Dự thảo Luật Đất đai: Thu hồi đất để điều tiết chênh lệch địa tô là cần thiết

>> Quyết tâm “giữ” thị trường bất động sản

Làm rõ cơ chế điều tiết chênh lệch địa tô

Theo dự thảo mới nhất, Nhà nước được quyết định chính sách thu, chi tài chính về đất đai; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Phương án thu hồi đất được thiết kế theo hai hướng để xin ý kiến đại biểu.

Thứ nhất, Nhà nước được thu hồi đất, giao tổ chức phát triển quỹ đất do Nhà nước thành lập để đấu giá quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo tiếp cận đất đai công khai, minh bạch, tăng thu ngân sách, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, hỗ trợ tái định cư, an sinh xã hội.

Thứ hai, dự luật không quy định nội dung này.

Nêu ý kiến về nội dung này, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nhất trí với phương án Nhà nước thu hồi đất để điều tiết chênh lệch giá trị tăng thêm từ đất do thay đổi quy hoạch, đầu tư kết cấu hạ tầng.

Ông Thanh khẳng định việc này nhằm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước - người dân - nhà đầu tư. Người dân có đất thu hồi sẽ được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Bên cạnh đó, về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, nhiều ý kiến cho rằng, quy định tại dự thảo Luật liệt kê các trường hợp Nhà nước thu hồi đất là cứng nhắc, chưa phản ánh đầy đủ, chưa khắc phục được căn cơ các vấn đề bất cập.

Thường trực Ủy ban Kinh tế nhận thấy, quy định theo hướng liệt kê các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng có ưu điểm bảo đảm sự rõ ràng, dễ theo dõi, dễ áp dụng.

Tuy nhiên, việc liệt kê quá cụ thể, chi tiết các dự án, công trình thu hồi đất có nhược điểm khó bảo đảm bao quát, đầy đủ. Trong quá trình thảo luận, có ý kiến cho rằng cách tiếp cận theo hướng liệt kê các trường hợp như hiện nay chưa làm rõ được sự cần thiết của các dự án, công trình này theo tinh thần của Điều 54 Hiến pháp. 

Phát biểu tại Hội nghị, Đại biểu Trần Văn Lâm (Thường trực Ủy ban Tài chính, Ngân sách) thì cho rằng quy định như trên mới "thể chế được một phần" thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án. "Những dự án không qua đấu giá, đấu thầu thì chênh lệch địa tô làm như thế nào, cần có cơ chế rõ ràng để hoàn thiện", ông nói.

Theo đại biểu Trần Văn Lâm, người sử dụng đất được hưởng lợi từ chính sách quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng, thay đổi hạng đất, giá trị đất. Một con đường sau khi mở rộng, một bộ phận người dân di dời được bồi thường, nhưng người ở lại được hưởng lợi khi vị trí đất và giá trị thay đổi. Dù vậy, dự thảo chưa có cơ chế, chính sách cụ thể hóa trường hợp này.

Vì vậy, ông đề xuất nếu quy hoạch làm thay đổi giá trị đất, cần ghi vào giấy tờ sử dụng đất. Nếu người đó tiếp tục sử dụng đất thì chưa thu chênh lệch địa tô, nhưng nếu họ mang đi giao dịch, chuyển nhượng thì địa tô chênh lệch ấy được thể hiện ra giá trị bằng tiền, phải điều tiết bằng ngân sách. "Cần nghiên cứu, tiếp tục điều chỉnh sao cho chính sách thật công bằng, minh bạch", ông Lâm nêu ý kiến.

>> Không để người dân mua nhà bằng "niềm tin"

Chỉ nên cho phép thỏa thuận để thực hiện dự án thương mại phù hợp với mục đích sử dụng đất

Phát biểu tại Hội nghị, đại biểu Nguyễn Công Long - Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Nai góp ý vào Điều 127 của dự thảo Luật. Dự thảo có xây dựng 2 phương án.

Đại biểu nêu rõ, phương án 1 quy định đối với dự án nhà ở thuơng mại thì được thỏa thuận quyền sử dụng đất ở hoặc đất khác, mục đích là cho phép doanh nghiệp thỏa thuận và xây dựng vì mục đích thương mại trên đất không phải là đất ở.

Đại biểu Nguyễn Công Long cho rằng, vấn đề này liên quan chặt chẽ đến dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). đây không phải vấn đề mới và được tranh luận rất quyết liệt tại Hội trường.

Đại biểu cho biết, giải trình, tiếp thu về vấn đề này, UBTVQH đã có Báo cáo số 104 ngày 1/1/2022, theo đó, UBTVQH đã nêu rõ quan điểm không bổ sung hình thức sử dụng đất không phải là đất ở làm đự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để tránh xảy ra tình trạng trục lợi chính sách, thoát thoát NSNN.

Đại biểu Nguyễn Công Long nhận thấy, từ đó đến nay tình hình không có chuyển biến để cần thay đổi quan điểm này, đề nghị cần làm rõ. Do đó, theo quan điểm của đại biểu, cần giữ nguyên quy định này, và đề nghị cân nhấc phương án 1 được quy định tại Điều 127 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). 

Lí do là chúng ta cần vận dụng Nghị quyết 18-NQ/TW về vấn đề này: tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại. Do đó, đại biểu Nguyễn Công Long đề nghị cần có sự phân biệt rõ giữa thu hồi đất và thỏa thuận vì tính chất hoàn toàn khác nhau, cân nhắc rất kỹ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Đại biểu Nguyễn Công Long đề nghị cân nhắc quy định tại Điều 127 của dự thảo theo hướng: chỉ cho phép các bên thỏa thuận để thực hiện các dự án thương mại phù hợp với mục đích sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất vì cả 2 phương án như dự thảo quy định đều chưa đảm bảo chặt chẽ.