Giá đất có thể chiếm 30 - 40% giá bất động sản, thậm chí gần 50% tại một số khu vực, nhưng các chuyên gia cho rằng đây không phải yếu tố duy nhất quyết định giá bán cuối cùng.
Tại Hội thảo "Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách", các chuyên gia cho biết việc điều chỉnh giá đất chỉ có thể tác động đến giá nhà khi đi cùng kiểm soát đầu cơ, chi phí vốn, xây dựng và các yếu tố trong quá trình tạo lập dự án.
.jpg)
Theo TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), đất đai có tác động rất lớn đến bất động sản, từ giá trị dự án đến mặt bằng giá trên thị trường. Trong cơ cấu giá mà các chủ đầu tư và đơn vị phát triển dự án thường tính toán, giá trị đất chiếm khoảng 30 - 40%. Tại một số khu đất, tỷ lệ này có thể lên tới gần 50%. Vì vậy, biến động của giá đất có ảnh hưởng đáng kể đến giá bất động sản.
“Nếu điều tiết được giá đất, đưa giá đất về mức hợp lý và phù hợp hơn thì giá bất động sản cũng sẽ được điều tiết, giảm xuống và phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường”, ông Đính nói.
Tuy nhiên, theo ông Đính, không nên nhìn giá đất như yếu tố duy nhất quyết định giá bán bất động sản. Giá sản phẩm còn được hình thành qua cả một quá trình, từ thủ tục, quy chế, thể chế đến tốc độ giải quyết các vấn đề liên quan đến dự án.
Bên cạnh đó là nhu cầu thị trường và khả năng đáp ứng nhu cầu của từng phân khúc. Chi phí vốn, chi phí vật liệu cùng nhiều khoản chi phí khác cũng được cộng vào giá thành cuối cùng. “Cần kiểm soát chi phí trong toàn bộ quá trình tạo ra bất động sản”, ông Đính nhấn mạnh.
Từ góc độ thị trường, ông Đính cho rằng cần đồng thời xử lý các yếu tố liên quan đến quá trình tạo lập bất động sản. Việc hoàn thiện thể chế, thông qua Luật Đất đai và các cơ chế liên quan, cần hướng tới lựa chọn đúng chủ đầu tư có năng lực, đúng sản phẩm, đúng quy hoạch và phù hợp với nhu cầu của người dân. Theo ông, đây mới là vấn đề quan trọng để giá bất động sản có tính hợp lý hơn và có khả năng đi vào đời sống.
Cùng với kiểm soát chi phí tạo lập sản phẩm, thị trường cũng cần được hỗ trợ về nhu cầu sử dụng, nhu cầu đầu tư, nhu cầu tăng trưởng và nhu cầu của nền kinh tế thông qua các cơ chế, chính sách phù hợp. “Nếu các công cụ kiểm soát, pháp luật điều tiết, hoạt động giám sát và công cụ quản lý Nhà nước được thực hiện đồng bộ thì thị trường bất động sản sẽ ổn định, bền vững và đáp ứng được những nhu cầu phát sinh của nền kinh tế cũng như của thị trường”, ông Đính nói.
Ở góc độ quản lý, bà Hoàng Thu Hằng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng muốn đánh giá tác động của giá đất tới giá bất động sản cần bắt đầu từ cách thức hình thành giá.
Theo bà Hằng, trong quá trình xây dựng Luật Đất đai 2023, bà đồng tình với quan điểm tính giá đất theo giá thị trường. Tuy nhiên, vấn đề khó là xác định thế nào là “giá thị trường”. Theo bà, giá đất trong một nền kinh tế phát triển không thể đứng yên. Giá bất động sản tăng cũng có thể phản ánh sự phát triển của nền kinh tế, nhưng điều quan trọng là mức tăng đó hình thành từ đâu và diễn ra theo cơ chế nào.
Trong đó, kiểm soát đầu cơ là một vấn đề cần được đặt ra. Khi hoạt động đầu cơ được kiểm soát, giá bất động sản có thể trở về gần hơn với giá trị thực. Khi đó, việc Nhà nước xác định giá đất theo giá thị trường cũng có thêm cơ sở để thực hiện minh bạch và phù hợp.
