Sửa Luật Đất đai: Còn lo ngại về đất thực hiện dự án nhà ở thương mại

>> Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Băn khoăn quy định chuyển mục đích sử dụng đất

Theo đó, xoay quanh một số vấn đề lớn còn ý kiến khác nhau của Dự án Luật Đất đai (sửa đổi), bên cạnh những băn khoăn về quy định chuyển mục đích sử dụng đất, các phương pháp định giá đất,… thì các trường hợp được thỏa thuận về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại (Điều 127) cũng là một trong các vấn đề khác cũng nhận được sự quan tâm, góp ý.

Cụ thể, về các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại (điểm a khoản 1 và khoản 6 Điều 127) hiện nay, đã đề xuất 2 phương án, gồm:

Phương án thứ nhất, giữ như Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5. Theo đó, nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Quy định này được cho tiếp tục kế thừa quy định Luật số 03/2022/QH15 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở; nhưng lại mở rộng hơn so với khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở hiện hành khi được nhận thỏa thuận về quyền sử dụng đất không chỉ đối với đất ở mà còn đối với đất hỗn hợp có đất ở và đất khác.

Phương án thứ hai, sửa đổi quy định tại Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng chặt chẽ hơn phạm vi đất hỗn hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại là đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất một lần.

Quy định như vậy được cho sẽ thu hẹp hơn quy định hiện hành đối với trường hợp nhà đầu tư sử dụng quyền sử dụng đất đang có, nhưng mở rộng hơn về trường hợp được thỏa thuận về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại.

>> Sửa Luật Đất đai: Cần quy định rõ và thống nhất các phương pháp định giá đất

Góp ý Dự thảo về vấn đề này, đại biểu Nguyễn Công Long - Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Đồng Nai cho rằng, cả hai phương án đều phải “cân nhắc”, bởi quy định như vậy có thể dẫn đến tình trạng các loại đất khác như đất danh lam thắng cảnh, di tích lịch sử… vẫn có quyền thỏa thuận làm dự án thương mại thì rất nguy hiểm.

Theo vị đại biểu này, Nghị quyết 18-NQ/TW của Trung ương đã nêu rõ, “tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa người dân và doanh nghiệp trong dự án đô thị nhà ở thương mại”, nếu vận dụng theo hướng cho doanh nghiệp thỏa thuận quyền sử dụng đất khác để kinh doanh dự án nhà ở thương mại, rất nên cân nhắc.

“Không thể vận dụng theo kiểu này, Nghị quyết thuộc làu làu nhưng chỉ trích những câu mình cần. Quy định thế này thì doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản có quyền mua hết đất nông nghiệp, đất rừng chuyển sang mục đích xây dự án nhà ở thương mại”, đại biểu Nguyễn Công Long bày tỏ.

Đồng thời cho rằng, Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, để phát triển kinh tế - xã hội sẽ phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đó là một sự đánh đổi vì mục đích lớn hơn. Nhưng nếu quy định như Dự thảo về thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, chỉ thỏa mãn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, vấn đề chênh lệch địa tô không giải quyết được.

Từ lập luận đã nêu, đại biểu Nguyễn Công Long đề nghị, quy định chặt chẽ doanh nghiệp chỉ được thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại theo đúng mục đích sử dụng và quy hoạch đất.

Còn theo đại biểu Lê Thanh Hoàn - Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Thanh Hóa, việc thu hồi đất và bồi thường tái định cư là nội dung quan trọng, có ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của người dân. Hàng năm, tình trạng khiếu kiện liên quan đến đất đai vẫn diễn ra, do vậy, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần có những chính sách bền vững đối với các trường hợp thu hồi đất bắt buộc.

Theo đó, tại Điều 79 của Dự thảo Luật (sửa đổi) cần quy định cụ thể các trường hợp phải thực hiện thỏa thuận theo Điều 127.

Đại biểu Lê Thanh Hoàn cho rằng, 2 phương án tại Điều 127 chưa thực sự rõ ràng và thỏa đáng, Dự thảo Luật cũng cần bổ sung thêm nguyên tắc đối với việc thu hồi đất bắt buộc…