Quốc Cường Gia Lai tiếp tục giải trình mua bán đất Phước Kiển

Văn bản của QCG khẳng định quyền sử dụng đất nông nghiệp với diện tích 32,4 ha mà Công ty Tân Thuận chuyển nhượng cho QCG 100% không phải là đất công và việc chuyển nhượng này cũng không phải thông qua đấu giá, theo quy định pháp luật.

Lý giải của QCG

Để khẳng định vấn đề này, QCG đưa ra các lý giải sau: Thứ nhất, các thửa đất này không phải do Nhà nước giao đất cho Công ty Tân Thuận quản lý, "không phải đất trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh; không phải là đối tượng đất thuộc sở hữu Nhà nước giao cho cơ quan, đơn vị, tổ chức quản lý sử dụng áp dụng Quyết định 09/2007/QĐ- TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 19/01/2007".

Thứ hai, các thửa đất mà Công ty Tân Thuận chuyển nhượng cho QCG là đất nông nghiệp. Công ty Tân Thuận đã dùng nguồn tiền từ hoạt động sản xuất kinh doanh bất động sản để thương lượng đền bù trực tiếp với người dân. QCG cũng đã và đang tiếp tục đền bù các thửa đất trong khu đất này. Vì hiện nay Tân Thuận chỉ mới chuyển nhượng cho QCG 32.4 ha/ 50ha.

Thứ ba, Công ty Tân Thuận là công ty có 100% vốn chủ sở hữu là Văn phòng Thành ủy TPHCM. Công ty là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và hoạt động theo đúng Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai. 

Các thửa đất Tân Thuận đền bù trực tiếp của người dân là hàng hóa của doanh nghiệp và được kê khai sổ sách hạch toán vào tài khoản 154 là hàng hóa tồn kho của Công ty. Hơn nữa nguồn thu từ việc chuyển nhượng này được điều chuyển bổ sung vào nguồn vốn đầu tư cho hoạt động kinh doanh - dịch vụ tạo nguồn thu cho ngân sách Đảng bộ Thành phố.

Văn bản giải trình của Quốc Cường Gia Lai

"Căn cứ theo Điều 118 Luật Đất Đai 2013, các thửa đất chuyển nhượng không thuộc trường họp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và không thuộc các trường hợp đấu giả quyền sử dụng đất theo quy định tại điều luật này", văn bản của QCG trích dẫn.

QCG cho rằng, căn cứ theo Nghị định 99/2015 để thực hiện dự án thì phải đáp ứng 2 điều kiện cốt lõi. Đó là, tổng khu đất quy hoạch phải được đền bù sạch 100% là 50ha. Hiện Công ty Tân Thuận mới đền bù 32.4ha. 

Năng lực công ty thực hiện phải đáp ứng được 20% vốn đối ứng so với tổng mức đầu tư dự án 50ha này khoảng 5.000 tỷ (áp theo suất đầu tư của Bộ Xây dựng quy định). Vì vậy điều kiện để thực hiện dự án thì Công ty Tân Thuận phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu khoảng 1.000 tỷ đồng, trong khi vốn điều lệ của Công ty Tân Thuận là 126 tỷ. Do vậy, Công ty Tân Thuận không chứng minh đủ năng lực và không đền bù tiếp sẽ không thực hiện được dự án, buộc phải bán 32.4 ha đất đã đền bù.

Ngoài ra, căn cứ vào Luật Doanh nghiệp và Điều lệ hoạt động của tổ chức, Công ty Tân Thuận đã trình xin ý kiến của chủ sở hữu là Văn phòng Thành ủy về việc chuyển nhượng này và đã có công văn số 512-TB/VPTU ngày 02/06/2017 chấp thuận chủ trương của Văn phòng Thành ủy.

