Giải quyết tài chính bất động sản - "Gốc của vấn đề"

PHAN LÊ THÀNH LONG - NGUYỄN MINH TUẤN, Chuyên gia tài chính• 12/06/2023 11:00

Với cấu trúc nền kinh tế BĐS trong hiện tại, Việt Nam cần tập trung phát triển các phân khúc tạo ra giá trị thật, hạn chế đầu tư vào các sản phẩm có tính làm tài chính như condotel hay căn hộ cao cấp.

>>Cần triển khai cả tín dụng bất động sản cùng tái cơ cấu trái phiếu doanh nghiệp

Xu hướng nền kinh tế bất động sản

Theo báo cáo chính thức của SMP Global, chỉ số PMI của các quốc gia trong khu vực như Indonesia, Myanmar, Philippines, Singapore,Thái Lan,... đều tăng rất mạnh. Đặc biệt, tháng 5/2023 chỉ số PMI của Thái Lan tăng lên trên 60 điểm, trong khi PMI của Việt Nam đã giảm 3 tháng liên tiếp xuống còn 45,3 điểm, cách khá xa so với mốc cơ bản là 50.

Việt Nam đang có một hệ quả đó là biến động tỷ giá bất động sản trên thu nhập đầu người tăng mạnh.

Việt Nam đang có một hệ quả đó là biến động tỷ giá bất động sản trên thu nhập đầu người tăng mạnh

Có thể thấy, Việt Nam là một nước thiên về xuất khẩu, nên nhu cầu sụt giảm ở những thị trường xuất khẩu cũng ảnh hưởng đến chỉ số PMI. Tuy nhiên, vấn đề được đặt ra mang tính chiến lược nhiều hơn, đó là các quốc gia nêu trên đều trong khu vực Đông Nam Á, mà ở góc độ nào đó cũng là đối thủ của Việt Nam trong sản xuất. Vì vậy, vấn đề của Việt Nam còn đến từ cấu trúc nền kinh tế, đó là xu hướng nền kinh tế bất động sản.

Hiện nay, vấn đề nội tại của nền kinh tế Việt Nam có hai điểm như sau: Thứ nhất, chúng ta là quốc gia đang xuất khẩu và phụ thuộc khá nhiều vào khối FDI (khoảng 70%), nên khi xuất nhập khẩu và dòng vốn không đổ vào Việt Nam, thì ngay lập tức nền kinh tế có vấn đề.

Điều đáng lưu ý là dòng vốn FDI vào Việt Nam cũng đang có sự suy giảm, kể cả vốn đăng ký và vốn thực hiện. Thêm vào đó, bắt đầu từ năm sau, chúng ta sẽ áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu và đây cũng sẽ là một nhân tố rất quan trọng quyết định nguồn vốn FDI có tiếp tục vào Việt Nam nữa hay không. Dù Việt Nam chậm chân hay áp dụng, thì cũng đều gặp khó khăn.

Gần đây, theo thông tin từ Bloomberg, ngoài yếu tố vĩ mô nêu trên, các cuộc khủng hoảng kéo dài đã làm nhiều nhà xây dựng ở Việt Nam phải tạm dừng các dự án lên đến 34 tỷ USD. Thực tế trong suốt một khoảng thời gian dài, giá đất tại Việt Nam đã bị đẩy lên rất cao, trong khi giá đất là một yếu tố đầu vào quan trọng cho bất kỳ doanh nghiệp nào.

Thứ hai, nền kinh tế tập trung quá nhiều vào bất động sản, khi nào bất động sản đi xuống thì kinh tế Việt Nam gặp khó khăn. Thậm chí cứ 5 năm một lần, bất động sản lại rơi vào một chu kỳ khó khăn nghiêm trọng.

Số liệu từ Tổng cục Thống kê chỉ ra, trong 2 cấu phần quan trọng nhất của GDP là xây dựng và dịch vụ, thì công nghiệp và xây dựng trong khoảng 5 năm trở lại đây chiếm khoảng 40% GDP, còn dịch vụ trong đó có kinh doanh bất động sản chỉ chiếm gần 3,6% GDP.

