm định giá Việt Nam, định giá theo nguyên tắc thị trường thì phải là thị trường có điều tiết. Trách nhiệm điều tiết để có thị trường mong muốn thuộc về các giải pháp khác… Giá đất có chức năng phản ánh tổng hợp các mối quan hệ kinh tế, xã hội lớn của nền kinh tế, nó được xem là “tấm gương soi” của thị trường đất đai, thị trường nào thì giá cả phản ánh trung thực thị trường ấy.
Chính vì vậy, việc định giá đất không thể dựa vào các tín hiệu thị trường bị lũng đoạn hoặc bị tác động bởi những yếu tố cá biệt, các yếu tố đột biến không hợp lý để định giá như đầu cơ, thổi giá, thiên tai, địch họa, khủng hoảng kinh tế - tài chính và các rào cản bất hợp lý của thị trường… mà phải là thị trường có điều tiết loại trừ được những yếu tố trên thông qua nhiệm vụ của các công cụ, biện pháp điều tiết như cung - cầu, tài chính - tiền tệ…
Khi thị trường vẫn tiềm ẩn các yếu tố trên, để định giá theo nguyên tắc thị trường Hội Thẩm định giá Việt Nam kiến nghị Nhà nước cần cho phép rà lại, bổ sung các quy định hiện hành để các tổ chức định giá có những tiêu chí cụ thể để lựa chọn đầu vào của các phương pháp định giá mang tính phổ biến không phải là cá biệt và loại trừ được các yếu tố bất ổn của thị trường nói trên.
Đặc biệt, Hội cho rằng, đã thực hiện theo nguyên tắc giá thị trường thì cần nhất quán để giá phản ánh giá thị trường dưới sự tác động của cung - cầu, không được “cộng” bao gồm chính sách xã hội trong giá. Nhưng phải có hệ thống chính sách đồng bộ để kiềm chế những tác động của giá thị trường.
Giá đất theo thị trường chắc chắn sẽ tác động mạnh đến khả năng tiếp cận đất đai của nhiều đối tượng trong các giai tầng của xã hội, đặc biệt là việc thực thi các chính sách an sinh xã hội. Đây là những tác động có thật nếu không có chính sách hạn chế các tác động này.
Vì vậy, Hội Thẩm định giá Việt Nam kiến nghị Luật, các hướng dẫn Luật cần cho phép bổ sung các chính sách tài chính (thuế, thu,… theo hướng giá đã cao thì tỷ lệ thu phải giảm), chính sách ưu đãi hợp lý hơn trước để tránh gây nên những “cú sốc” tác động bất lợi đến đời sống nhân dân.
Cuối cùng, một nội dung quan trọng khác là đề nghị tiếp tục duy trì quy định về định giá đất cụ thể, thay vì chỉ dựa vào bảng giá đất hoặc hệ số điều chỉnh giá. Theo Hội Thẩm định giá Việt Nam, bảng giá đất vốn mang tính chất “ định giá hàng loạt”, khó bao quát các trường hợp đặc thù, trong khi thực tiễn quản lý vẫn phát sinh nhiều tình huống cần định giá riêng như đất chưa sử dụng, đất lấn biển, hoặc các loại đất chưa có trong bảng giá; các dự án sử dụng đất có cùng mục đích sử dụng đất nhưng khác quy mô, công năng, cơ cấu sử dụng đất, hệ số sử dụng đất…; các biến động khách quan, hợp lý tác động làm giá thị trường biến động có tính cục bộ; các trường hợp Nhà nước giao đất, thu hồi đất phục vụ chính sách tài chính về đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng.
