Siết tín dụng vào bất động sản: Không quản lý thị trường bằng “tư duy bao cấp”

Thủ tướng Chính phủ vừa ký Công điện số 190/CĐ-TTg ngày 7/10/2025 về việc quyết liệt thực hiện các giải pháp để tăng nguồn cung, giảm giá nhà ở, BĐS, ổn định thị trường. Công điện đặt ra một số mục tiêu cần đạt được như thúc đẩy nguồn cung, mở rộng thị trường thuê nhà ở, có cơ chế kiểm soát giá đất, đánh giá kỹ cơ chế cấp tín dụng cho BĐS, rà soát thể chế phát triển lĩnh vực BĐS, và ưu tiên phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp.

Bộ Xây dựng đã xây dựng Đề án Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ nhằm thực hiện các mục tiêu đã được đặt ra tại Công điện của Thủ tướng. Đề án này có rất nhiều thông tin đánh giá về thị trường BĐS Việt Nam hiện nay và kinh nghiệm quốc tế, các thông tin rất hữu ích.

Tại đây, có một vấn đề về dự thảo chính sách được rất nhiều người quan tâm là chính sách tín dụng sẽ trở thành một công cụ điều tiết thị trường BĐS. Cụ thể là siết hạn mức cho vay tín dụng đối với người mua nhà thứ hai trở đi: căn nhà thứ 2 chỉ được vay tối đa 50% giá trị căn nhà, và căn nhà thứ 3 được vay không quá 30% nhằm hạn chế đầu cơ, kiểm soát giá BĐS. Liệu áp dụng có thành công hay không?

Cần nghiên cứu kỹ

Trước hết là tính khả thi. Khi cấp “sổ hồng”, chúng ta phải ghi nhận được BĐS là thứ mấy, được dùng vào mục đích gì (để ở, để nghỉ dưỡng, hay để cho thuê, hay để trữ tiền rồi bán). “Sổ hồng” hiện nay không có nội dung này. Tại đây, có một vấn đề về thể chế được đặt ra: việc không liên kết quản lý được giữa Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) và Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng). Trong Đề án xây dựng Nghị quyết của Chính phủ nói trên có đề cập tới việc thành lập Trung tâm giao dịch BĐS. Sự thực, Trung tâm này phải liên kết như một với Văn phòng Đăng ký đất đai đang vận hành. Vậy tại sao không sát nhập Cục Quản lý đất đai với Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS được đặt tại Bộ Xây dựng? Đây là giải pháp căn bản nhất về thể chế quản lý nhằm dễ dàng thống nhất hành vi quản lý.

Mặt khác, trong khi thị trường BĐS đang thiếu “cung” khá trầm trọng, việc siết tín dụng có thể gây thiếu “cung” nặng hơn. Một giải pháp được Thủ tướng đặt ra, Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ do Bộ Xây dựng đưa ra cũng nhấn mạnh chính sách phát triển phân khúc nhà cho thuê. Phân khúc nhà cho thuê cũng phải do tư nhân thực hiện. Một cá nhân lúc này cần tới một khối lượng nhà rất lớn thuộc sở hữu của mình để phát triển nhà cho thuê. Họ có thể có vài căn nhà ở, hàng chục căn, hàng trăm căn, thậm chí hàng nghìn căn, vậy họ không được vay tín dụng nữa hay sao?

Khi tư duy về một chính sách mới, cần tính đến sự toàn diện của một hệ thống, cần nghiên cứu kỹ lưỡng việc thực thi trong hoàn cảnh riêng của nước ta. Kể từ khi Đảng và Nhà nước quyết định Đổi Mới (1986) và quyết định áp dụng cơ chế kinh tế thị trường (1991), nước ta có nền kinh tế chuyển đổi (Transition Economy) từ bao cấp sang thị trường. Hai đặc tính quan trọng nhất liên quan đến quản lý cần quan tâm: một là lấy tư duy bao cấp để quản lý thị trường, và hai là hạ tầng quản lý không phát triển kịp với sự phát triển kinh tế.