Qua các năm, dư nợ tín dụng bất động sản trong nền kinh tế chiếm khoảng 2,5 triệu tỷ đồng và tăng trưởng tín dụng bất động sản chiếm khoảng 25%. Nếu gộp các chỉ số lại với nhau sẽ thấy, kinh doanh bất động sản đóng góp khoảng 3,53% GDP tính đến quý 1/2023, nhưng tín dụng bất động sản gồm cả tài chính và xây dựng thì khoảng 7,01%. Điều đó cho thấy, nguồn lực bỏ ra cho kinh doanh bất động sản rất lớn, trong khi đóng góp vào GDP lại rất thấp. Hay nói cách khác, tín dụng dành cho việc xây, mua nhà trên một khu đất đã đóng góp cho GDP rất thấp so với việc mang tín dụng đó đi làm những việc khác...

Từ các vấn đề trên, Việt Nam đang có một hệ quả đó là biến động tỷ giá bất động sản trên thu nhập đầu người tăng mạnh.

>>Tín dụng bất động sản: “Ném chuột đừng để vỡ bình”

Giải quyết gốc của vấn đề

Theo kinh nghiệm quốc tế, tại Nhật Bản, giá đất của quốc gia này đã tăng vọt trong những năm 1984. Nhiều phân khúc bất động sản như bán lẻ, văn phòng, kho bãi, khu dân cư tăng trưởng rất nhanh, tạo ra bong bóng và khi vỡ bong bóng thì hơn 20 năm trở lại đây, cả thị trường bất động sản lẫn nền kinh tế Nhật Bản đều rơi vào trạng thái trì trệ.

Nguồn lực bỏ ra cho kinh doanh bất động sản rất lớn, trong khi đóng góp vào GDP lại rất thấp

Tương tự với Trung Quốc, sau khi dỡ bỏ chính sách Zero Covid, chính phủ Trung Quốc đã thực hiện một loạt các chính sách thúc đẩy nền kinh tế, đặc biệt là kích thích lại thị trường bất động sản. Nhưng thông tin gần đây nhất cho thấy, hàng loạt các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên các sàn giao dịch chứng khoán tại Trung Quốc có nguy cơ bị hủy niêm yết bắt buộc vì giá cổ phiếu xuống dưới 1 đô la Mỹ.

Bài học từ những quốc gia đi trước, gần Việt Nam và có tính tương đồng cao sẽ là vấn đề giúp chúng ta có thể tái cấu trúc lại nền kinh tế, để ngành bất động sản có thể đóng góp thực sự cho giá trị gia tăng.

Về mặt giải pháp, chúng tôi cho rằng, hiện tượng đầu cơ trong 5-10 năm tới sẽ không còn quá nhiều cơ hội và câu chuyện là phải đầu tư giá trị. Với mức thu nhập hiện tại và mức giá bất động sản đã bị cao sẽ là vấn đề khó, do đó cần phải tập trung vào phát triển bất động sản tạo ra giá trị thật, gồm bất động sản khu công nghiệp, bất động sản thương mại, nhà ở nhu cầu thật và nhà ở xã hội, hạn chế đầu tư vào các bất động sản không tạo giá trị như condotel hay căn hộ cao cấp (sản phẩm có tính làm tài chính).

Thực tế, chúng ta vẫn phải phát triển thị trường bất động sản, đó là sự sống cho một quốc gia đang phát triển, bởi đó là tư liệu đầu vào sản xuất, nền tảng hạ tầng, sự phát triển về chất lượng cuộc sống.

Do đó, cần nhìn thực sự vào câu chuyện chính sách, vào những phân khúc mà các cơ quan quản lý thực sự muốn thúc đẩy, để từ đó giảm hệ lụy với nền kinh tế, tăng khả năng tạo giá trị hỗ trợ thu hút đầu tư. Khi tạo ra một chiếc bánh lớn, chúng ta sẽ có cơ hội sử dụng chiếc bánh đó, thay vì việc đầu cơ tranh giành một miếng bánh rất nhỏ.