Thị trường

Sôi động nguồn cung căn hộ phân khúc cao

Phương Uyên • 07/01/2025 23:04

Năm 2025 dự kiến là năm sôi động của thị trường căn hộ phân khúc Cao khi tín hiệu thị trường dần tích cực và giá bán sơ cấp được xác lập ở mức cao.

2 (2) — Hà Nội ghi nhận 4.006 căn hộ mở bán trong quý 4/2024.

Báo cáo mới nhất về thị trường nhà ở Hà Nội của JLL Việt Nam cho thấy, thị trường ghi nhận 4.058 căn hộ phân khúc Cao hấp thụ trong Q4.24. Tâm điểm giao dịch diễn ra ở phía Tây với dự án Lumi Hanoi. Sau hai quý tiền mở bán sôi động, dự án đã chính thức ký hợp đồng mua bán từ Q4.24 và ghi nhận mức hấp thụ tới 98%. Điều này là nhờ nỗ lực của chủ đầu tư và hàng chục đại lý phân phối, thu hút nhiều nhà đầu tư với quỹ căn đa dạng diện tích. Bên cạnh đó, các dự án quy mô nhỏ ở các quận trung tâm như The Gloria hay dự án mới The Nelson có mức hấp thụ ổn định, khoảng 25 căn trong quý cho mỗi dự án.

Lượng giao dịch mới trên thị trường Nhà liền thổ ghi nhận con số ấn tượng 2.061 căn, tỷ lệ hấp thụ tích lũy tính đến Q4.24 đạt 96%. Giỏ hàng lớn Vinhomes Cổ Loa ở phía Bắc thành phố ghi nhận nhu cầu đầu tư khá tích cực, chủ yếu đối với dòng sản phẩm liền kề diện tích nhỏ với tổng giá căn trung bình thấp. Tương tự diễn biến từ đầu năm tới nay, các sản phẩm giá trị cao tỷ lệ hấp thụ tương đối chậm so với dòng trung cấp, chỉ 15-30 căn trong quý cho mỗi dự án.

Q4.24 ghi nhận 4.006 căn hộ mở bán, nâng tổng nguồn cung mới căn hộ phân khúc Cao năm 2024 đạt 7.912 căn. Bên cạnh chín tòa với 3.950 căn hộ từ dự án Lumi Hanoi (Capitaland), qúy 4 cũng chính thức chào đón thêm dự án phân khúc Sang trọng ngay quận Ba Đình là The Nelson (HD Mon), gia tăng thêm lựa chọn chung cư phân khúc cao ở trung tâm thành phố. Có thể thấy, các dự án Sang trọng đang dần trở lại từ nửa cuối 2024 nhờ các tín hiệu tích cực từ nguồn cầu và tâm lý cạnh tranh kịp thời khi các sản phẩm của Vinhomes, Masterise hay Capitaland liên tục mở bán thành công.

Tổng nguồn cung Nhà liền thổ cả năm 2024 đạt tới 4.630 căn mới, nhờ cú hích trong Q4 với 4.070 căn ra mắt. Vinhomes Cổ Loa dẫn đầu nguồn cung với hàng ngàn căn liền kề diện tích đa dạng, phổ biến căn dưới một triệu đô. Các sản phẩm ra hàng vẫn là các phân khu thuộc khu đô thị lớn như Dương Nội, Ciputra hay The Manor Central Park. Lợi thế hạ tầng phát triển và vận hành ổn định hỗ trợ cho chủ đầu tư ra mắt các phân khúc cao dành cho các đối tượng thu nhập cao hoặc khách hàng thân thiết.

Ảnh chụp Màn hình 2025-01-07 lúc 10.54.55 CH — Tổng quan các chỉ số giá. Nguồn: JLL Vietnam

Sự khan hiếm nguồn cung căn hộ phân khúc Cao, đặc biệt ở các quỹ đất nội thành, giúp đẩy giá bán sơ cấp trung bình lên 3.124 USD/m2, tăng tới 3,8% theo quý. Các quỹ căn tại các quận trung tâm mặc định có giá chào bán cao, như The Nelson giá 5.124 USD/m2 với tiến độ thanh toán dưới sáu đợt. Hầu hết dự án sử dụng đơn vị vận hành quốc tế hoặc thương hiệu khách sạn nhằm tạo hình ảnh “độc bản” để thu hút người mua phân khúc Cao. Các chương trình chiết khấu chủ yếu dựa trên tiến độ xây dựng/bàn giao, phổ biến từ 3-7% cho thanh toán thường và lên đến 9-12% đối với thanh toán sớm.

Giá sơ cấp Nhà liền thổ tới cuối năm được đẩy lên mức cao, ở mức 10.451 USD/m2, tăng 5,6% theo quý, và 43,5% theo năm, do số lượng áp đảo của Vinhomes Cổ Loa và các quỹ căn phân khúc cao ở BT02 Ciputra và Block 19 The Manor Central Park. Các sản phẩm Biệt thự đang được chào giá khá “đắt đỏ” từ 12.000-17.000 USD/m2, khi chủ đầu tư kỳ vọng vào yếu tố độc bản và khan hiếm của sản phẩm, hướng tới đối tượng thu nhập cao có nhu cầu đầu tư lâu dài và/hoặc ở thực trong tương lai.

JLL dự báo, năm 2025, nguồn cung dồi dào sẽ đến từ các đại đô thị như Vinhomes Cổ Loa hay Starlake Tây Hồ Tây, giá bán sẽ đặc biệt cao khi nhiều tiện ích dự kiến khánh thành/khởi công. Một số sản phẩm được gắn thương hiệu (“branded residence”) có giá trên 5.000 USD/m2 có thể sẽ gặp thách thức thanh khoản do cần thời gian chứng minh các giá trị mang lại của dòng sản phẩm này đối với khách hàng.

Thị trường Nhà liền thổ tiếp tục đươc dẫn dắt bởi các dự án lớn, như Vinhomes Đan Phượng, HUD Mê Linh, hay An Lạc Green Symphony. Nguồn cung và giá bán sẽ đa dạng hơn và có phân hóa theo vị trí, kỳ vọng tiếp cận nhiều đối tượng, đặc biệt đối tượng có nhu cầu ở hoặc đầu tư lâu dài. Đáng chú ý, tâm lý cầu có xu hướng thận trọng và ưu tiên tìm kiếm sản phẩm có giá trị ở thực trong thời gian tới.