Săn bất động sản theo tin sáp nhập tỉnh, rủi ro nhiều hơn cơ hội

Một trong những yếu tố kích hoạt làn sóng quan tâm trên thị trường thời gian qua là thông tin liên quan đến sáp nhập tỉnh, đặc biệt là thông tin Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu và TP HCM sẽ sáp nhập lại thành một “siêu đô thị”.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm đến bất động sản trong tháng 3/2025 tăng mạnh so với tháng 2 tại nhiều địa phương có vị trí địa lý, quy mô dân số, kinh tế tương đồng hoặc có khả năng hỗ trợ lẫn nhau trong kịch bản sáp nhập.

Cụ thể, Đà Nẵng tăng 39%, Quảng Nam tăng 96%; Hưng Yên tăng 36%, Thái Bình tăng 75%; Quảng Bình tăng 45%, Quảng Trị tăng 8%. Đặc biệt, khu vực TP HCM – Bình Dương - Bà Rịa - Vũng Tàu, được đánh giá là vùng “siêu đô thị” tiềm năng với 12,5 triệu dân, ghi nhận lượt tìm kiếm tăng lần lượt 13%, 49% và 42%.

Tuy nhiên, nhìn lại trường hợp Hà Nội – Hà Tây sau sáp nhập cho thấy không phải mọi đợt tăng giá đều bền vững. Giá nhà đất tại Hà Tây cũ tăng từ 2,6 đến 15 lần giai đoạn 2016-2025, nhưng nhiều dự án vẫn rơi vào tình trạng bỏ hoang hoặc chậm tiến độ.

Đánh giá về những cơ hội cũng như rủi ro đối với nhà đầu tư “săn đất” khi các thông tin về sáp nhập tỉnh thành vẫn còn là “tin đồn”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Trưởng Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, hiện tại rủi ro nhiều hơn cơ hội khi nhà đầu tư đổ xô đi săn đất theo thông tin sáp nhập tỉnh thành, bởi hiện nay các thông tin về sáp nhập tỉnh thành vẫn chưa phải là những thông tin chính thức.

Theo ông Kiệt, yếu tố làm gia tăng giá trị của bất động sản nằm ở các yếu tố về thay đổi hạ tầng, thay đổi về mặt nhu cầu, thay đổi về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, những quy hoạch mới…những yếu tố này mới là những yếu tố tạo nên giá trị gia tăng thực tế của bất động sản. Còn khi nhà đầu tư đi mua bất động sản dựa trên tin đồn thì đây là yếu tố mang tính chất đầu cơ. Do đó, ông Kiệt cho rằng, câu chuyện nhà đầu tư đi “săn đất” ở thời điểm hiện nay chủ yếu là yếu tố đầu cơ dựa trên yếu tố tâm lý là chính.

“Nếu đặt ra câu hỏi liệu có tiềm năng hay không, thì tất nhiên là có tiềm năng, bởi khi 3 địa phương là Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu và TP HCM sáp nhập lại với nhau thì sẽ thay đổi rất mạnh về mặt quy hoạch, sẽ có một kế hoạch tổng thể để liên kết 3 địa phương này lại với nhau, bao gồm những kế hoạch liên quan đến hạ tầng, kết nối giao thông, kế hoạch sử dụng đất phân bổ về mặt dân cư, phân bổ về mặt thương mại, về mặt hạ tầng… tất cả những yếu tố này sẽ tạo ra một mặt bằng mới về nhu cầu bất động sản, và chính những yếu đó mới tạo nên giá trị dài hạn. Còn ở thời điểm hiện tại, các thông tin về sáp nhập chỉ tạo nên tâm lý”, ông Kiệt đánh giá.

Đồng thời, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cũng cho rằng, nếu nhà đầu tư chấp nhận rủi ro thì sẽ có cơ hội bởi ngay cả khi chính thức sáp nhập thì sẽ có một quy hoạch mới và không ai có thể đảm bảo rằng, miếng đất mà mình mua sẽ nằm trong quy hoạch như thế nào. Tức là khi sáp nhập, tính liên thông về mặt kế hoạch triển khai sẽ thống nhất hơn. Một đầu việc nhiều địa phương làm sẽ khác, nhưng cũng cùng đầu việc đó mà chỉ với một địa phương làm thì kế hoạch sẽ thống nhất hơn, tiến độ thực hiện cũng sẽ nhanh hơn.

Cũng theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, khi kế hoạch sáp nhập đã rõ ràng rồi thì rủi ro sẽ ít hơn, điều này cũng đồng nghĩa với việc giá trị gia tăng đối với bất động sản ở khu vực đó sẽ ít hơn. Đây cũng có thể coi là bài toán của nhà đầu tư, rủi ro cao thì lợi nhuận cao, và ngược lại.

Ông Kiệt cũng cho rằng, việc thay đổi tên gọi của một địa phương cũng chưa thể ngay lập tức mang lại giá trị cao cho bất động sản, mà phải cần có thời gian, điều cốt lõi nhất là phải có sự thay đổi về hạ tầng, về quy hoạch. Thực tế, khi tỉnh Hà Tây sáp nhập với Hà Nội trước đây là một ví dụ điển hình, khi mang tên Hà Nội rồi nhưng đến nay không phải vùng nào của Hà Tây ngày xưa cũng giàu lên và giá trị bất động sản cũng tăng lên.

“Nhu cầu về căn hộ tại Bình Dương ở thời điểm hiện tại chắc chắn là chưa cao bằng TP HCM. Tuy nhiên, trong tương lai, khi Bình Dương chính thức sáp nhập với TP HCM, kết nối giao thông thuận tiện hơn, tốt hơn thì nhu cầu chắc chắn sẽ tăng lên. Tôi cho rằng, tiềm năng của Bình Dương được thúc đẩy bởi 3 yếu tố là nguồn cung dồi dào, hạ tầng kết nối thuận tiện và yếu tố sáp nhập trong tương lai cũng sẽ hỗ trợ về mặt tâm lý cho nhà đầu tư”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nhận định.