Đổi mới thuế bất động sản

>>> Cần thiết ban hành Luật Thuế Tài sản

>>> “Điều trị” sốt đất ảo

Hệ thống thuế về bất động sản (BĐS) ở Việt Nam đang được đánh giá là không hiệu quả, nguồn thu từ thuế đất quá thấp và thuế không trở thành công cụ điều tiết thị trường.

Cơn sốt đất đang diễn ra phức tạp tại các địa phương (Ảnh: Nhà đầu tư đến tìm hiểu đất Sóc Sơn khi có thông tin quy hoạch lên quận)

Thống nhất một loại thuế

Từ cuối thế kỷ 18, trên thế giới đã xuất hiện một trào lưu cải cách hệ thống thuế gần như ở hầu hết tất cả các quốc gia trên thế giới. Đó là việc thống nhất đánh một loại thuế vào các hoạt động có liên quan đến sử dụng đất, đó là thuế đất.

Ở đây phải hiểu trên một tầm rộng hơn: Một hoạt động sản xuất, kinh doanh trên đất thì không đánh thuế vào hoạt động sản xuất, kinh doanh đó mà đánh thuế vào sử dụng đất để tạo ra lợi nhuận của sản xuất kinh doanh. Về chuyển quyền, sắc thuế phải được hạ xuống mức thấp nhất có thể, chủ yếu là trước bạ để tạo thuận lợi cho minh bạch thị trường BĐS.

Chúng ta có thể hiểu, một nhà máy được xây dựng trên đất để sản xuất hàng hóa thì không đánh thuế thu nhập doanh nghiệp từ sản xuất hàng hóa đó mà đánh thuế vào sử dụng đất của nhà máy đó. Từ đây có thể thấy, nếu thu nhập doanh nghiệp cao mà đánh thuế cao sẽ là mất động lực sản xuất, người ta không muốn đưa thu nhập doanh nghiệp thực tế lên cao, nhà sản xuất tìm cách tăng chi phí sản xuất để giảm thu nhập chịu thuế của doanh nghiệp.

Nếu đánh thuế thống nhất vào sử dụng đất thì mức thuế không thay đổi mặc cho hoạt động của doanh nghiệp có phát triển đến đâu đi nữa. Doanh nghiệp sẽ tìm mọi cách để tăng thu nhập, tức là sử dụng đất có hiệu quả cao hơn. Lúc này, thuế là một công cụ nhằm tạo động lực cho phát triển sản xuất.

Đối với cá nhân cũng tương tự như vậy, mọi thu nhập từ sử dụng đất được tính thuế thống nhất vào thuế sử dụng đất, không tính vào thuế thu nhập cá nhân. Thuế thu nhập cá nhân chỉ tính đối với thu nhập không liên quan đến sử dụng đất. Đối với đất ở không có thu nhập được tính tương đương như trường hợp thu nhập từ cho thuê đất.

Xu hướng chuyển mọi loại thuế có liên quan đến sử dụng đất về một loại thuế sử dụng đất là một bước đi tiến bộ của nhân loại. Trước hết, cách đánh thuế này thể hiện được tính bình đẳng giữa các tổ chức, cá nhân về mặt đất đai, ai sử dụng người đó phải nộp thuế, ai sử dụng nhiều đất thì nộp thuế nhiều.

Sau đó, cách đánh thuế này tạo được động lực phát triển kinh tế, ai sử dụng đất hiệu quả hơn thì thu được nhiều lợi ích hơn (do thuế sử dụng đất như nhau). Cuối cùng, cách đánh thuế này khá giản dị, dễ tính toán và cũng khó lách luật để trốn thuế.

Tăng thuế sử dụng đất

Năm 2018, Bộ Tài chính đã đưa ra đề xuất tăng thuế suất cơ bản của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp lên mức 0,4%, đồng thời đánh thuế vào nhà ở có giá trị cao hơn 750 triệu đồng và đánh thuế vào căn nhà thứ hai trở đi. Đề xuất này đã phải dừng lại sau khi nhận được nhiều ý kiến phản ứng từ thực tế rằng tăng thuế là không phù hợp với thu nhập hiện nay của người dân.

Nếu đánh thuế thống nhất và hợp lý vào sử dụng đất, thuế sẽ là một công cụ nhằm tạo động lực cho phát triển sản xuất.

Đối với thuế thu nhập từ chuyển quyền BĐS, mức thuế hiện nay là 2% giá trị BĐS tính theo bảng giá của nhà nước, cộng với các loại phí khác như phí công chứng, phí trước bạ, phí địa chính thành tổng thuế và phí mà người chuyển quyền hoặc người nhận chuyển quyền phải nộp cho nhà nước khoảng 2,7% giá trị chuyển quyền. Mức chi phí này là phù hợp với mức sống tại các đô thị, nhưng không phù hợp với vùng nông thôn, miền núi. Đây chính là một trong hai nguyên nhân cơ bản làm cho giao dịch BĐS tại vùng nông thôn thường là giao dịch ngầm.

KĐT Bảo Sơn với hàng trăm căn biệt thự "triệu đô" đã bỏ hoang hóa nhiều năm. Ảnh: Lê Sáng

Một nguyên tắc đã được rút ra từ thực tế quản lý là ở đâu thuế sử dụng đất cao thì giá đất thấp, và ngược lại ở đâu thuế sử dụng đất thấp thì giá đất cao. Ở Việt Nam giá đất khá cao, để giảm giá đất chỉ có cách duy nhất là tăng thuế sử dụng đất. Mặt khác, ở đâu thuế chuyển quyền cao thì rủi ro lớn trong giao dịch BĐS, và ngược lại ở đâu thuế chuyển quyền thấp thì bảo đảm được an toàn trong giao dịch BĐS. Ở Việt Nam, cả thuế chuyển quyền và phí trước bạ đều ở mức không thấp, tức là còn rủi ro đang tồn tại trong giao dịch BĐS.

Để tăng mức an toàn, minh bạch cho thị trường BĐS, cách duy nhất là giảm cả thuế chuyển quyền và phí trước bạ, nhất là tại khu vực nông thôn…

Cần phải đổi mới toàn diện Luật Thuế BĐS theo định hướng: Thứ nhất: Nâng dần tỷ suất thuế cơ bản từ mức hiện hành 0,03% lên mức khoảng 1% trên giá trị BĐS phù hợp giá trị thị trường theo một lộ trình xác định trên nguyên tắc đảm bảo sự đồng thuận xã hội. Thứ hai: Có sắc thuế đánh vào giá trị BĐS tăng thêm không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại dựa trên nguyên tắc đánh thuế thu nhập của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân. Thứ ba: Thuế BĐS cần có mức lũy tiến cao đủ gây tác động tích cực đối với các trường hợp có BĐS nhưng không đưa vào sử dụng, sử dụng đất không đúng tiến độ và sử dụng đất không hiệu quả nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng BĐS.

Đối với Thuế thu nhập từ chuyển quyền BĐS, cần đổi mới theo hướng: Thứ nhất: Xem xét miễn hoặc giảm đối với thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất tại khu vực nông thôn nhằm mở rộng khu vực các giao dịch chính thức. Thứ hai: Quy định mức thuế lũy tiến cao đối với các trường hợp nhận chuyển nhượng rồi tiếp tục chuyển nhượng ngay trong thời gian ngắn nhằm ngăn ngừa tình trạng sốt đất cục bộ tại các khu vực có quy hoạch phát triển đô thị.