Doanh nghiệp địa ốc chuyển nhượng dự án, thoái vốn cải thiện dòng tiền

Hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) bất động sản năm 2026 ghi nhận nhiều thương vụ quy mô lớn, gắn với nhu cầu thu hồi vốn và tái cơ cấu danh mục dự án. Bên cạnh chuyển nhượng tài sản, một số doanh nghiệp lựa chọn liên doanh để bổ sung nguồn lực phát triển.

Chuyển nhượng để thu hồi vốn

Theo Grant Thornton Việt Nam, tháng 9/2026, thị trường ghi nhận 30 thương vụ M&A, trong đó 23 giao dịch có giá trị được công bố hoặc ước tính, đạt khoảng 1,74 tỷ USD. Các giao dịch tái cấu trúc và chuyển nhượng giữa những bên liên quan chiếm 70,7% tổng giá trị, cho thấy hoạt động sắp xếp lại tài sản và nguồn vốn đóng vai trò đáng kể trên thị trường M&A.

Ở nhóm doanh nghiệp địa ốc, hoạt động chuyển nhượng dự án và thoái vốn diễn ra gắn với nhu cầu cân đối dòng tiền. Điển hình, Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt thực hiện nhiều giao dịch chuyển nhượng vốn liên quan đến các dự án Thuận An 1, Thuận An 2 và Serenity Phước Hải. Theo báo cáo tài chính quý III/2026, doanh thu tài chính lũy kế 9 tháng của doanh nghiệp đạt khoảng 2.091 tỷ đồng, trong khi doanh thu thuần gần 182 tỷ đồng.

Nguồn thu từ hoạt động tài chính, trong đó có chuyển nhượng vốn, đóng góp đáng kể vào kết quả kinh doanh của Phát Đạt khi doanh thu từ hoạt động kinh doanh thông thường còn hạn chế.

Tương tự, theo báo cáo tài chính hợp nhất bán niên năm 2026 đã soát xét, Novaland hoàn tất chuyển nhượng 4 tài sản với tổng giá trị 11.266 tỷ đồng, tương đương khoảng 72% kế hoạch thanh lý tài sản nhằm bổ sung nguồn lực xử lý nợ.

Tuy nhiên, áp lực tài chính vẫn hiện hữu. Theo báo cáo tài chính quý III/2026, đến cuối tháng 9, Novaland còn 14.975 tỷ đồng nợ gốc quá hạn. Việc chuyển nhượng tài sản vì vậy mới là một phần trong quá trình tái cơ cấu, trong khi khả năng giảm nợ còn phụ thuộc vào dòng tiền thực nhận và tiến độ xử lý các nghĩa vụ tài chính.

Ở chiều ngược lại, một số doanh nghiệp lựa chọn huy động vốn thông qua liên doanh thay vì chuyển nhượng toàn bộ tài sản. Nam Long đã tiếp nhận khoản vốn góp hơn 1.090 tỷ đồng từ đối tác Nhật Bản Nishi-Nippon Railroad tại Công ty Nam Long ADC. Sau giao dịch, Nam Long duy trì tỷ lệ sở hữu 51%, trong khi đối tác Nhật Bản nắm giữ 49%.

Khác với hoạt động bán tài sản để thu hồi vốn, hình thức liên doanh cho phép doanh nghiệp bổ sung nguồn lực, chia sẻ chi phí phát triển dự án nhưng vẫn duy trì quyền kiểm soát.

Pháp lý quyết định dòng vốn

Hoạt động M&A diễn ra trong bối cảnh thanh khoản bất động sản chưa phục hồi đồng đều. Theo Bộ Xây dựng, quý III/2026, cả nước ghi nhận khoảng 92.004 giao dịch thành công, bằng 92% so với quý trước. Lượng bất động sản tồn kho theo báo cáo của 27/34 địa phương đạt khoảng 51.950 sản phẩm.

Cùng với áp lực chi phí vốn, lượng hàng tồn kho và các dự án chậm triển khai đặt doanh nghiệp trước yêu cầu cơ cấu lại nguồn lực, ưu tiên những dự án có khả năng tạo doanh thu.

Theo TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, doanh nghiệp bất động sản cần nâng cao năng lực dự báo, quản trị rủi ro lãi suất và dòng tiền. Đồng thời, chấm dứt tình trạng đầu tư dàn trải, tập trung nguồn lực vào những dự án có pháp lý rõ ràng, khả năng tiêu thụ tốt và phù hợp với nhu cầu thị trường.

Chuyên gia cũng nhấn mạnh yêu cầu tái cấu trúc sản phẩm, trong bối cảnh nguồn cung nhà ở cao cấp còn lớn, trong khi phân khúc trung cấp và nhà ở xã hội chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu. Việc điều chỉnh cơ cấu sản phẩm có ý nghĩa quan trọng đối với khả năng cải thiện thanh khoản và hiệu quả sử dụng vốn.

Ở chiều thu hút đầu tư, bất động sản tiếp tục là lĩnh vực nhận được sự quan tâm của dòng vốn ngoại. Theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính), trong 9 tháng năm 2026, lĩnh vực kinh doanh bất động sản thu hút khoảng 6,94 tỷ USD vốn FDI đăng ký mới và điều chỉnh, chiếm 16% tổng vốn đăng ký theo hai hình thức này.

Tuy nhiên, khả năng thu hút vốn không chỉ phụ thuộc vào quy mô tài sản mà còn gắn với chất lượng pháp lý và tính khả thi của dự án. Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, qua thực tế làm việc với các nhà đầu tư, những yếu tố thường được xem xét đầu tiên là mức độ rõ ràng về pháp lý, việc tuân thủ các quy định và khả năng triển khai phương án đầu tư trên khu đất.

Theo ông, mỗi thương vụ có mục tiêu và cấu trúc riêng, không có một mô hình hợp tác phù hợp cho mọi dự án. Với hình thức liên doanh, hiệu quả phụ thuộc vào khả năng kết hợp nguồn vốn, quỹ đất, kinh nghiệm phát triển và hiểu biết thị trường của các bên.

Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp đẩy mạnh tái cơ cấu, hiệu quả M&A không chỉ nằm ở giá trị giao dịch mà còn ở khả năng giảm áp lực nợ, cân đối nguồn vốn và đưa các dự án vào khai thác thực tế.