Ngày 05/06/2017, Công ty Tân Thuận và QCG đã ký hợp đồng nhận chuyển nhượng số 203/HĐKT/2017 theo các căn cứ sau: (1) Căn cứ vào Luật Doanh nghiệp, (2) Căn cứ vào văn bản thuận địa điểm đầu tư của UBND TP HCM số 4051/UBND-ĐTMT ngày 10/08/2009 và văn bản gia hạn số 2680/UBND - ĐTMT ngày 03 tháng 06 năm 2013, (3) Văn bản số 512-TB/VPTU ngày 01/06/2017 của Văn phòng Thành ủy chấp thuận chủ trương cho Công ty TNHHH Một thành viên Đầu tư và Xây dựng Tân Thuận chuyển nhượng phần đất đã đền bù tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè cho QCG.

QCG cho biết, trong suốt quá trình hơn 10 tháng thực hiện đàm phán, thương lượng và đi đến ký kết hợp đồng chuyển nhượng này, QCG hoàn toàn ý thức được việc giao dịch mua bán này tuân thủ đúng theo quy định của Luật Doanh nghiệp, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đất đai. QCG khẳng định luôn tuân thủ đúng các quy định của Pháp luật khi ký hợp đồng nhận chuyển nhượng này.

Tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng

Về giá trị chuyển nhượng hợp đồng, QCG khẳng định tổng giá trị nhận chuyển nhượng các thửa đất nông nghiệp có diện tích 32,4 ha là 632 tỷ (có VAT) và 574,5 tỷ (chưa VAT) chứ không phải là 419 tỷ như thông tin báo chí nêu gần đây. 

Cụ thể, ngày 09/02/2018, Công ty Tân Thuận và QCG ký phụ lục hợp đồng số 03 điều chỉnh giá hợp đồng sau khi tham khảo các ý kiến của các Ban ngành và Sở Tài nguyên Môi trường. Tổng giá trị hợp đồng sau khi ký phụ lục là 574.4 tỷ (chưa VAT), 632 tỷ (có VAT), bình quân 1,768,000 đồng/m2 (chưa VAT), 1,944,800 đồng/m2 (có VAT). Theo đó, QCG phải nộp thêm 155.3 tỷ (chưa VAT), 170.8 tỷ (có VAT). QCG cho biết sẽ thanh toán chậm nhất vào tháng 12/2018.

QCG cũng đưa ra những cơ sở so sánh và xác định giá trị chuyển nhượng của các thửa đất này theo giá thị trường.

Thứ nhất, các thửa đất được đền bù không tập trung, da beo rất nhiều. Quy mô quy hoạch dự án là 50ha và Tân Thuận mới đền bù được 32,4 ha (chỉ chiếm 68%), QCG còn phải tiếp tục đền bù thêm 32% đất da beo với giá cao của dân cho đủ 100% thì mới được công nhận chủ đầu tư để thực hiện dự án. Thời gian đền bù sẽ là rủi ro của Công ty về việc phát sinh chi chí tăng giá thương lượng đền bù của người dân và chi phí lãi vay trong suốt thời gian dài đền bù.

Thứ hai, diện tích các thửa đất ven sông bị sạt lở gần 1 ha (trong khi QCG thanh toán cho Tân Thuận trên tổng diện tích ghi nhận trên Giấy chứng nhận), hơn 4,5 ha hành lang an toàn lưới điện, hành lang bảo vệ rạch, các thửa đất cách mặt tiền đường 75m và không có đường vào thửa đất.

Thứ ba, hiện Công ty Minh Thành đã nhận chuyển nhượng 5 ha (100% đất sạch và đã san lấp) từ người dân trong quy mô quy hoạch 1/2000 của khu đất 50 ha và đã được duyệt 100% cao tầng và hệ số sử dụng 6 lần. Các thửa đất còn lại của Tân Thuận chỉ còn 10% là đất cao tầng, 90% là đất thấp tầng và hệ số sử dụng đất chỉ còn 1.5 lần. Vậy trong cùng một khu đất, thì đất Công ty Minh Thành giá cao hơn đất của Tân Thuận 450%.

Dựa trên các cơ sở so sánh và đánh giá trên, QCG cho rằng đơn giá đã đàm phán thành công và ký kết hợp đồng với Công ty Tân Thuận là hoàn toàn phù hợp với giá thị trường thời điểm đó với các đặc điểm khu đất nêu trên.