TÀI CHÍNH ĐA CHIỀU: Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng - Băn khoăn ưu đãi

>> Để gói tín dụng 120 nghìn tỷ đạt hiệu quả khả thi

Tại Họp báo Chính phủ thường kỳ diễn ra chiều 3/3, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Phạm Thanh Hà cho hay, mỗi ngân hàng sẽ dành khoảng 30 nghìn tỷ đồng cho hai đối tượng là nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân với lãi suất ưu đãi thấp hơn từ 1,5-2% so với cho vay thông thường. 

Theo Phó Thống đốc, sau khi phân tích các khó khăn của thị trường bất động sản với điều kiện hiện nay và cân nhắc với tình hình thực tế, NHNN đã bàn với 4 ngân hàng thương mại có vốn Nhà nước là Vietcombank, Agribank, BIDV, VietinBank và 4 ngân hàng đã đồng ý thống nhất gói tín dụng quy mô 120 nghìn tỷ đồng.

Mỗi ngân hàng sẽ dành khoảng 30 nghìn tỷ đồng cho hai đối tượng là nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân. Trường hợp có thêm các ngân hàng thương mại đủ điều kiện tham gia thì quy mô gói này có thể tăng lên.

Phó Thống đốc cũng thông tin sau cuộc họp của Chính phủ về giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đang dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

Trên cơ sở nội dung của Nghị quyết được ban hành, NHNN triển khai theo đúng chỉ đạo của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Trước đó, tại cuộc họp Chính phủ về giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cũng cho biết, về đề xuất của Bộ Xây dựng về gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho xây dựng dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, NHNN nhận thấy rằng, việc có một gói tín dụng riêng cho lĩnh vực này là cần thiết, để tăng cung về nhà ở xã hội, giúp giảm mất cân đối với thị trường bất động sản. Nhưng nguồn vốn từ đâu cũng phải cân nhắc, tức là với nguồn vốn từ tái cấp vốn, là cung ứng tiền ra với thời gian dài hạn, có thể làm giảm tính linh hoạt trong điều hành chính sách tiền tệ. Vì vậy, cần tính toán nguồn vốn tổng thể trên cơ sở chính sách tiền tệ cũng đang thực hiện nhiều chỉ đạo của Chính phủ về tái cơ cấu như tái cơ cấu ngân hàng 0 đồng… và ở các lĩnh vực, các ngành kinh tế khác.

>> Gói tín dụng 120 nghìn tỷ, lãi suất ưu đãi thấp hơn 1,5 - 2 điểm phần trăm

NHNN đã họp với 4 ngân hàng thương mại Nhà nước. Các ngân hàng thương mại Nhà nước cũng thống nhất dành một gói tín dụng cho lĩnh vực này trị giá 120.000 tỷ đồng với lãi suất cho vay cả người xây dựng và người mua nhà thấp hơn từ 1,5-2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ. Nói cách khác đây là gói bao trùm luôn cho đề xuất của Bộ Xây dựng và thực tế Bộ Xây dựng mới đây cũng đã rút đề xuất gói 110.000 tỷ đồng, để tập trung phối hợp cùng NHNN trong gói quy mô lớn hơn của 4 ngân hàng.

Tuy nhiên, có một số vấn đề của gói này đang được giới chuyên môn băn khoăn. 

Thứ nhất là nếu giải ngân tập trung cho đối tượng  nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân, thì cần phải thống kê trên thị trường hiện có bao nhiêu dự án thuộc các đối tượng này. Lộ trình giải ngân là bao lâu…? Cần nhớ là trước đây năm 2013 khi gói 30 nghìn tỷ đồng được triển khai, việc giải ngân đã phải kéo dài thêm so với lộ trình. 

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trrong năm 2022 tổng số lượng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp đã khởi công là 19 dự án với khoảng 33.194 căn có tổng diện tích xây dựng khoảng 1,8 triệu m². Bên cạnh đó là các vướng mắc chồng chéo bởi các cơ chế chính sách pháp luật, sửa đổi bổ sung Luật Nhà ở chưa được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với tình hình thực tế. Vì vậy kỳ vọng sẽ sớm có nhiều hơn các dự án nhà ở xã hội (như mục tiêu của Bộ Xây dựng đề ra là 700.000 căn trong 3 năm 2023-2025), không thể khả thi ngay; tương ứng có lẽ lộ trình để giải ngân quy mô gói 120.000 tỷ đồng tập trung vào 2 đối tượng cũng sẽ phải kéo dài. Mục tiêu hỗ trợ thị trường bất động sản mà ngành ngân hàng, với tác động và động lực lên thị trường từ gói này để tháo gỡ những khó khăn theo đó cũng được hiểu sẽ không hướng vào kích hoạt để thay đổi những “tử huyệt” thanh khoản mà thị trường đang vướng. Việc kéo dài bao lâu chắc chắn cần được làm rõ.

