Chính sách - Quy hoạch

Từ ngày 1/10/2026, Luật Phát triển đô thị chính thức có hiệu lực. Trước thời điểm này, TP HCM đã thông qua hàng loạt nghị quyết để cụ thể hóa các cơ chế mới, trong đó đáng chú ý là phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), khai thác không gian ngầm và tổ chức lại nguồn lực phát triển đô thị.

Mở thêm dư địa từ TOD

Ngày 22/9, tại kỳ họp thứ năm, HĐND TP HCM khóa XI thông qua 38 nghị quyết, trong đó có 24 nghị quyết triển khai Luật Phát triển đô thị. Các nghị quyết được ban hành đồng bộ với thời điểm Luật chính thức có hiệu lực từ ngày 1/10, tập trung vào nhiều nhóm vấn đề từ quy hoạch, không gian ngầm, TOD đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phát triển hạ tầng.

Luật Phát triển đô thị gồm 5 chương, 66 điều; tạo lập hành lang pháp lý ổn định, đồng bộ, đột phá và khả thi để thúc đẩy phát triển TP HCM, phát triển đô thị đặc biệt, thành phố khác và khu kinh tế đặc biệt; bảo đảm cơ sở pháp lý cho việc áp dụng các cơ chế, chính sách đặc thù, vượt trội phù hợp với điều kiện, yêu cầu phát triển và năng lực thực thi của từng địa phương; qua đó khai thác hiệu quả tiềm năng, lợi thế, tạo không gian phát triển mới, thu hút nguồn lực đầu tư chất lượng cao và hình thành các động lực tăng trưởng mới.

Luật xây dựng hệ thống cơ chế, chính sách toàn diện, vượt trội, tạo điều kiện để TP HCM, thành phố khác là đô thị đặc biệt phát triển đồng bộ cả về thể chế, hạ tầng, kinh tế, văn hóa, xã hội, môi trường, nguồn lực phát triển và liên kết, phát triển vùng.

Luật quy định cơ chế pháp lý về công nhận xã, phường hoặc đặc khu là khu kinh tế đặc biệt, đồng thời xây dựng hệ cơ chế, chính sách đặc thù, đột phá để phát triển khu kinh tế đặc biệt gắn với việc phân quyền và bảo đảm tuân thủ nguyên tắc phân quyền, thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn được phân quyền đối với chính quyền địa phương ở nơi có khu kinh tế đặc biệt, bao gồm các nội dung, lĩnh vực về: Tổ chức bộ máy ở khu kinh tế đặc biệt, quy hoạch, xây dựng, phát triển kết cấu hạ tầng, huy động nguồn lực, phát triển kinh tế biển, khu phi thuế quan và hoạt động kinh doanh hàng miễn thuế, tạo điều kiện hình thành các cực tăng trưởng mới...

Trước đó, ngày 17/9, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1796/QĐ-TTg về Kế hoạch triển khai thi hành Luật Phát triển đô thị. Kế hoạch xác định trách nhiệm của các bộ, cơ quan và địa phương trong tổ chức thi hành, xây dựng văn bản quy định chi tiết và rà soát các nội dung liên quan khi Luật có hiệu lực.

Đáng chú ý, Luật quy định phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Theo Điều 13, Hội đồng nhân dân TP quy định về chính sách phát triển đô thị trong khu vực TOD, bao gồm việc sử dụng ngân sách thành phố để triển khai dự án đầu tư công độc lập nhằm thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để thu hồi đất, chỉnh trang, phát triển đô thị, thực hiện tái định cư, tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện các dự án đầu tư phát triển đô thị, thương mại, dịch vụ theo quy định của pháp luật hoặc thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án đường sắt áp dụng loại hợp đồng xây dựng-chuyển giao (BT) theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

Hội đồng nhân dân TP quy định về chỉ tiêu sử dụng đất, chỉ tiêu kinh tế-kỹ thuật, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch, yêu cầu về tổ chức không gian trong khu vực TOD khác hoặc chưa có quy định tại quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch đô thị và nông thôn trên cơ sở khai thác đồng bộ không gian ngầm, không gian tầm thấp, không làm quá tải hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và bảo đảm kết nối hạ tầng của khu vực; ưu tiên mặt đất cho không gian công cộng, cây xanh và chất lượng sống đô thị.

