Thị trường

Sự dịch chuyển của dòng vốn đầu tư FDI trong ngành sản xuất đang ngày càng rõ nét. Theo bà Trang Lê - Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, năm 2019, Việt Nam chỉ thu hút dưới 5% thị phần FDI sản xuất trong khu vực. Đến năm 2020 - 2021, tỷ trọng này tăng vọt lên 18% - một con số cực kỳ đáng khích lệ. Tuy nhiên, theo dữ liệu cập nhật mới nhất, con số này lại sụt giảm xuống dưới 5%, trong khi Indonesia và Thái Lan đang bứt phá vượt trước Việt Nam. Dù Việt Nam vẫn nằm trong Top 3 điểm đến, sự cạnh tranh từ các quốc gia lân cận đang thể hiện ngày càng rõ nét.

Phân hóa hệ sinh thái công nghiệp

Theo Tổng giám đốc JLL Việt Nam chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam lần thứ 6 - năm 2026 (VIPF 2026) do Báo Tài chính - Đầu tư phối hợp với Liên chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam (VIREA) tổ chức, bức tranh định hình sinh thái công nghiệp hai miền đang có sự phân hóa lợi thế rất rõ ràng.

Miền Bắc định hình là điểm đến tập trung dòng vốn FDI và chuỗi cung ứng ngành công nghệ, giá trị cao với tốc độ tăng trưởng rất nhanh. Trong khi đó, miền Nam đóng vai trò là một hub (trung tâm) kết nối chuỗi cung ứng, logistics và hậu cần cho cả nước cũng như xuất nhập khẩu.

Sau 30 năm, hình thái sinh thái công nghiệp từng vùng đã định hình rõ ràng, giúp các dòng vốn mới tự xác định điểm đến phù hợp. Nếu đầu tư linh kiện điện tử, miền Bắc có lợi thế vượt trội; còn nếu phát triển logistics hậu cần cho thị trường nội địa hoặc kết nối vùng, miền Nam lại sở hữu tiềm năng lớn.

Bà Trang Lê cũng nhấn mạnh thời gian tới, yếu tố then chốt để thu hút vốn đầu tư FDI vào công nghiệp nằm ở tính hiệu quả và năng suất lao động. Chúng ta đang chuyển dịch từ một quốc gia thu hút nhờ chi phí thấp sang tập trung thu hút dòng vốn chất lượng cao. Do đó, năng lực hấp thụ dòng vốn, hạ tầng đồng bộ và nguồn nhân lực có kỹ năng được đào tạo nhanh chóng chính là trọng tâm hàng đầu.

Hay nói cách khác, bà nhấn mạnh giai đoạn đầu, Việt Nam dựa nhiều vào những lợi thế hữu hình như đất đai và chi phí lao động. Nhưng khi cạnh tranh trong khu vực gia tăng, những yếu tố vô hình và “hạ tầng mềm” như lao động có tay nghề, năng suất, dữ liệu và tính minh bạch của thị trường ngày càng có vai trò lớn hơn.

Thực tiễn tư vấn cho các doanh nghiệp đặt ra 3 vấn đề cốt lõi mà nhà đầu cân nhắc khi ra quyết định đầu tư, bà Trang Lê cho biết.

Thứ nhất là tốc độ - tốc độ đưa dự án vào vận hành, bao gồm thủ tục xin giấy phép đầu tư, giấy phép thành lập doanh nghiệp. Dù các dự án lớn đóng góp cao cho quốc gia được hỗ trợ rất nhanh, nhưng xét trên mặt bằng chung toàn quốc, quy trình thủ tục đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ vẫn tốn rất nhiều thời gian và chưa đồng đều giữa các địa phương. Chúng ta cần chuẩn hóa quy trình này.

Thứ hai là hạ tầng. Dù Việt Nam đầu tư mạnh mẽ cho hạ tầng thời gian qua, tiến độ vẫn chưa theo kịp tốc độ gia tăng nhu cầu của các dòng vốn FDI lớn. Nhiều tập đoàn cần quỹ đất lớn có kết nối giao thông và thị trường thuận lợi, nhưng nguồn cung này rất hạn chế, đặc biệt là hạ tầng kết nối tại miền Nam vẫn cần hoàn thiện hơn.

Thứ ba, cực kỳ quan trọng đối với các doanh nghiệp bán dẫn và công nghệ cao - đó là tính ổn định và chất lượng sản phẩm do lao động Việt Nam tạo ra. So với các nước trong khu vực, Việt Nam vẫn cần cải thiện nhiều về độ chính xác và tính ổn định. Khi các doanh nghiệp cân nhắc dịch chuyển từ Trung Quốc sang Việt Nam, xét về chi phí vận hành ban đầu thì Việt Nam có lợi thế. Tuy nhiên, trong quá trình thử nghiệm vận hành thực tế, họ nhận thấy tỷ lệ sản phẩm lỗi do lao động Việt Nam làm ra còn khá cao. Tại Trung Quốc, hệ thống chuỗi cung ứng đã được chuẩn hóa và tự động hóa cao nên tỷ lệ sai sót rất thấp. Do đó, bài toán nâng cao chất lượng nhân tài/nguồn nhân lực có kỹ năng là mấu chốt cho giai đoạn tới.

