Sáp nhập tỉnh thành tác động như thế nào đến thị trường bất động sản?

Theo VCBS Research, các tỉnh thành sau khi sáp nhập sẽ có quy mô về diện tích, dân số tương đối lớn; Quy mô kinh tế và nguồn lực ngân sách dồi dào hơn, cho phép thuận lợi hơn trong phát triển các dự án hạ tầng, tiện ích trên địa bàn; Phần lớn các tỉnh sẽ sở hữu đồng thời nhiều dạng địa hình, điều kiện hỗ trợ phát triển kinh tế như: biển (phục vụ giao thương, logistics), đồng bằng (trung tâm kinh tế, sản xuất và thị trường tiêu thụ), miền núi (khai khoáng, cung cấp nguyên liệu thô và thu hút du lịch).

Sau khi sáp nhập, các tỉnh có điều kiện thuận lợi để chủ động quy hoạch, định hướng phát triển ngành kinh tế mũi nhọn và đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, tạo động lực thu hút vốn và thúc đẩy tăng trưởng.

TP HCM sau khi sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ sở hữu lợi thế về kinh tế đô thị, công nghiệp, logistics – du lịch. Trong khi, Hà Nam - Nam Định - Ninh Bình sẽ trở thành một cực kinh tế quan trọng của khu vực phía Bắc. Cơ cấu kinh tế bền vững hơn với các trụ cột Công nghiệp – Du lịch – Đô thị. Còn Đà Nẵng - Quảng Nam sẽ mở rộng không gian phát triển cho đô thị và công nghiệp – dịch vụ của TP Đà Nẵng, giúp khai thác tốt cơ chế đặc thù và việc thành lập Khu thương mại tự do.

Đánh giá tác động từ việc sáp nhập tỉnh thành, VCBS Research cho rằng, sau khi sáp nhập sẽ hình thành các vùng kinh tế lớn, mở rộng không gian phát triển, đồng thời gia tăng năng lực chủ động ngân sách và phát triển dự án.

Đối với thị trường bất động sản nhà ở, theo VCBS Research, sau khi có thông tin về sáp nhập, thị trường bất động sản tại nhiều khu vực đã ghi nhận sự sôi động và xu hướng tăng giá rõ rệt, đặc biệt đối với sản phẩm đất nền (vốn nhạy cảm với nguồn vốn đầu tư/đầu cơ). Tuy vậy, làn sóng trên đã nhanh chóng hạ nhiệt tại một số địa phương.

Về dài hạn, đơn vị này cho rằng, việc sáp nhập tỉnh thành mang đến những động lực tích cực cho thị trường bất động sản xét đến hiệu quả từ tinh gọn bộ máy quản lý, ngân sách chủ động hơn, vị trí địa lý được khai thác hiệu quả và hạ tầng liên kết được tăng cường, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và đô thị.

Tuy nhiên, VCBS Research lưu ý giá trị của các bất động sản chỉ thực sự được cải thiện cùng với sự phát triển của hạ tầng, tiện ích, nhu cầu nhà ở và các hoạt động kinh tế trên địa bàn, do đó sẽ cần thêm thời gian để thể hiện và có sự phân hóa nhất định giữa các khu vực.

Trường hợp sáp nhập các tỉnh có cách biệt về vị thế, kinh tế và nguồn ngân sách, tỉnh có nguồn lực hạn chế sẽ hưởng lợi nhiều hơn từ xu hướng sáp nhập do được hỗ trợ về ngân sách, dòng vốn đầu tư và kinh nghiệm quản lý, giúp mở khóa tiềm năng đang chưa được khai thác tốt do hạn chế nguồn lực.

Bên cạnh đó, thay vì phát triển đồng đều các lĩnh vực, thế mạnh đặc thù của từng khu vực sẽ được tận dụng tối ưu. Lợi thế gia nhập vùng đô thị của địa phương lớn khi các tỉnh trên được mở rộng không gian phát triển.

Trường hợp sáp nhập các tỉnh có vị thế tương đồng, khu vực được lựa chọn là trung tâm hành chính sẽ được hưởng lợi khi là trung tâm quyền lực, được ưu tiên đầu tư và là nơi tập trung, phân bổ ngân sách của một khu vực rộng lớn, giàu có hơn.

Trong khi đó, khu vực thành phố trung tâm hành chính của tỉnh cũ có thể chịu áp lực nhất định, đặc biệt khi áp dụng mô hình chính quyền 2 cấp (không còn cấp quản lý thành phố, hạn chế sự chủ động trong thu, chi ngân sách và điều phối các nguồn lực).

Đối với bất động sản KCN, VCBS Research cho rằng, sau khi sáp nhập, chỉ tiêu KCN được tính gộp toàn vùng, tạo dư địa linh hoạt hơn. Các khu vực hút FDI mạnh (như TP HCM hoặc Bình Dương) có thể tiếp tục mở rộng hoặc tái cấu trúc KCN theo nhu cầu thực tế, tối đa lợi ích các khu vực có sức hút đầu tư cao, đặc biệt các KCN có nhiều doanh nghiệp cung ứng xoay quanh các “Queen bee”. Giảm chồng chéo thủ tục, nhà đầu tư không còn “kẹt giữa 2 địa bàn” khi làm thủ tục đầu tư.

Cùng với đó là sẽ hình thành các Siêu đô thị - KCN bởi các nguyên nhân sau: Thứ nhất, giảm cạnh tranh giữa các địa phương. Việc hợp nhất quy hoạch phát triển công nghiệp khi không còn tình trạng “giành” FDI giữa hai địa phương lân cận. Quy hoạch KCN, logistic, cảng và giao thông được tích hợp, tránh chồng lần cạnh tranh ngầm. Giảm rủi ro “đua nhau hạ giá đất” hay ưu đãi thuế thiếu kiểm soát.

Thứ hai, cải thiện điều phối hạ tầng kết nối. Sáp nhập tạo động lực cho các đơn vị mạnh hơn tăng cường đầu tư các dự án hạ tầng kết nối đến các đơn vị yếu hơn. Tránh được tình trạng dự án giao thông dừng ở ranh giới hành chính. Từ đó, tăng hiệu quả vận hành logistic, cảng, và chuỗi cung ứng giữa các KCN đã từng phân tán.