Việc giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở được nhiều người mong đợi. Nhưng để chặn đầu cơ, bảo vệ môi trường kinh doanh cần tiêu chí rõ ràng và thực thi thống nhất…
Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ điều chỉnh mạnh mẽ sau giai đoạn phát triển nóng. Trong dòng chảy đó, đất ven đô tại các tỉnh thành trở thành tâm điểm của những mô hình phân lô bán nền tự phát.
Những thửa đất nông nghiệp được thu gom, tách nhỏ, vẽ đường nội bộ trên bản đồ rồi rao bán như “đất ở tương lai” đã tạo nên một ma trận thông tin, đẩy rủi ro pháp lý sang người mua cuối và gây áp lực lên hạ tầng địa phương. Không ít khu dân cư mới hình thành trên giấy nhưng thiếu đường, điện, nước, xử lý môi trường, kéo theo hệ quả tranh chấp, khiếu kiện kéo dài.
Giữa bối cảnh đó, nghị quyết của Quốc hội cho phép giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức nộp 30% chênh lệch trong hạn mức đất ở và 50% chênh lệch với phần ngoài hạn mức, thay vì 100% như trước, được xem là một bước tiến quan trọng của chính sách. Tư duy lập pháp đã dịch chuyển từ “thu tối đa” sang “thu hợp lý, có chọn lọc”, ưu tiên hỗ trợ nhu cầu ở thật, đồng thời khóa chặt động cơ đầu cơ, phân lô bán nền trá hình.
Nghị quyết không áp dụng đại trà, mà tập trung vào nhóm đất có yếu tố gắn liền đất ở, như đất vườn, ao trong cùng thửa với đất ở hoặc đất có nguồn gốc vườn, ao gắn liền đất ở bị tách do đo đạc trước 1/7/2014 nhưng chưa được cấp sổ riêng. Điểm khóa nằm ở nguyên tắc ưu đãi chỉ được hưởng một lần cho một thửa đất của mỗi hộ. Quy định này nhằm ngăn chặn việc lợi dụng chia nhỏ thửa, nhờ người đứng tên hoặc tạo mô hình pháp nhân/hộ trá hình để gom hạn mức rồi chuyển mục đích nhằm phân lô bán nền quy mô lớn.
Nhiều ý kiến chuyên gia nhận định với Diễn đàn Doanh nghiệp, câu chuyện không chỉ nằm ở việc siết đầu cơ, mà còn nằm ở tính minh bạch, thống nhất khi triển khai để không tạo thêm chi phí tuân thủ không chính thức. Nếu tiêu chí và trình tự hướng dẫn không rõ ràng, mỗi địa phương diễn giải một cách, thực thi một kiểu, thì người làm thật sẽ khó tuân thủ, còn người muốn lợi dụng lại có thêm vùng ẩn nấp mới trong các công cụ khác như ủy quyền, vi bằng, góp vốn hoặc hợp tác đầu tư trá hình.
Trao đổi về nội dung này, Luật sư Nguyễn Đức Biên – Giám đốc Công ty Luật TNHH Đại La cho rằng, Nghị quyết là bước cân bằng tích cực, nhưng muốn chính sách đi đúng đích, phải đặt minh bạch làm trọng tâm.
Theo Luật sư Biên, ưu đãi giảm tiền sử dụng đất là để hỗ trợ nhu cầu ở thật và điều chỉnh mức thu hợp lý hơn với phần đất vượt hạn mức, chứ không phải để tạo lực đẩy mới cho làn sóng phân lô bán nền. Khi một thửa đất không có yếu tố gắn liền đất ở, hoặc bị tách thửa, cấp sổ riêng trước thời điểm luật định, thì không thể mặc nhiên được hưởng ưu đãi.
Theo vị chuyên gia này, cải cách phải đi đôi với chuẩn hóa quy trình. Khi một hồ sơ chuyển mục đích được thẩm định, cơ quan quản lý phải có căn cứ kiểm chứng về hạ tầng, nguồn gốc địa chính và hạn mức sử dụng đất, thay vì chỉ dựa vào hình thức giấy tờ.
Luật sư Biên nhấn mạnh rằng, nếu không có hướng dẫn chi tiết về chứng từ hợp lệ, trình tự tính lại tiền sử dụng đất, cơ chế hoàn trả với hồ sơ đã nộp từ 1/8/2024, thời hạn xử lý hồ sơ và cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm, thì chính sách sẽ bị kéo dài, thiếu tính dự báo, gây lo lắng cho cả người dân lẫn doanh nghiệp.
Theo ông, thị trường đang tồn tại nhu cầu chuyển mục đích hợp pháp để xây nhà ở, đầu tư sinh kế, mở rộng mặt bằng sản xuất – kinh doanh nhỏ. Đây là nhu cầu chính đáng và cần được bảo vệ trong một môi trường kinh doanh có tính minh bạch, dự báo và công bằng. Nhưng đồng thời, các mô hình phân lô tự phát, gom đất rồi chuyển mục đích để bán nền quy mô lớn phải bị khóa chặt khi soi bản chất, bởi đó là mảng dễ gây méo mó hạ tầng, méo cạnh tranh và tạo rủi ro pháp lý dây chuyền.
Cũng theo Luật sư Nguyễn Đức Biên, nếu chỉ nhìn “vỏ” mà bỏ qua “ruột”, thị trường sẽ tiếp tục bị méo mó bởi những mô hình núp bóng hợp pháp để thực hiện hành vi trái luật.
Ông cho rằng, siết phân lô không đồng nghĩa siết mọi hoạt động kinh doanh đất đai, mà là siết đúng đối tượng, đúng bản chất, đúng thời điểm. Khi ưu đãi chỉ áp dụng một lần cho một thửa đất của mỗi hộ, cần sớm có bộ hướng dẫn pháp lý chi tiết để hệ thống nhận diện tự động, giảm can thiệp thủ công, giảm tiêu cực, giảm rủi ro cho người làm thật và giảm đất sống cho người muốn lợi dụng.
“Chính sách siết phân lô bán nền từ đất nông nghiệp là xu thế đúng, cần thiết và hợp với thực tiễn. Nhưng để không làm tổn thương môi trường kinh doanh lành mạnh, Nhà nước phải minh bạch tiêu chí, trình tự và cơ chế hoàn tiền, tính lại nghĩa vụ tài chính.
Minh bạch không làm giảm hiệu lực siết đầu cơ; trái lại, đó là cách siết hiệu quả nhất để bảo vệ niềm tin thị trường, niềm tin xã hội và công bằng pháp lý giữa các chủ thể, đặc biệt là các hộ kinh doanh nhỏ, doanh nghiệp làm ăn chân chính”, Luật sư Biên nhấn mạnh.
