Tăng cung nhà ở vừa túi tiền

Thực tế thị trường cho thấy nghịch lý cung cầu khi nguồn cung mới vẫn tập trung ở phân khúc giá cao, trong khi sức mua suy yếu trước áp lực chi phí nhà ở và lãi vay.

Thị trường không thiếu người mua

Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam quý III/2026 của Avison Young cho thấy tại Hà Nội, đà tăng giá sơ cấp chậm lại rõ rệt, chỉ tăng 1,5 - 2,3% trong giai đoạn tháng 7 - 9. Trong quý III, thị trường ghi nhận hơn 3.200 căn hộ mở bán mới, nâng tổng nguồn cung đang chào bán lên khoảng 11.500 căn. Tuy nhiên, 80% nguồn cung thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi phân khúc trung cấp và bình dân gần như vắng bóng.

Giá bán sơ cấp đạt mức cao mới, khoảng 4.180 USD/m², tương đương khoảng 108 triệu đồng/m². Trong khi đó, thanh khoản chung cư mới tại Hà Nội trong quý III giảm mạnh so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ thanh khoản chỉ còn 31%, so với mức 70 - 80% cùng kỳ năm trước.

Chi phí vốn cao và lãi vay tăng tiếp tục gây áp lực lên thị trường thứ cấp, nơi giá bán một số sản phẩm giảm 5 - 12%. Người mua có sẵn tiền mặt chuyển hướng sang các dự án đã bàn giao từ 5 - 10 năm, trong vùng giá 2.000 - 2.500 USD/m², thay vì mua căn hộ vùng ven có giá gần 3.300 USD/m².

Tương tự, báo cáo thị trường bất động sản quý III/2026 của Knight Frank Việt Nam cho thấy doanh số căn hộ tại Hà Nội chững lại do mặt bằng giá cao gây sức ép lên khả năng tiêu thụ. Tỷ lệ hấp thụ giảm còn 38%, mức thấp nhất kể từ năm 2024 đến nay, khi người mua ngày càng chọn lọc trước giá nhà cao và lãi suất vay tăng.

Ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng thị trường không thiếu người muốn mua nhà, đặc biệt tại Hà Nội và TP HCM. Vấn đề là thiếu những căn nhà phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Từ đầu năm 2026, Hà Nội đã liên tục phê duyệt quy hoạch và khởi công nhiều dự án nhà ở xã hội quy mô lớn. Vị chuyên gia đánh giá đây là tín hiệu tích cực đối với mục tiêu gia tăng nguồn cung nhà ở có giá phù hợp, góp phần cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân và hỗ trợ thị trường phát triển bền vững hơn trong những năm tới.

"Trong trung và dài hạn, thị trường kỳ vọng sẽ dần hướng tới cơ cấu nguồn cung cân bằng hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ở thực của nhóm khách hàng có thu nhập trung bình”, ông David Jackson nhận định.

Tâm lý đầu cơ nhường chỗ cho nhu cầu an cư

Theo chuyên gia Avison Young, trong quý II/2026, làn sóng giảm giá nhà ở bắt đầu xuất hiện cục bộ trên thị trường thứ cấp, với mức giảm phổ biến 5 - 12%. Tuy nhiên, mức điều chỉnh này chưa đủ lớn để tạo ra sự cải thiện đáng kể về thanh khoản.

Nguồn cung nhà ở đang dần quay trở lại, nhưng sức mua hiện tại chưa đủ mạnh để hấp thụ toàn bộ nguồn cung mới ở bất kỳ mức giá nào. Giá bất động sản nhìn chung vẫn cao, trong khi chi phí vay tăng khiến người mua trở nên thận trọng và chọn lọc hơn.

Trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh và tái cân bằng, tâm lý quan sát, chờ đợi tiếp tục chiếm ưu thế, khiến tốc độ giao dịch duy trì ở mức thấp.

Ông David Jackson cho rằng thị trường nhà ở Việt Nam vẫn chịu ảnh hưởng lớn từ hoạt động đầu tư. Do đó, cần phân biệt rõ người mua nhà để ở với nhà đầu tư hoặc người mua đầu cơ, những người mua sớm với kỳ vọng bán lại kiếm lời. Cả hai nhóm đều tạo ra giao dịch, nhưng phản ánh nhu cầu và sức bền của thị trường khác nhau.

Theo vị chuyên gia, nhà đầu tư và người mua đầu cơ có thể tạo ra tỷ lệ hấp thụ ban đầu rất cao, nhưng điều đó không nhất thiết phản ánh nhu cầu thực của những người mua nhà để ở. Mức độ thanh khoản nhà ở cần được đánh giá thông qua số giao dịch thực, khả năng hấp thụ duy trì ổn định và hiệu quả vận hành của thị trường thứ cấp.

“Hiện nay, tâm lý đầu cơ lướt sóng đã có sự chững lại do áp lực chi phí lãi vay đắt đỏ. Thị trường giai đoạn này hoàn toàn thuộc về lớp khách hàng mua nhà có dòng tiền mặt vững chắc phục vụ mục đích an cư dài hạn”, ông David Jackson nói.

Vị chuyên gia lưu ý, trong bối cảnh hiện nay, người mua nhà nên có tầm nhìn 5 - 10 năm, đồng thời xem xét các yếu tố hạ tầng, khả năng kết nối, năng lực chủ đầu tư và nhu cầu thực tế. Người mua cũng cần tránh những thông tin mang tính FOMO trên thị trường.