Dư địa tín dụng chỉ là điều kiện cần. Để dòng vốn thực sự đi vào bất động sản, yếu tố quyết định vẫn là pháp lý, dòng tiền và chất lượng của từng dự án.
Cần phân biệt rõ giữa việc có thêm dư địa tín dụng và khả năng doanh nghiệp bất động sản thực sự tiếp cận được vốn vay. Có thêm dư địa tín dụng nghĩa là ngân hàng có thêm khả năng mở rộng cho vay về mặt chỉ tiêu. Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa mọi doanh nghiệp bất động sản đều có thể vay được vốn.
Để khoản tín dụng thực sự được giải ngân, doanh nghiệp và dự án vẫn phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về mục đích sử dụng vốn, khả năng tài chính, phương án sử dụng vốn khả thi và khả năng trả nợ. Đồng thời, ngân hàng phải tuân thủ các giới hạn an toàn, kiểm soát nợ xấu và mức độ tập trung tín dụng vào lĩnh vực bất động sản.
Thực tế, đến cuối tháng 6/2026, dư nợ tín dụng bất động sản đã đạt khoảng 5,1 triệu tỷ đồng, tăng 8,3% so với cuối năm 2025 và chiếm khoảng 25,5% tổng dư nợ nền kinh tế. Đây là tỷ trọng khá lớn, nên việc mở rộng tín dụng đối với lĩnh vực này phải đi kèm với kiểm soát rủi ro.
Nói cách khác, dư địa tín dụng chỉ mở thêm khả năng cho vay, còn vốn có được giải ngân hay không vẫn phụ thuộc vào chất lượng doanh nghiệp và dự án.
Khả năng vay vốn của một dự án bất động sản hiện phụ thuộc vào bốn yếu tố chính, gồm pháp lý dự án, khả năng tạo dòng tiền, năng lực tài chính của chủ đầu tư và tài sản bảo đảm. Mỗi yếu tố giữ một vai trò khác nhau trong quá trình thẩm định tín dụng.
Trước hết, pháp lý là điều kiện đầu vào. Ngân hàng phải xem xét dự án đã có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất chưa; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa; có phù hợp với quy hoạch không; đã được cấp phép xây dựng và đủ điều kiện kinh doanh hay chưa. Nếu pháp lý chưa đầy đủ, ngân hàng khó giải ngân, bởi chính tài sản hình thành từ dự án cũng chưa có cơ sở pháp lý vững chắc.
Bên cạnh đó, khả năng tạo dòng tiền là căn cứ quan trọng nhất để đánh giá khả năng trả nợ. Ngân hàng phải đánh giá dự án có bán được sản phẩm hay không, giá bán có phù hợp với thị trường không, tốc độ tiêu thụ như thế nào và dòng tiền có đủ để trả nợ hay không. Nói cách khác, ngân hàng phải trả lời được câu hỏi tiền đâu để doanh nghiệp trả nợ gốc và lãi.
Năng lực tài chính của chủ đầu tư đóng vai trò là bộ đệm chống rủi ro, thể hiện qua vốn chủ sở hữu, tỷ lệ nợ, nghĩa vụ trái phiếu, lịch sử tín dụng và khả năng hoàn thành các dự án trước đây. Chủ đầu tư phải có vốn tự có thực sự tham gia vào dự án, thay vì dựa gần như hoàn toàn vào vốn vay và tiền của khách hàng.
Trong khi đó, tài sản bảo đảm là nguồn thu nợ dự phòng, không phải nguồn trả nợ chính. Ngân hàng phải xem xét giá trị tài sản, tính pháp lý, khả năng định giá và khả năng xử lý khi phát sinh nợ xấu. Một dự án có tài sản bảo đảm lớn nhưng không tạo ra dòng tiền vẫn là khoản vay có mức độ rủi ro cao, nhất là khi việc xử lý tài sản bất động sản thường kéo dài và phụ thuộc vào nhiều thủ tục pháp lý.
Có thể khái quát, pháp lý quyết định dự án có đủ điều kiện để ngân hàng xem xét hay không, còn dòng tiền quyết định dự án có khả năng được tài trợ và trả nợ hay không. Trong bốn yếu tố trên, pháp lý và dòng tiền của dự án đang có tính quyết định nhiều nhất.
Chính những yêu cầu này cũng khiến khả năng tiếp cận tín dụng giữa các doanh nghiệp và dự án ngày càng phân hóa. Đây là kết quả tất yếu của quá trình ngân hàng chuyển từ cho vay dựa nhiều vào tài sản bảo đảm sang đánh giá toàn diện chất lượng dự án và khả năng trả nợ.