Thứ hai, đây là gói có tính hỗ trợ cho 2 đối tượng nhà ở xã hội và nhà ở công nhân. Vậy Quyết định về mức lãi suất của các ngân hàng thương mại áp dụng trong năm 2023 đối với dư nợ của các khoản cho vay hỗ trợ nhà ở theo quy định tại Thông tư số 11/2013/TT-NHNN, Thông tư số 32/2014/TT-NHNN và Thông tư số 25/2016/TT-NHNN đã được NHNN quyết định hồi cuối năm 2022, có còn hiệu lực?  (tại Quyết định này, lãi suất vay mua nhà ở xã hội được áp dụng trong năm 2023 là 5%/ năm); hay hiệu lực song song gói 120.000 tỷ đồng của 4 NHTM đưa ra?

Một chuyên gia cho rằng căn cứ trên thông tin mà Phó Thống đốc NHNN Phạm Thanh Hà nêu, gói 120.000 tỷ đồng có lãi suất ưu đãi thấp hơn từ 1,5-2% so với cho vay thông thường; thì bình quân lãi suất cho vay mua thông thường đang áp dụng đang dao động từ trên 12% (nếu tính sau thời gian các NHTM ưu đãi lãi suất có thể lên tới 16%), vậy người vay mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ phải vay từ mức 10%? 

“Với mức lãi suất này và các cơ sở từ thủ tục để chứng minh là đối tượng đúng của loại hình, thủ tục vay mua đến các ràng buộc về mua bán sang nhượng, liệu nhà ở xã hội và nhà ở công nhận có thực sự hấp dẫn, ưu đãi cho người thu nhập thấp?”, vị chuyên gia đặt câu hỏi.

Chia sẻ tại buổi làm việc mới đây của Lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) với các doanh nghiệp phía Nam về việc thúc đẩy nhanh đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ , ông Trương Anh Tuấn, Phó Chủ tịch VNREA, Chủ tịch CTCP Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân cho biết, thống kê cho thấy, cứ 80% người mua nhà ở xã hội sau hai năm thì đi hết, chỉ còn 20% ở. Có nghĩa là nhà ở xã hội đang giao cho không đúng đối tượng, điều này làm mất đi ý nghĩa của nhà ở xã hội. 

Bên cạnh đó, ông cũng nhắc vấn đề khó khăn nhất mà doanh nghiệp gặp phải khi làm nhà ở xã hội là quỹ đất. Đơn cử, tại TP HCM, quỹ đất công không còn nhiều, gây ra khó khăn lớn cho các đơn vị muốn tham gia vào phân khúc này.

Như vậy, các vấn đề mà giới chuyên môn băn khoăn quả thật có cơ sở.

Theo ghi nhận trên thị trường, lãi suất cho vay mua nhà ở thương mại của  1 số NHTM đang được áp dụng như sau: MSB 13,75%, biên độ điều chỉnh 3,50%, lãi suất sau ưu đãi dự kiến từ 15,60%; PVCom 12%, biên độ điều chỉnh 3,50%, lãi suất sau ưu đãi dự kiến từ 15,50%; VIB lãi suất ưu đãi 6 tháng 12%, biên độ điều chỉnh 3,70%, lãi suất sau ưu đãi dự kiến từ 15,20%; VCB lãi suất ưu đãi 18 tháng ở 10,40%, biên độ điều chỉnh 3,50%, lãi suất sau ưu đãi điều chỉnh từ 13,50%; VPBank lãi suất cho vay khởi điểm 12,20%, biên độ điều chỉnh 2,50%, lãi suất sau ưu đãi dự kiến 13,80%, BIDV cho vay từ 11,90%, biên độ điều chỉnh 4,50%, lãi suất sau ưu đãi dự kiến từ 15,10%; TPBank lãi suất áp dụng 12,50%, biên độ 4%, lãi suất cho vay sau ưu đãi dự kiến từ 15,40%; MB cho vay ưu đãi 6 tháng 11,50%, biên độ 3,50%, lãi suất sau ưu đãi dự kiến 15,40%... Thống kê ghi nhận nhóm các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cho vay mua nhà ở có lãi suất khởi điểm thấp hơn, như Hong Leong Bank, Standard Chartered, UOB có lãi suất khởi điểm cho vay mua nhà ở thấp hơn từ mức 10%, tuy nhiên sau ưu đãi cũng lên mặt bằng chung từ trên 13%, cá biệt có Standard Chartered giữ mức từ 11%... Đáng chú ý, tùy theo các chương trình đặc biệt, lãi suất cho vay của các ngân hàng cũng có sự thay đổi. Chẳng hạn như nếu vay mua theo gói vay An cư và nhóm KH SXKD, điều kiện là nhóm KH thực hiện nghĩa vụ thuế đầy đủ theo quy định của pháp luật, OCB cho vay lãi suất an cư từ 8,49%...