Cafe địa ốc

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc CTCP Tư vấn và Phát triển Bất động sản SGO Homes cho biết những thay đổi từ Nghị quyết số 21-NQ/TW đang mở thêm kỳ vọng tháo gỡ pháp lý, đẩy nhanh tiến độ dự án và khơi thông nguồn lực cho doanh nghiệp.

- Từ góc độ doanh nghiệp bất động sản, ông nhìn nhận thế nào về những điểm mới đáng chú ý của Nghị quyết 21 và kỳ vọng của doanh nghiệp?

So với Nghị quyết 18 trước đây, tôi cho rằng Nghị quyết 21 có nhiều điểm mới, phù hợp hơn với sự phát triển của thị trường và yêu cầu phát triển trong những năm tới.

Điểm đầu tiên doanh nghiệp quan tâm là công tác giải phóng mặt bằng. Đây vốn là một trong những khâu khó khăn nhất khi triển khai dự án. Các quy định mới về hỗ trợ tái định cư tại chỗ, bố trí nhà ở phù hợp với điều kiện địa phương, cùng sự đồng thuận của người dân có thể giúp Nhà nước tham gia hiệu quả hơn vào quá trình này.

Thực tế từ phía doanh nghiệp cho thấy, tiến độ giải phóng mặt bằng đang có những chuyển biến đáng kể. Trước đây, một dự án có thể mất 3-5 năm để hoàn tất khâu này, trong khi hiện nay có trường hợp chỉ mất khoảng 6-12 tháng. Nếu xu hướng này được duy trì, thời gian triển khai dự án sẽ được rút ngắn đáng kể.

Điểm thứ hai liên quan đến định giá đất. Giai đoạn trước, việc định giá theo cơ chế thị trường vẫn phát sinh những vướng mắc khiến quá trình phê duyệt kéo dài. Với cách tiếp cận mới, Nhà nước quyết định giá đất dựa trên giá trị thực tế và mục đích sử dụng, đồng thời cân nhắc điều kiện, nhu cầu phát triển kinh tế và mục tiêu của từng dự án.

Chẳng hạn, dự án phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại hay nhà cho thuê có thể có những yêu cầu và mục tiêu khác nhau. Việc Nhà nước có cơ chế xác định giá phù hợp với mục tiêu phát triển sẽ giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong việc xác định chi phí đầu vào.

Một điểm khác cũng rất đáng chú ý là quá trình số hóa dữ liệu bất động sản. Khi dữ liệu thị trường được cập nhật đầy đủ, đây sẽ là cơ sở tham khảo để xác định giá, đồng thời góp phần minh bạch hóa thông tin. Khi có đủ dữ liệu, cơ quan quản lý cũng có thêm cơ sở để đưa ra quyết định liên quan đến giá đất và chính sách thị trường.

Bên cạnh đó, thời gian qua Nhà nước cũng tập trung phát triển các phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực, trong đó có nhà ở xã hội, nhà cho thuê và nhà ở có mức giá phù hợp. Đây là những yếu tố cần thiết để thị trường phát triển ổn định hơn.

- Thanh khoản thị trường nhà ở thời gian qua có dấu hiệu chậm lại trong bối cảnh lãi suất tăng. Ông dự báo thế nào về diễn biến thanh khoản trong quý IV/2026?

Khi lãi suất bắt đầu tăng cao, đặc biệt từ khoảng tháng 12/2025, nhu cầu trên thị trường đã chịu tác động rõ rệt. Đầu tư bất động sản có tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính tương đối lớn, trong khi người mua nhà ở thực tế cũng có một bộ phận cần sử dụng vốn vay. Vì vậy, khi lãi suất tăng, cả nhu cầu đầu tư và nhu cầu mua nhà đều bị ảnh hưởng.

Trong khoảng 6 tháng qua, thanh khoản thị trường giảm và hình thành tâm lý chờ đợi, nghe ngóng. Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất tiền gửi cũng tương đối cao, trong bối cảnh kinh tế chưa hoàn toàn ổn định, khiến một bộ phận khách hàng lựa chọn gửi tiết kiệm thay vì đưa tiền vào bất động sản.

Tuy nhiên, bước sang quý IV, thanh khoản bắt đầu có dấu hiệu cải thiện. Mức độ phục hồi chưa mạnh, nhưng tâm lý thị trường đang có sự thay đổi.

Trước hết, giá bất động sản đã có sự điều chỉnh. Ở thị trường thứ cấp, một số sản phẩm đã giảm khoảng 10-20% so với trước. Các chủ đầu tư mở bán mới cũng điều chỉnh giá bán và chính sách theo hướng phù hợp hơn với thị trường. Những thay đổi này đang giúp kích thích nhu cầu, đặc biệt từ nhóm khách hàng mua để ở.

Sau một thời gian dài chờ đợi, một bộ phận khách hàng cũng bắt đầu thay đổi chiến lược sử dụng vốn. Trong bối cảnh lượng vốn giải ngân lớn và tâm lý lo ngại lạm phát xuất hiện, một số người có xu hướng rút một phần tiền tiết kiệm để chuyển sang các kênh đầu tư.

Do đó, tôi cho rằng thanh khoản thị trường trong quý IV/2026 sẽ có sự cải thiện. Nhóm người mua chủ yếu vẫn là những khách hàng sử dụng nguồn tiền mặt là chính.

- Trong quý IV và thời gian tới, doanh nghiệp kỳ vọng những chính sách nào sẽ được tháo gỡ để tạo thêm động lực cho thị trường?

Có hai vấn đề chính mà doanh nghiệp kỳ vọng.

Thứ nhất là pháp lý. Đây vẫn là điểm then chốt đối với quá trình phát triển bất động sản. Do đó, doanh nghiệp kỳ vọng các cơ quan quản lý tiếp tục đẩy mạnh tháo gỡ những điểm nghẽn pháp lý tại các dự án, qua đó giải phóng nguồn lực đang bị tồn đọng.

Khi pháp lý được hoàn thiện, doanh nghiệp mới có thể triển khai dự án, huy động vốn, đưa sản phẩm ra thị trường và tạo dòng tiền. Điều này không chỉ giúp doanh nghiệp phục hồi hoạt động mà còn góp phần đưa nguồn lực đất đai vào phát triển kinh tế.

Thứ hai là lãi suất. Doanh nghiệp kỳ vọng những động thái điều hành của Nhà nước, trong đó có việc thường xuyên làm việc với hệ thống ngân hàng, sẽ tạo điều kiện để mặt bằng lãi suất giảm trong thời gian tới.

Trong ngắn hạn, khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp vẫn còn khó khăn và chi phí vốn vẫn ở mức cao. Vì vậy, việc cải thiện khả năng tiếp cận tín dụng cùng với mặt bằng lãi suất hợp lý sẽ là yếu tố quan trọng để doanh nghiệp có thêm nguồn lực triển khai dự án, từ đó hỗ trợ thanh khoản và sự phục hồi của thị trường.

- Trân trọng cảm ơn ông!

Diệu Hoa thực hiện