Một trong những căn cứ có thể tham khảo là lượng giao dịch trên thị trường. Nếu giao dịch tăng đều, thị trường sẽ có thêm cơ sở để xác định xu hướng giá. Ngược lại, nếu giao dịch không tăng nhưng giá vẫn liên tục tăng mạnh thì cần xem xét mức giá đó có thực sự phản ánh giá thị trường hay không. Đây là vấn đề có tác động trực tiếp đến giá trị đất khi chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tiền sử dụng đất. Nếu giá đất bị đẩy lên bất thường, một mặt bằng giá mới có thể được hình thành trong khi giá trị thực của tài sản vẫn thấp hơn đáng kể.
Bà Hằng cho rằng tiền sử dụng đất chỉ là một trong nhiều khoản chi phí cấu thành giá bất động sản. Ngoài giá trị tiền sử dụng đất còn có chi phí đầu tư, xây dựng, giải phóng mặt bằng, thuế và các khoản chi phí khác. Giá bán cuối cùng cũng chịu ảnh hưởng của vị trí, cung cầu, tâm lý người mua và nhu cầu thực tế trên thị trường.
Do đó, theo bà Hằng, khi tìm kiếm yếu tố có thể làm giảm chi phí bất động sản, cần xác định giá sản phẩm tại thời điểm đó đang được hình thành dựa trên những yếu tố nào. Trên cơ sở đó mới có thể lựa chọn công cụ phù hợp để điều chỉnh giá.
Theo bà Hằng, nếu giá đất được tính theo giá thị trường nhưng mức giá đó không phản ánh đúng giá trị thực, việc điều chỉnh giá tính tiền sử dụng đất xuống sẽ tác động trực tiếp đến giá bất động sản. Ngược lại, nếu giá bất động sản được đẩy lên bởi hoạt động đầu cơ, găm hàng hoặc tạo mặt bằng giá cao, việc điều tiết không thể chỉ tập trung vào giá đất mà cần tác động đến chính cơ chế hình thành mức giá đó.
Trong các công cụ điều tiết, chính sách thuế có thể được sử dụng để tác động đến hành vi trên thị trường. Lãi suất cho vay cũng là một yếu tố có khả năng tác động đến nhu cầu và diễn biến bất động sản.
Theo bà Hằng, khi chính sách tác động đúng vào cơ chế hình thành giá và qua đó hạ được giá đất, giá trị bất động sản có thể giảm theo. Việc giảm giá theo cách này không gây ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế.
Liên quan đến công cụ quản lý, bà Hằng cho biết cơ quan chức năng đang xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản. Dự thảo dành một chương riêng về điều tiết thị trường, trong đó đề cập các công cụ điều tiết khác nhau. Dự thảo cũng đưa ra khái niệm về đầu cơ bất động sản và từng bước xây dựng các tiêu chí để nhận diện hoạt động này. Trên cơ sở đó, cơ quan quản lý có thể có giải pháp điều tiết phù hợp, hướng giá bất động sản về đúng giá trị thực.
Tuy nhiên, theo bà Hằng, công cụ điều tiết cần thay đổi theo từng thời điểm. Giá bất động sản có thể tăng do một yếu tố nhất định, nhưng khi thị trường phát triển, các yếu tố tác động và nhu cầu thực tế thay đổi thì chính sách cũng cần được điều chỉnh tương ứng. “Ít nhất ở thời điểm này, chúng ta đang nhìn nhận rằng cần kiểm soát hoạt động đầu cơ. Đây là một trong những yếu tố lớn nhất”, bà Hằng chia sẻ.
Bên cạnh kiểm soát đầu cơ, bà cho rằng cần tiếp tục xem xét cách xác định giá tính tiền sử dụng đất, từ phương pháp tính đến tiêu chí nhận diện giá thị trường. “Không thể để tình trạng giá tính tiền sử dụng đất quá cao so với mặt bằng thị trường hiện nay. Nhưng chúng ta cũng không thể sử dụng nguyên bảng giá đất cũ, bởi cách tính đó rất khó đáp ứng yêu cầu phát triển. Nếu giá đất quá thấp hoặc quá cao, đất nước đều khó phát triển theo nhu cầu thực tế. Bài toán đặt ra là tìm được sự cân bằng giữa hai mức này. Đó chính là vai trò của công tác quản lý Nhà nước”, bà Hằng nói.
