TP HCM tăng tốc phát triển đô thị TOD

Tại cuộc họp báo thông tin về tình hình kinh tế - xã hội trên địa bàn TP HCM mới đây, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP HCM đã có văn bản phản hồi chính thức tới báo chí, làm rõ tiến độ triển khai mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) cũng như định hướng tổ chức không gian Thành phố theo cấu trúc đa cực, đa trung tâm.

Hoàn thiện hành lang pháp lý

Theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP HCM, nền tảng pháp lý cho việc triển khai mô hình TOD đã có bước tiến quan trọng khi Sở tham mưu UBND Thành phố trình HĐND Thành phố ban hành Nghị quyết số 56/2026/NQ-HĐND ngày 22/9/2026. Theo quy định mới này, ranh giới khu vực TOD được xác định trong phạm vi bán kính tối đa 1.000 m tính từ tâm quy ước của nhà ga hoặc depot.

Đáng chú ý, hệ số sử dụng đất gộp của các khu đất hỗn hợp, thương mại - dịch vụ và khu ở tại đây được phép tăng tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, tạo dư địa lớn để tối ưu hóa giá trị đất đai quanh các đầu mối giao thông.

Trong Quy hoạch tổng thể Thành phố thời kỳ 2025-2050, tầm nhìn 100 năm, đường sắt đô thị được xác định giữ vai trò xương sống của hệ thống vận tải hành khách, đồng thời là công cụ chủ lực định hướng không gian đô thị. Mục tiêu đến năm 2050, TP HCM sẽ hoàn thành 18 tuyến đường sắt đô thị (MRT) với tổng chiều dài khoảng 960 km, kết hợp cùng mạng lưới đường sắt nhẹ và tàu điện mặt đất dài khoảng 450 km.

Trên thực tế, nhiều bước đi cụ thể đã được kích hoạt. Thành phố đã chấp thuận ranh giới 5 khu vực TOD dọc tuyến Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) với tổng diện tích lên tới khoảng 939,18 ha. Song song đó, cơ quan chức năng cũng đang trình xem xét chấp thuận 8 khu vực và cụm khu vực TOD gắn với 12 nhà ga thuộc tuyến Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên).

Ngoài hai tuyến metro xương sống này, khu vực tổ hợp ga Thủ Thiêm cùng hai khu vực TOD gắn với các dự án trọng điểm tại ga Công viên Hòa Bình và ga Thiếc Dừa cũng đã được chấp thuận ranh giới để bắt tay vào lập quy hoạch.

Định hình rõ lộ trình triển khai

Về mốc thời gian cụ thể, quy hoạch khu vực TOD tổ hợp ga Thủ Thiêm phấn đấu trình phê duyệt ngay trong tháng 12/2026, tiếp nối là quy hoạch 5 khu vực TOD tuyến Metro số 2 dự kiến trình phê duyệt vào tháng 4/2027. Đối với tuyến Metro số 1, ngay sau khi ranh giới được chấp thuận, Thành phố sẽ tổ chức lập quy hoạch và phấn đấu hoàn tất trình phê duyệt trong năm 2027.

Trước những băn khoăn của dư luận về tác động đến đời sống người dân, Sở Quy hoạch - Kiến trúc khẳng định ranh giới khu vực TOD là phạm vi tổ chức lập quy hoạch, hoàn toàn không phải là ranh giới thu hồi đất. Trong quá trình nghiên cứu, hiện trạng sử dụng đất, tính pháp lý của từng dự án và khu dân cư sẽ được khảo sát, phân loại kỹ lưỡng.

Quan điểm xuyên suốt của Thành phố là ưu tiên giữ nguyên các di tích, cơ sở tôn giáo, tập trung chỉnh trang các khu dân cư hiện hữu ổn định và tôn trọng quyền lợi các dự án đã có cơ sở pháp lý. Mọi công tác lấy ý kiến cộng đồng, bồi thường, hỗ trợ hay tái định cư nếu phát sinh đều tuân thủ nghiêm ngặt quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân.

Tái cấu trúc không gian đa cực, mở rộng mảng xanh đô thị

Song hành với trục phát triển TOD, TP HCM đang định hình lại không gian phát triển theo mô hình đa cực nhằm giảm tải cho khu vực nội đô và phân bổ hợp lý các nguồn lực. Quy hoạch tổng thể Thành phố xác lập rõ 5 cực động lực chiến lược, bao gồm cực lõi trung tâm quốc tế, cực đổi mới sáng tạo phía Đông, cực công nghiệp - logistics phía Bắc, cực cảng biển - thương mại tự do phía Nam - năng lượng và cực đô thị, giáo dục, y tế phía Tây.

