Nhà ở xã hội sau 5 năm, có nên hạn chế chuyển nhượng?

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa kiến nghị Thủ tướng Chính phủ tiếp tục duy trì cơ chế cho phép người mua, thuê mua nhà ở xã hội được bán lại theo giá thị trường sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền. Kiến nghị được đưa ra trước đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở theo hướng tiếp tục hạn chế quyền chuyển nhượng loại hình nhà ở này.

Theo HoREA, việc kéo dài những hạn chế sau thời hạn 5 năm có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua, đồng thời tác động đến khả năng tiêu thụ sản phẩm và động lực đầu tư phát triển nhà ở xã hội của doanh nghiệp.

Theo Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023, người mua nhà ở xã hội không được tự do bán lại trong thời hạn tối thiểu 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà. Trong thời gian này, nếu có nhu cầu chuyển nhượng, người mua chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, với giá bán tối đa bằng giá ghi trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.

Sau thời hạn 5 năm, người mua được bán lại nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường cho người có nhu cầu nếu đã được cấp giấy chứng nhận. Khi chuyển nhượng, bên bán phải thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập theo quy định. Riêng trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ, bên bán còn phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

Đối với người thuê mua nhà ở xã hội, pháp luật cũng quy định cơ chế hạn chế bán lại trong 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền thuê mua và cho phép bán lại theo cơ chế thị trường sau thời hạn này khi đáp ứng điều kiện.

Như vậy, pháp luật hiện hành đã có cơ chế kiểm soát chuyển nhượng trong giai đoạn đầu nhằm bảo đảm mục tiêu an sinh, đồng thời ghi nhận quyền bán lại theo cơ chế thị trường sau thời hạn luật định.

Tuy nhiên, theo HoREA, dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở đang đặt ra khả năng tiếp tục hạn chế quyền bán lại hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội sau 5 năm. Hiệp hội cho rằng cần cân nhắc kỹ đề xuất này bởi phần lớn người mua nhà ở xã hội là những người có nhu cầu ở thực, đã phải dành dụm hoặc vay vốn trong thời gian dài để có được chỗ ở ổn định.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, người mua nhà ở xã hội không chỉ phải thanh toán tiền mua nhà mà còn có thể phải chịu chi phí lãi vay ngân hàng, phí bảo trì và các khoản chi phí liên quan. Nếu sau 5 năm vẫn bị giới hạn giá bán, người mua có nguy cơ không thu hồi được những chi phí đã bỏ ra khi cần chuyển nhượng.

Điều này càng đáng quan tâm trong những trường hợp người dân phải thay đổi nơi làm việc, chuyển chỗ ở hoặc cần bán nhà để giải quyết khó khăn tài chính. Khi đó, quyền bán lại tài sản không đơn thuần là nhu cầu đầu tư mà còn gắn với khả năng chủ động ổn định cuộc sống.

Ở góc độ doanh nghiệp, HoREA cho biết đã có trường hợp người dân rút đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội sau khi tiếp nhận thông tin về đề xuất hạn chế chuyển nhượng. Dù chưa có số liệu đầy đủ để đánh giá mức độ tác động, diễn biến này cho thấy những thay đổi chính sách có thể ảnh hưởng đến tâm lý và quyết định mua nhà.

Nếu quyền bán lại tiếp tục bị hạn chế trong thời gian dài, sức hấp dẫn của nhà ở xã hội có thể giảm, qua đó ảnh hưởng đến khả năng tiêu thụ sản phẩm, thu hồi vốn và quyết định tham gia dự án của doanh nghiệp.

Vấn đề này cần được xem xét trong bối cảnh Việt Nam đang thúc đẩy mục tiêu phát triển ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2030. Để thực hiện mục tiêu, bên cạnh nguồn lực của Nhà nước, việc duy trì động lực đầu tư của doanh nghiệp có ý nghĩa quan trọng.

Tuy nhiên, bảo đảm quyền chuyển nhượng không đồng nghĩa buông lỏng quản lý. Nhà ở xã hội được phát triển với những cơ chế ưu đãi nhằm hỗ trợ người có khó khăn về nhà ở. Nếu việc xác định đối tượng thụ hưởng thiếu chặt chẽ, chính sách có thể bị lợi dụng để mua nhà không nhằm mục đích ở thực mà tìm kiếm lợi nhuận.

Theo HoREA, thực tế đã xuất hiện những trường hợp mua nhà ở xã hội không đúng mục đích, cho thuê lại hoặc mua bán trái quy định. Nguyên nhân đáng quan tâm là những bất cập trong việc xác minh, xét duyệt đối tượng được hưởng chính sách.

Từ thực tế đó, Hiệp hội kiến nghị tăng cường kiểm soát ngay từ khâu xét duyệt. Trong đó, đề xuất bổ sung điều kiện người mua phải có đăng ký thường trú tại địa phương có dự án hoặc tạm trú từ một năm trở lên; sau khi mua, thuê mua phải đăng ký thường trú tại căn nhà để bảo đảm sử dụng đúng mục đích.

Đồng tình với kiến nghị, Luật sư Nguyễn Đức Biên – Giám đốc Công ty Luật TNHH Đại La cho rằng, việc hạn chế chuyển nhượng nhà ở xã hội trong một thời gian nhất định là cần thiết để bảo đảm mục tiêu an sinh. Tuy nhiên, nếu tiếp tục kéo dài hạn chế sau thời hạn luật định, cần đánh giá đầy đủ tác động đối với người mua và thị trường.

“Sau khi người mua đã đáp ứng các điều kiện pháp luật, hoàn thành nghĩa vụ tài chính và hết thời hạn hạn chế chuyển nhượng, việc tiếp tục giới hạn quyền bán lại cần có cơ sở hợp lý, rõ ràng. Không nên để mục tiêu chống đầu cơ trở thành rào cản đối với quyền lợi chính đáng của người mua nhà”, Luật sư Nguyễn Đức Biên phân tích.

Theo Luật sư Biên, giải pháp cần tập trung vào việc minh bạch quy trình xét duyệt, xác định đúng đối tượng thụ hưởng và xử lý nghiêm những hành vi lợi dụng chính sách.

“Chống đầu cơ nhà ở xã hội là cần thiết, nhưng chính sách phải hướng vào hành vi vi phạm, đồng thời bảo đảm hài hòa giữa mục tiêu an sinh, quyền lợi người dân và động lực đầu tư của doanh nghiệp”, Luật sư Nguyễn Đức Biên nhấn mạnh.