Cách nào hút vốn đầu tư nhà ở cho thuê?

Nghị quyết 303/NQ-CP ngày 30/9/2026 của Chính phủ giao các địa phương phát triển 899.857 căn nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê giai đoạn 2026-2030. Trong đó, 191.023 căn là nhà ở cho thuê, bên cạnh 708.834 căn nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua.

Áp lực dòng tiền

Cùng với đó, Chính phủ yêu cầu các địa phương nghiên cứu tăng tỷ lệ nhà ở xã hội cho thuê, cho thuê mua, giảm tỷ lệ nhà ở xã hội để bán; bố trí đủ quỹ đất tại vị trí thuận lợi, đồng bộ hạ tầng. Các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê cũng được đưa vào nhóm “luồng xanh”, “luồng ưu tiên”, thực hiện song song các thủ tục về đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng và môi trường.

Mục tiêu phát triển đã được xác lập, trong khi khả năng tham gia của doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào hiệu quả đầu tư của mô hình nhà cho thuê. So với nhà ở để bán, doanh nghiệp cần bỏ vốn từ đầu cho đất đai, xây dựng, lãi vay và vận hành, nhưng nguồn thu được phân bổ trong suốt thời gian khai thác.

Ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành cho biết, nhu cầu nhà ở tại TP HCM rất lớn, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội cho thuê hiện dưới 5.000 căn. Theo ông, phân khúc này chưa đủ sức hấp dẫn nhiều doanh nghiệp do thiếu chính sách hỗ trợ, thời gian thu hồi vốn kéo dài, trong khi tâm lý sở hữu nhà vẫn chiếm ưu thế.

Từ thực tế đầu tư, ông Nghĩa kiến nghị nâng lợi nhuận định mức đối với nhà ở xã hội cho thuê lên 15%, thay vì mức tối đa 10% hiện nay, đồng thời tăng ưu đãi về thuế để cải thiện hiệu quả dự án. Ông cũng cho rằng khu nhà trọ dành cho công nhân, người lao động, sinh viên cần được nhìn nhận như một bộ phận của thị trường nhà ở cho thuê và có cơ chế phù hợp để khuyến khích khu vực tư nhân tham gia.

Ở một hướng khác, Bcons lựa chọn tích hợp nhà ở cho thuê vào các dự án hiện hữu thay vì phát triển thành dự án riêng biệt. Theo ông Lê Như Thạch - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons, doanh nghiệp hiện vận hành khoảng 3.000 căn cho thuê thông qua nhiều mô hình, từ giữ lại một phần căn hộ thương mại để khai thác dài hạn, phát triển khu nhà cho thuê trong các khu đô thị đến tận dụng quỹ đất thương mại, dịch vụ.

Khoảng 6.000 căn khác đang được triển khai, hướng tới quy mô khoảng 10.000 căn. Theo ông Thạch, cách làm này giúp giảm áp lực chi phí đầu tư ban đầu, hạn chế thủ tục pháp lý phát sinh khi triển khai dự án mới, đồng thời tận dụng được hệ thống hạ tầng, tiện ích và cộng đồng dân cư hiện hữu.

Thực tế từ hai doanh nghiệp nói trên cho thấy, ngoài nhu cầu thị trường, khả năng kiểm soát chi phí đầu vào và cân đối dòng tiền trong thời gian khai thác vẫn là yếu tố quan trọng khi doanh nghiệp quyết định tham gia phân khúc này.

Gỡ “nút thắt” đầu tư

LS Phạm Thanh Tuấn - chuyên gia pháp lý bất động sản nhận định, điểm nghẽn của nhà ở cho thuê không nằm ở nhu cầu, mà ở khả năng thu hút dòng vốn dài hạn. Giá thuê và hiệu quả dự án cần được tính ngay từ đầu, trên cơ sở chi phí đất, nguồn vốn và thời gian thực hiện thủ tục.

Trong đó, quỹ đất cần được xử lý từ khâu chuẩn bị dự án. Theo LS Phạm Thanh Tuấn, vị trí dự án cần gắn với khu vực tập trung việc làm, giao thông công cộng và các dịch vụ thiết yếu, bởi đây là những yếu tố tác động trực tiếp tới khả năng khai thác và mức giá thuê.

Cùng với đất đai, nguồn vốn cần có kỳ hạn phù hợp với vòng đời dự án. Việc nắm giữ tài sản trong thời gian dài nhưng phụ thuộc vào tín dụng ngắn và trung hạn sẽ tạo áp lực lên dòng tiền. Vì vậy, bên cạnh tín dụng dài hạn với lãi suất phù hợp, ông Tuấn cho rằng cần nghiên cứu các quỹ phát triển nhà ở, quỹ đầu tư và những kênh huy động vốn dài hạn.

Ở góc độ hiệu quả dự án, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng, cần xác định mức lợi nhuận định mức phù hợp, đồng thời nghiên cứu cơ chế bố trí một phần diện tích phát triển nhà ở thương mại để tạo nguồn bù đắp chi phí. Cơ chế tài chính, thuế và tín dụng ưu đãi cũng cần tính đến đặc thù doanh nghiệp phải giữ tài sản để khai thác trong thời gian dài.

Cùng với đất và vốn, thủ tục đầu tư cũng ảnh hưởng trực tiếp tới chi phí. Việc đưa các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê vào “luồng xanh”, “luồng ưu tiên”, thực hiện song song các quy trình về đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng và môi trường được kỳ vọng rút ngắn thời gian triển khai dự án.

Theo LS. Phạm Thanh Tuấn, để thu hút đầu tư dài hạn, cần hoàn thiện một “tam giác chính sách” gồm đất đai, tài chính và thể chế. Quỹ đất sạch giúp giảm chi phí đầu vào, chính sách tín dụng và thuế tạo nguồn lực dài hạn, còn thủ tục đầu tư minh bạch, ổn định góp phần hạn chế rủi ro pháp lý.

Bên cạnh đó, cần phân định rõ nhà ở cho thuê được Nhà nước hỗ trợ và nhà ở cho thuê theo cơ chế thị trường, bởi mỗi loại hình có đối tượng, cơ chế giá và phương thức vận hành khác nhau. Việc xác định rõ ngay từ đầu sẽ giúp doanh nghiệp lựa chọn mô hình đầu tư và tính toán dòng tiền phù hợp.