Ngân hàng cũng gặp khó vì Luật Đất đai

>> Sửa Luật Đất đai 2013: Đền bù cần sát giá thị trường

Ông Nguyễn Quốc Hùng - Tổng thư ký Hiệp hội ngân hàng Việt Nam

Thứ nhất, quy định về chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư/người nhận chuyển nhượng trong các dự án bất động sản nghỉ dưỡng.

Tổng thư ký VNBA cho biết, thực tế thời gian qua đã phát sinh hoạt động bán các sản phẩm dự án bất động sản nghỉ dưỡng (biệt thự ven biển, shop house, shop villa, condotel) hoặc các dự án căn hộ để ở kết hợp làm văn phòng (officetel). Tuy nhiên hiện vẫn chưa có hướng dẫn rõ về chế độ sử dụng đất đối với các loại hình này. Việc xác lập quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư sau khi bán và của người nhận chuyển nhượng sau khi mua vẫn chưa rõ ràng.

Thứ hai, quy định về quyền lợi của người sử dụng đất được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Hiện tại Luật Đất đai không có bất kỳ nội dung nào đề cập, hướng dẫn về quyền lợi của người sử dụng đất được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất, dẫn đến các tổ chức tín dụng và doanh nghiệp rất lúng túng, khó khăn khi xác định quyền hạn, nghĩa vụ của người sử dụng đất để thiết lập các giao dịch bảo đảm. 

Thông tư 23/2014/TT-BTNMT hướng dẫn việc ghi nguồn gốc sử dụng đất trên giấy chứng nhận quy định như sau: Trường hợp được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, kể cả hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vào mục đích phi nông nghiệp thuộc chế độ giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai nhưng không phải nộp tiền hoặc được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính thì ghi "Công nhận QSDĐ như giao đất có thu tiền sử dụng đất".

Đề nghị có văn bản hướng dẫn về vấn đề quyền lợi của người sử dụng đất được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Thứ ba, về tài sản gắn liền với đất chưa được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo ông Hùng, trên thực tế tồn tại rất nhiều trường hợp nhà ở được xây dựng trên đất ở riêng lẻ của cá nhân chưa được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp được công chứng, đăng ký thế chấp chỉ ghi nhận việc thế chấp quyền sử dụng đất, không ghi nhận nhà ở gắn liền với đất tồn tại trên thực tế nhưng chưa được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

VNBA cho biết nhiều quy định chồng chéo giữa Luật Đất đai với các luật khác khiến các tổ chức tín dụng gặp khó trong thực tiễn

Ngân hàng và bên thế chấp phải lập văn bản thỏa thuận ký không qua thủ tục công chứng, đăng ký để thỏa thuận về việc về việc nhận thế chấp tài sản gắn liền với đất chưa được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do vậy, giao dịch thế chấp tiềm ẩn rủi ro tranh chấp đối với tài sản gắn liền với đất là tài sản thế chấp. 

VNBA kiến nghị bổ sung tài sản gắn liền với đất chưa được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mặc định thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất.

Trường hợp người sử dụng đất thực hiện giao dịch chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất thì tài sản gắn liền với đất chưa được ghi nhận trên giấy chứng nhận cũng mặc nhiên được chuyển nhượng, thế chấp, cùng với quyền sử dụng đất, để bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp, bên nhận chuyển nhượng không bị tranh chấp đối với tài sản gắn liền với đất chưa được ghi nhận trên giấy chứng nhận.

Thứ tư là cầm cố bất động sản. Đại diện VNBA cho biết, Điều 310 Bộ luật Dân sự 2015 quy định “trường hợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký”. Như vậy, Bộ luật Dân sự 2015 thừa nhận việc cầm cố đối với bất động sản.

Tuy nhiên, Luật Đất đai hiện đang không quy định hình thức cầm cố đối với bất động sản, mà chỉ có hình thức thế chấp bất động sản. Theo đó, đơn vị này cũng kiến nghị cơ quan soạn thảo xem xét bổ sung quy định này tại Luật Đất đai sửa đổi.

Thứ năm, chưa có quy định về việc người sử dụng đất được thực hiện đồng thời đăng ký biến động với đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Luật Đất đai hiện tại chưa có quy định về việc thực hiện thủ tục đăng ký biến động cùng lúc với đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất gây khó khăn cho người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký biến động, sau đó mới được thế chấp cho ngân hàng.

Ông Hùng kiến nghị bổ sung nội dung: Người sử dụng đất được cùng một lúc thực hiện thủ tục đăng ký biến động đối với tất cả các trường hợp phải đăng ký biến động để tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp cùng lúc với đăng ký biến động khác, tránh trường hợp người sử dụng đất phải đăng ký thay đổi số CMND, thẻ căn cước công dân, địa chỉ thửa đất rồi mới được thế chấp, gây phiền hà về thủ tục hành chính.