Các cực tăng trưởng này sẽ được cụ thể hóa thông qua hệ thống quy hoạch phân khu, chương trình phát triển hạ tầng và kế hoạch sử dụng đất, tạo sự lan tỏa đồng đều về kinh tế, dân cư và dịch vụ.

Đặc biệt, yếu tố bền vững và chất lượng môi trường sống được đặt ở vị trí ưu tiên cao. Thành phố định hướng bổ sung mạnh mẽ hệ thống công viên, không gian công cộng và hành lang ven sông ngay trong các khu đô thị hiện hữu. Trọng tâm được dồn vào hành lang ven sông Sài Gòn - Đồng Nai, mạng lưới kênh rạch nội đô, các khu vực TOD và quỹ đất chuyển đổi công năng.

Với chiến lược này, TP HCM đặt mục tiêu đến năm 2050 sẽ nâng chỉ tiêu đất cây xanh sử dụng công cộng lên mức 7,0 - 7,5 m2/người, tương đương tổng diện tích khoảng 17.900 đến 19.000 ha.

Để hiện thực hóa tham vọng trên, nguồn vốn sẽ được huy động đa dạng từ đầu tư công lẫn khu vực tư nhân thông qua việc khai thác hiệu quả quỹ đất công, thu hồi giá trị gia tăng từ đất quanh các nhà ga TOD, phát triển không gian ngầm và đẩy mạnh hợp tác công - tư (PPP).

Cú hích tái định hình thị trường bất động sản

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bất động sản Nhà ở CBRE Việt Nam, sự hình thành của các trục TOD sẽ tạo ra sự phân hóa công năng đất đai vô cùng rõ nét. Khu vực lõi trung tâm hiện hữu sẽ được ưu tiên tối đa cho các hoạt động thương mại, dịch vụ tài chính và cao ốc văn phòng. Trong khi đó, chức năng nhà ở sẽ dịch chuyển mạnh mẽ ra các vùng ngoại vi, bám sát các trạm trung chuyển giao thông khối lượng lớn.

Sự dịch chuyển này không chỉ làm thay đổi tư duy phát triển sản phẩm của các chủ đầu tư mà còn tác động sâu sắc đến hành vi an cư của người dân. Theo ông Kiệt, người mua nhà hiện nay ngày càng cởi mở hơn với việc di chuyển ra xa trung tâm, bởi đổi lại họ được tận hưởng môi trường sống chất lượng, không gian xanh rộng mở cùng nguồn cung nhà ở đa dạng. Khoảng cách địa lý giờ đây không còn là rào cản nhờ tính kết nối nhanh chóng, đúng giờ của mạng lưới metro, giúp việc đi lại vào trung tâm để làm việc, học tập hay giải trí trở nên thuận tiện.

Tuy nhiên, vị chuyên gia từ CBRE Việt Nam cũng lưu ý rằng với quy mô nguồn vốn khổng lồ và tầm ảnh hưởng sâu rộng, việc hiện thực hóa mô hình TOD đòi hỏi một chiến lược dài hạn, phân kỳ đầu tư bài bản thay vì kỳ vọng kết quả trong ngắn hạn. Để thu hút dòng vốn tư nhân tham gia thực chất và hiệu quả, chính quyền Thành phố cần tập trung giải quyết ba tiền đề cốt lõi.

Trước hết là công tác quy hoạch phải đảm bảo tính đồng bộ và tầm nhìn dài hạn, kết nối chặt chẽ giữa hạ tầng giao thông công cộng với hệ thống đô thị vệ tinh. Tiếp đến, Thành phố cần thiết lập một cơ chế điều phối nhất quán với đầu mối quản lý đủ thẩm quyền để kết nối nhịp nhàng giữa các dự án đầu tư công của Nhà nước và các hạng mục của khối tư nhân. Cuối cùng, việc khơi thông hành lang pháp lý, đơn giản hóa thủ tục hành chính và xử lý dứt điểm bài toán giải phóng mặt bằng sẽ là chìa khóa quyết định giúp các dự án thành phần về đích đúng tiến độ cam kết.