Cùng với đó là việc lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh phương án tuyến công trình, vị trí công trình trên tuyến đường sắt địa phương, quy hoạch khu vực TOD; việc chuyển nhượng chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch trong khu vực TOD; phương pháp xác định các khoản thu, mức thu, thẩm quyền, trình tự, thủ tục thực hiện việc thu các khoản thu trong khu vực TOD đối với diện tích sàn xây dựng tăng thêm của dự án xây dựng công trình dân dụng do việc tăng chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch hoặc chỉ tiêu kinh tế-kỹ thuật, khoản thu từ việc khai thác giá trị tăng thêm từ đất, phí cải thiện hạ tầng, khoản thu từ khai thác tài sản kết cấu hạ tầng đường sắt địa phương, phí kết nối giao thông công cộng, khoản thu khác để phát triển hệ thống đường sắt địa phương và việc kết nối đồng bộ hạ tầng giao thông trong khu vực TOD.

Để triển khai quy định này, một trong 24 nghị quyết được HĐND TP HCM thông qua ngày 22/9 quy định việc lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh phương án tuyến công trình, vị trí công trình trên tuyến đường sắt địa phương, quy hoạch khu vực TOD và chỉ tiêu sử dụng đất, chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch, yêu cầu về tổ chức không gian trong khu vực TOD. Nghị quyết triển khai điểm b, điểm c khoản 1 Điều 13 Luật Phát triển đô thị.

Theo các chuyên gia, dư địa của TOD không chỉ nằm ở việc phát triển bất động sản quanh nhà ga. Việc tổ chức mật độ, chức năng sử dụng đất và quy mô dân cư cần được tính đồng thời với khả năng tiếp cận giao thông công cộng, năng lực của hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và không gian công cộng. Nếu chỉ gia tăng mật độ mà không cải thiện khả năng kết nối và sức tải hạ tầng, lợi thế từ vị trí gần metro khó chuyển thành hiệu quả phát triển đô thị lâu dài.

Hạ tầng định hình lại giá trị vị trí

Bài toán nguồn lực cũng được đặt ra cùng quá trình này. Phần giá trị đất gia tăng từ đầu tư hạ tầng, thay đổi khả năng tiếp cận và tổ chức lại không gian quanh các nhà ga có thể trở thành một trong những nguồn lực phục vụ phát triển giao thông công cộng và hạ tầng đô thị nếu có cơ chế khai thác phù hợp.

Ở góc độ thị trường, Savills Việt Nam cho rằng, sự hiện diện của một nhà ga metro không tự động hình thành một khu TOD hoàn chỉnh nếu thiếu quy hoạch và hệ thống hạ tầng hỗ trợ đồng bộ. Hiệu quả phát triển còn phụ thuộc vào cách tổ chức không gian đô thị xung quanh, khả năng đi bộ, kết nối với các phương thức vận tải khác và sự tích hợp giữa nhà ở, việc làm, thương mại, dịch vụ và không gian công cộng.

Theo Savills, mô hình TOD có thể tích hợp nhiều chức năng gồm nhà ở, văn phòng, bán lẻ, nhà hàng, dịch vụ, không gian công cộng, công viên, tuyến đi bộ và các điểm trung chuyển giao thông. Khoảng cách 400-800 m quanh nhà ga, tương đương khoảng 5-10 phút đi bộ trong điều kiện tiêu chuẩn, thường được sử dụng làm bán kính tham khảo khi nghiên cứu TOD.

Các chuyên gia nhận định, việc mở rộng mạng lưới metro có thể tăng khả năng kết nối, hỗ trợ hình thành các khu vực tăng trưởng đô thị mới và tạo cơ hội cho các phân khúc nhà ở, văn phòng, bán lẻ. Tuy nhiên, khả năng tiếp cận và chất lượng của từng dự án vẫn là những yếu tố quan trọng đối với hiệu quả của bất động sản quanh hệ thống giao thông công cộng.

Mẫn Nhi