Vì vậy, việc quản lý giá đất, giá BĐS vẫn được thực hiện theo tư duy bao cấp, thể hiện ở “phương pháp định giá theo hệ số điều chỉnh Bảng giá”. Nhiều chính sách mới được đặt ra nhưng hạ tầng quản lý còn thấp nên trở thành bất khả thi. Ví dụ như Nghị quyết 26-NQ/TW của Ban Chấp hành TW Đảng ban hành năm 2003 đã định hướng “chuyển Thuế chuyển quyền BĐS thành Thuế thu nhập từ chuyển quyền BĐS”. Trên thực tế, chúng ta chỉ tính được thu nhập tại các dự án đầu tư BĐS để bán dựa vào thanh, quyết toán dự án, còn tất cả các trường hợp khác đều không tính được thu nhập, đành phải áp dụng thuế vẫn như cũ. Hay như Quốc hội đã ban hành Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ngày 17/6/2010, được coi như thuế tài sản BĐS (chưa đánh thuế vào tài sản gắn liền với đất). Trong Luật này, các quy định khá phức tạp về 3 mức lũy tiến và cách áp dụng cho các trường hợp cụ thể. Thế nhưng, hạ tầng quản lý còn quá kém nên không thu được lũy tiến, việc thu thuế được giao cho trưởng thôn ở nông thôn và tổ trưởng dân phố tại đô thị để thu thuế ở mức cơ sở đối với mọi thửa đất trong khu dân cư mà mình làm trưởng. Sổ thu thuế vẫn là một cuốn sổ A4 khá nhàu nát.

Kể ra hết thì còn rất nhiều vụ việc mà đã có quy định nhưng bất khả thi, hiện tượng này tạo nên ngữ cảnh lộn xộn trong thực thi gắn với tư duy “luật pháp mất thiêng” của dân. Tình trạng này cần được thay đổi theo Nghị quyết 66-NQ/TW của Bộ Chính trị ngày 30/4/2025 về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới.

Siết tín dụng là quá nóng vội

Quay trở lại với câu chuyện siết tín dụng đối với các căn nhà từ thứ hai trở đi, hệ thống các ngân hàng thương mại ở nước ta có 4 ngân hàng thuộc sở hữu nhà nước, còn lại là các ngân hàng, tổ chức tín dụng thuộc khu vực tư nhân ở trong nước và nước ngoài. Mỗi tổ chức tín dụng tư nhân đều có các doanh nghiệp đầu tư BĐS được gọi là “ruột”, trong khi cơ chế minh bạch thị trường tín dụng chưa đạt được kết quả nào đáng kể, Trong hoàn cảnh này, chính sách siết tín dụng có thể bị “biến tướng” nên trở thành không “thực”.

Tổng kết lại, chính sách siết tín dụng đối với các căn nhà thứ hai trở đi cần nghiên cứu kỹ lưỡng, không vội vã ban hành, sao cho trả lời được những vấn đề sau:

Thứ nhất: Thị trường đang thiếu “cung”, đang có biểu hiện lệch lạc giữa “cung” và các nhóm “cầu”, chính sách siết tín dụng sẽ làm giảm cung thêm, không có lợi cho phát triển thị trường.

Thứ hai: Chính sách siết tín dụng sẽ gây tâm lý “hoang mang” cho những người tham gia kinh doanh BĐS trên thị trường, làm thị trường có tâm lý thiếu tích cực.

Thứ ba, chính sách siết tín dụng sẽ tạo nên lực cản đối với chính sách phát triển phân khúc nhà cho thuê, càng gây khó khăn cho tiếp cận nhà ở phù hợp thu nhập.

Thứ tư, các cơ chế vốn hóa đất đai đang gặp nhiều trở lực khá lớn trong thực thi thế chấp, góp vốn, phát hành cổ phiếu, trái phiếu, dòng vốn tín dụng vào thị trường BĐS vốn đã yếu, nay gặp chính sách siết tín dụng lại càng yếu hơn, sức phát triển của thị trường sẽ kém đi nhiều.

Thứ năm, trong hoàn cảnh hệ thống đăng ký đất đai và tài sản gắn liền còn khuyết tật, thị trường tín dụng còn thiếu minh bạch, chính sách siết tín dụng sẽ rơi vào bất khả thi.

Mọi chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS hiện nay đều phải đặt thành một lộ trình dài có tính tuần tự, hệ thống và biện chứng. Một Nghị quyết muốn giải quyết một lúc toàn bộ mọi vấn đề là khó có thể khả thi. Hãy dừng lại sự nóng vội ban hành chính sách siết tín dụng đối với căn nhà thứ hai trở đi.

Việc cần làm ngay là xây dựng luật thuế tài sản BĐS thay Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện hành, trước tiên đánh mạnh vào các “đô thị ma” và các căn nhà không được sử dụng, đất đai bỏ hoang như nội dung định hướng chính sách tại Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành TW ban hành năm 2022.