Trên cơ sở đó, bà Trang Lê cho rằng nếu chất lượng hạ tầng quyết định khả năng đón nhà đầu tư, bài toán dài hạn lại nằm ở việc các thành phần này được tổ chức thành một hệ sinh thái như thế nào. Nhà phát triển khu công nghiệp theo đó được khuyến nghị cần tính đến hạ tầng, tiện ích và dịch vụ đã tồn tại ở khu vực xung quanh để kết nối và bổ trợ cho dự án. Nếu mỗi khu công nghiệp tự phát triển một hệ thống khép kín mà thiếu liên kết với không gian kinh tế rộng hơn, hiệu quả đầu tư và tính đồng bộ sẽ bị hạn chế.

Doanh nghiệp phát triển bất động sản KCN nói gì?

Thực tiễn của nhà phát triển bất động sản khu công nghiệp, theo ông Nguyễn Văn Lăng, thành viên HĐQT, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Becamex Bình Định, tốc độ triển khai thực sự đang trở thành một trong những yếu tố được nhà đầu tư FDI quan tâm nhiều hơn.

"Bên cạnh tiếp tục hoàn thiện mặt bằng và hạ tầng kỹ thuật, Becamex VSIP Bình Định đang triển khai dự án nhà xưởng xây sẵn khoảng 42.000 m2. Mô hình này hướng đến các doanh nghiệp vừa và nhỏ hoặc những dự án cần nhanh chóng đưa hoạt động sản xuất vào vận hành, qua đó rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị" - ông chia sẻ.

Các sản phẩm nhà xưởng trong giai đoạn tiếp theo cũng được định hướng linh hoạt hơn để đáp ứng yêu cầu riêng của những ngành công nghệ, chế biến sâu và sản xuất xanh.

Song tốc độ chỉ là một phần của cuộc cạnh tranh. Đại diện Becamex nhấn mạnh, sức cạnh tranh của một khu công nghiệp trong giai đoạn mới phụ thuộc ngày càng lớn vào chất lượng, tính ổn định và khả năng mở rộng của hệ thống hạ tầng phục vụ sản xuất.

Trong khi đó, bà Nguyễn Thị Thảo Nhi, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần Thanh Bình Phú Mỹ nêu lên những khó khăn của doanh nghiệp nội địa trong cơ hội phát triển bất động sản công nghiệp. Đối với các nhà sản xuất trong nước, bà Nhi cho hay cơ hội để chủ động xây dựng nền công nghiệp tự chủ hiện vẫn còn hạn chế, khi nhiều yếu tố đầu vào đang tạo sức ép lên chi phí sản xuất.

Trước hết là chi phí vốn. Theo bà, giá vốn là yếu tố quan trọng đối với hoạt động sản xuất, bởi nếu chi phí không đủ cạnh tranh, doanh nghiệp sẽ khó thay thế hàng nhập khẩu hoặc nâng tỷ lệ nội địa hóa. Trong khi đó, mặt bằng lãi suất hiện nay tạo thêm áp lực lên các nhà sản xuất trong nước.

Bên cạnh vốn, chi phí nhân lực cũng ngày càng trở thành vấn đề. Nếu trước đây doanh nghiệp có thể tương đối dễ dàng tuyển dụng nhân sự cho các lĩnh vực logistics, sản xuất và xây dựng, thì hiện nguồn nhân lực ngày càng cạnh tranh, khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó trong tuyển dụng và duy trì nhân sự.

Chi phí nguyên vật liệu cũng là một áp lực khác khi giá đầu vào chịu tác động từ những biến động của kinh tế toàn cầu và các xung đột khu vực.

Trên quan điểm và xu hướng dịch chuyển của thị trường, bà Nhi nhìn nhận, thị trường đang đứng trước quá trình chuyển đổi từ khu công nghiệp truyền thống sang khu công nghiệp thế hệ mới. Ở đó, khu công nghiệp thế hệ mới đòi hỏi đầu tư đồng bộ ngay từ đầu về hạ tầng, môi trường, năng lượng và các tiêu chuẩn phát triển bền vững trước khi thu hút nhà đầu tư. Trên thực tiễn, theo bà, những bất cập, kéo dài về cấp phép thủ tục, hay tính ổn định và nhất quán của chính sách trong quá trình phát triển khu công nghiệp cũng rất cần được chú trọng.

"Để biến cơ hội từ làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng thành dòng vốn đầu tư thực tế, Việt Nam không chỉ cần hạ tầng khu công nghiệp hiện đại mà còn cần một môi trường thủ tục ổn định, nhất quán và có khả năng đáp ứng tốc độ triển khai của các nhà đầu tư quốc tế.

Trong bối cảnh “Trung Quốc + 1” bước sang giai đoạn mới, cuộc cạnh tranh giữa các quốc gia và giữa các KCN vì vậy không chỉ nằm ở giá thuê đất. Khả năng cung cấp hạ tầng xanh, năng lượng, môi trường, năng suất lao động và đặc biệt là tốc độ hoàn tất thủ tục sẽ ngày càng quyết định sức hấp dẫn của điểm đến đầu tư", nhà phát triển KCN Phú Mỹ 3 nhận định.

Lê Mỹ