Các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, tỷ lệ vốn chủ sở hữu hợp lý, dự án đầy đủ pháp lý, sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực và có lịch sử trả nợ tốt vẫn có khả năng tiếp cận vốn. Ngược lại, với những doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao, đầu tư dàn trải, phụ thuộc nhiều vào vốn vay, trái phiếu hoặc tiền ứng trước của khách hàng, khả năng vay mới sẽ rất hạn chế nếu dự án đồng thời còn vướng pháp lý hoặc thanh khoản thấp.
Sự phân hóa cũng diễn ra giữa các loại dự án. Nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá phù hợp, bất động sản khu công nghiệp hoặc dự án sắp hoàn thành thường dễ chứng minh nhu cầu và dòng tiền hơn những dự án cao cấp, nghỉ dưỡng hoặc dự án triển khai tại khu vực chưa có nhu cầu thực rõ ràng.
Như vậy, khả năng tiếp cận vốn hiện không chỉ phụ thuộc vào quy mô hay tên tuổi của doanh nghiệp mà chủ yếu được quyết định bởi chất lượng pháp lý, hiệu quả kinh tế và khả năng tạo dòng tiền của từng dự án.
Từ những điều kiện trên, để phần dư địa tín dụng được mở ra có thể chuyển thành dòng vốn thực tế, đi vào những dự án có khả năng triển khai và tạo nguồn cung cho thị trường, cần thực hiện đồng thời ba giải pháp.
Thứ nhất, phải tiếp tục tháo gỡ vướng mắc pháp lý theo từng dự án. Tín dụng không thể thay thế cho việc hoàn thiện thủ tục về đất đai, quy hoạch, đầu tư và xây dựng. Nếu dự án chưa đủ điều kiện pháp lý thì việc mở rộng tín dụng cũng khó chuyển thành giải ngân thực tế.
Thứ hai, ngân hàng nên áp dụng cơ chế cấp tín dụng theo tiến độ. Vốn được giải ngân tương ứng với các mốc hoàn thành pháp lý, xây dựng và tiêu thụ sản phẩm; đồng thời, dòng tiền của dự án phải được kiểm soát qua tài khoản tại ngân hàng tài trợ. Cơ chế này giúp ngăn ngừa tình trạng sử dụng vốn sai mục đích hoặc chuyển vốn từ dự án này sang dự án khác.
Thứ ba, cần ưu tiên những dự án có khả năng tạo nguồn cung thực trong thời gian ngắn, chẳng hạn dự án đã hoàn thành phần lớn thủ tục pháp lý, đang xây dựng dở dang, có thể hoàn thành và bàn giao sớm; các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại phù hợp với khả năng chi trả và bất động sản phục vụ sản xuất, kinh doanh.
Điều quan trọng là không phân bổ vốn theo hướng dàn đều. Tín dụng cần đi đúng dự án, đúng tiến độ và đúng mục đích thì mới vừa hỗ trợ thị trường, vừa bảo đảm an toàn ngân hàng.
Ở chiều ngược lại, bản thân doanh nghiệp bất động sản cũng cần điều chỉnh cấu trúc vốn và cách tổ chức dòng tiền để nâng khả năng tiếp cận tín dụng.
Trước hết, doanh nghiệp phải giảm sự phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng. Cấu trúc vốn cần theo hướng tăng vốn chủ sở hữu, thu hút nhà đầu tư dài hạn, hợp tác phát triển dự án và sử dụng các kênh huy động vốn minh bạch.
Về dòng tiền, doanh nghiệp cần quản lý riêng dòng tiền của từng dự án, hạn chế sử dụng vốn của dự án này để đầu tư hoặc bù đắp cho dự án khác. Những khoản nợ ngắn hạn cũng không nên được sử dụng quá nhiều để tài trợ cho dự án bất động sản có thời gian hoàn vốn dài.
Cùng với đó, doanh nghiệp cần hoàn thiện pháp lý trước khi mở rộng vay vốn; lựa chọn sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực; xây dựng tổng mức đầu tư và kế hoạch bán hàng sát với thị trường. Hồ sơ vay vốn phải thể hiện rõ phần vốn tự có, nhu cầu vay theo từng giai đoạn, tiến độ giải ngân và nguồn trả nợ.
Quan trọng hơn, doanh nghiệp cần chuyển từ tư duy “có tài sản để thế chấp” sang tư duy “có dự án tốt và có dòng tiền để trả nợ”. Trong điều kiện tín dụng ngày càng được quản lý theo mức độ rủi ro, đây sẽ là thay đổi có ý nghĩa quyết định đối với khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp bất động sản.
.jpg "Đưa bất động sản về giá trị thực")
