Đất nằm ngoài các dự án bất động sản không đồng nghĩa với “vùng trắng” pháp lý. Để quản lý nhóm đất này cần phân biệt giữa giao dịch tài sản của cá nhân với hoạt động mua gom, đầu tư hạ tầng, phân lô và tổ chức bán ra thị trường.
Diễn đàn Doanh nghiệp đã có cuộc trao đổi với Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, xung quanh vấn đề này.
- Thưa ông, có quan điểm cho rằng đất nền nằm ngoài dự án đang là khoảng trống trong quản lý. Ông nhìn nhận vấn đề này như thế nào?
Luật sư Trương Anh Tú: Đất nằm ngoài dự án bất động sản không phải là “vùng trắng” pháp luật. Việc tách thửa, điều kiện thực hiện quyền sử dụng đất được điều chỉnh bởi pháp luật đất đai. Trong khi đó, giao dịch chuyển nhượng còn liên quan đến pháp luật dân sự, thuế, quy hoạch, xây dựng và các quy định khác.
Vấn đề cần làm rõ không phải là cứ đất ngoài dự án thì đó là “vùng trắng” hoặc mọi giao dịch đất nền ngoài dự án đều phải chịu cùng một chế độ pháp lý. Cần phân biệt giữa việc một cá nhân chuyển nhượng tài sản với hoạt động có tính chất tổ chức, thương mại nhằm tạo lập sản phẩm và đưa ra thị trường.
Chẳng hạn, một người được cha mẹ cho một khu đất lớn. Sau khi đáp ứng điều kiện, người này tách thửa theo quy định rồi chuyển nhượng để xây nhà, trả nợ hoặc giải quyết các công việc gia đình.
Trường hợp khác là một cá nhân chủ động mua gom nhiều khu đất, đầu tư đường giao thông, hạ tầng, chia thành nhiều lô, đăng thông tin quảng cáo, tìm kiếm khách hàng và tổ chức bán ra thị trường.
Hai trường hợp đều có thể phát sinh việc tách thửa và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, không nên mặc nhiên coi đây là hai hoạt động có cùng bản chất pháp lý.
Nếu pháp luật cần kiểm soát hoạt động mua gom đất, tạo lập sản phẩm, đầu tư hạ tầng, phân lô rồi tổ chức bán ra thị trường thì quy định nên hướng vào chuỗi hoạt động này, thay vì mở rộng một cách cơ học đối với mọi giao dịch đất ngoài dự án.
- Theo ông, có nên xác định một cá nhân bán từ bao nhiêu thửa đất trở lên thì được xem là kinh doanh bất động sản?
Luật sư Trương Anh Tú: Số lượng giao dịch bất động sản có thể là một dữ liệu để cơ quan quản lý xem xét, nhưng không nên trở thành tiêu chí duy nhất.
Một người có thể thừa kế nhiều thửa đất rồi bán trong nhiều năm. Việc phát sinh nhiều giao dịch không đồng nghĩa người đó tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
Ở chiều ngược lại, một người chỉ bán vài thửa đất nhưng trước đó đã chủ động mua gom, đầu tư hạ tầng, tách thành những sản phẩm có tính thương mại, quảng cáo thì bản chất hoạt động có thể khác.
Nếu chỉ đặt ra một con số cứng, quy định cũng có nguy cơ tạo ra cách thức né ngưỡng. Hoạt động có thể được chia nhỏ giao dịch, kéo dài thời gian bán hoặc sử dụng nhiều chủ thể khác nhau để tránh bị xác định là kinh doanh. Do đó, cần nhìn vào toàn bộ quá trình và chuyển trọng tâm từ tên gọi của tài sản sang bản chất của quá trình đưa tài sản ra thị trường.
Một thửa đất tách từ tài sản gia đình và một thửa đất được tạo ra trong cả chuỗi mua gom, đầu tư, phân chia và tổ chức bán đều có thể được thị trường gọi là “đất nền”, nhưng tên gọi giống nhau không làm cho bản chất pháp lý của hai trường hợp trở thành giống nhau.
- Theo ông, những yếu tố nào được xem xét để nhận diện hoạt động có tính chất kinh doanh bất động sản?
Luật sư Trương Anh Tú: Có thể nghiên cứu nhiều yếu tố như cách thức hình thành quỹ đất; việc mua gom, tích tụ đất để tạo nguồn hàng; mức độ đầu tư nhằm gia tăng giá trị; tính liên tục của hoạt động mua bán; việc quảng cáo, môi giới, tìm kiếm khách hàng và cách thức tổ chức bán hàng.
Tuy nhiên, đây là những yếu tố để cơ quan xây dựng chính sách nghiên cứu, không đồng nghĩa tất cả đã trở thành tiêu chí pháp lý áp dụng tự động.
Điểm quan trọng là cần phân biệt hai câu hỏi: Hoạt động đó đã là kinh doanh bất động sản hay chưa? Nếu đã là kinh doanh thì chủ thể thuộc trường hợp nào và phải tuân thủ chế độ pháp lý nào?
- Theo ông, ranh giới giữa chuyển nhượng tài sản hợp pháp của cá nhân và hoạt động kinh doanh bất động sản nên được xác định như thế nào?
Luật sư Trương Anh Tú: Ranh giới không nên chỉ dựa vào số lô đất hay số lần giao dịch, mà cần xem xét cách thức tổ chức hoạt động và quá trình đưa đất ra thị trường.
Cách tiếp cận này vừa có thể ngăn tình trạng “núp bóng” giao dịch cá nhân để thực hiện hoạt động kinh doanh có tổ chức, vừa tránh việc mọi cá nhân bán nhiều tài sản hợp pháp đều bị “doanh nghiệp hóa”.
Ngược lại, việc một cá nhân chuyển nhượng nhiều tài sản hợp pháp cũng không nên tự động được xem là kinh doanh bất động sản.
Đây là điểm cần được làm rõ khi sửa đổi pháp luật, nhằm vừa lấp khoảng trống quản lý đối với hoạt động phân lô, bán đất có tổ chức, vừa bảo đảm quyền định đoạt tài sản hợp pháp của người dân.
Với đất nền ngoài dự án, câu hỏi có giá trị lâu dài không nằm ở số lô đất một người đã bán, mà ở quá trình nào khiến việc chuyển nhượng tài sản chuyển thành hoạt động kinh doanh bất động sản.
Làm rõ được đường biên đó mới có thể đồng thời quản lý kinh doanh núp bóng, bảo vệ người mua và không làm hẹp quyền định đoạt tài sản hợp pháp của người dân.
- Trân trọng cảm ơn ông!
